तुमच्या गृहनिर्माण संस्थेत प्रशासक नियुक्त होणे: तो कधी होतो, आणि तो का टाळावा

या काल्पनिक गोष्टी नाहीत. खालील प्रत्येक परिस्थिती प्रत्यक्ष मुंबई आणि पुणे संस्थांमध्ये घडली आहे आणि निबंधक आदेश व न्यायालयीन प्रकरणांमध्ये दिसून आली आहे.

• समिती एकत्रितपणे राजीनामा देते. हा सर्वात सामान्य ट्रिगर आहे. समितीतील बहुसंख्य सदस्यांनी एकत्र राजीनामा दिल्यास, संस्था कोरम गमावते आणि कायदेशीरदृष्ट्या कोणताही निर्णय घेऊ शकत नाही. उपविधी 131(e) अशा राजीनाम्यांना सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवणे आवश्यक करते, आणि एकदा स्वीकारल्यावर, निबंधकांना कळवले जाते आणि ते कलम 77A अंतर्गत कारवाई करू शकतात.
• मुदत संपण्यापूर्वी निवडणूक होत नाही. समितीचा पाच वर्षांचा कार्यकाळ शांत बसून वाढवता येत नाही. समितीने वेळेत निवडणूक प्राधिकरणाला सूचित करण्यात अयशस्वी झाल्यास आणि मुदत संपल्यास, सदस्य आपोआप पद सोडतात आणि संस्था नेतृत्वहीन बनते.
• निवडणुकीत खूप कमी उमेदवार येतात आणि राखीव जागा रिक्त राहतात. राखीव-श्रेणी जागा (महिला, SC/ST, OBC, VJ/NT/SBC) भरता आल्या नाहीत आणि समिती कोरमखाली गेली, तर तीच अडथळा तरतूद लागू होते.
• लेखापरीक्षक अनियमित समिती नमूद करतो. वैधानिक लेखापरीक्षकांनी समिती योग्य निवडणुकीद्वारे स्थापन झाली नसल्यास अहवाल देणे आवश्यक आहे — उदाहरणार्थ, SCEA प्रक्रियेऐवजी सर्वसाधारण सभेत अनौपचारिकपणे पदाधिकारी ठरवले गेले असतील तर. ऑडिट अहवाल निबंधकांकडे जातो.
• सिद्ध झालेले आर्थिक गैरव्यवस्थापन किंवा फसवणूक. समिती सदस्य निधी वळवताना, अनधिकृत करार करताना, किंवा सतत त्यांच्या कर्तव्यात कसूर करताना आढळल्यास, निबंधक मध्यावधीतही समिती बरखास्त करू शकतात.
• 2018 चे न्यू दिंडोशी गार्डन हिल प्रकरण. 13 सदस्यांची समिती असलेल्या मुंबई संस्थेत, 10 सदस्यांनी राजीनामा दिला. उर्वरित 3 जणांनी सुरू ठेवण्याचा प्रयत्न केला, पण उप-निबंधकांनी उपविधी 114 अंतर्गत कोरम गमावल्याचे कारण देत 3-सदस्यीय प्रशासक मंडळ नियुक्त केले. हे प्रकरण दाखवते की असे संक्रमण प्रक्रियात्मकदृष्ट्या किती गोंधळाचे होऊ शकते आणि राजीनामा कागदपत्रे उपविधी 130 अंतर्गत योग्यरित्या हाताळली गेली की नाही यावर किती काही अवलंबून असते.
• 2025 चे प्रकरण जिथे उच्च न्यायालयाने नियुक्ती रद्द केली. पुरुषोत्तम भगवान सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत, 8-सदस्यीय समितीने राजीनाम्याने 4 सदस्य गमावले. उर्वरित 4 जणांनी दोन नवीन सदस्य को-ऑप्ट केले पण इतर सदस्यांनी आक्षेप घेतला. निबंधकांनी समिती बरखास्त केली आणि प्रशासक नियुक्त केला. न्यायमूर्ती अमित बोरकर यांनी नियुक्ती रद्दबातल ठरवली, असा निर्णय देत की निबंधकांनी संपूर्ण टप्प्याटप्प्याची चौकट वगळली — त्यांनी प्रथम को-ऑप्शन किंवा तात्पुरती अंतर्गत समिती वापरण्याचा प्रयत्नच केला नाही. जर प्रशासक खूप घाईघाईने लादला गेला असेल तर संस्था आता उद्धृत करू शकणारे हे प्रमुख उदाहरण बनले आहे.

इथे कायदा काय हेतू ठेवतो आणि प्रत्यक्षात काय घडते यातील अंतर मोठे होते. नोंदवलेली प्रकरणे आणि सदस्यांच्या तक्रारींवर आधारित, वारंवार येणाऱ्या समस्या अशा आहेत:

• प्रशासक त्यांचा कार्यकाळ ओलांडतात. कायदा प्रशासकाचा कार्यकाळ सहा महिन्यांपर्यंत मर्यादित करतो, जो एकदा वाढवून जास्तीत जास्त नऊ महिने केला जाऊ शकतो. प्रत्यक्षात ही मर्यादा नियमितपणे दुर्लक्षित केली जाते. मोठ्या प्रमाणावर वृत्तांकित झालेल्या एका प्रकरणात, मुंबईतील एका संस्थेत अधिकृत अधिकारी 14 महिने चालू राहिला आणि त्या कार्यकाळात संस्थेच्या बँक खात्यातून कथितरित्या ₹26.55 लाख काढले. त्याला पैसे परत करण्याचा आदेश देण्यात आला, पण कोणतीही फौजदारी शिक्षा झाली नाही.
• प्रत्यक्षात राहणाऱ्या लोकांप्रति कोणतीही जबाबदारी नाही. प्रशासक निबंधकांच्या कार्यालयाला उत्तरदायी असतो, संस्थेच्या सदस्यांना नाही. सदस्य निर्णयांवर नाराज असल्यास, त्यांचा एकमेव उपाय निबंधक किंवा न्यायालयांकडे अपील करणे आहे — मतदान नाही.
• एजीएम आणि नियमित प्रशासन वर्षानुवर्षे थांबू शकते. मुंबईस्थित एका रहिवासी गटाने वांद्र्यातील एका प्रकरणाचे दस्तऐवजीकरण केले जिथे प्रशासकाने सलग पाच वर्षे वार्षिक सर्वसाधारण सभा बोलावली नाही. त्या काळात, सदस्यांना खर्च किंवा दुरुस्तीबद्दल प्रश्न विचारण्यासाठी कोणताही औपचारिक मंच नव्हता.
• नियुक्ती प्रक्रिया अपारदर्शक किंवा दबावाखाली असू शकते. गृहनिर्माण कायदा तज्ज्ञांनी नमूद केले आहे की काही निबंधक कार्यालयातील कर्मचाऱ्यांनी प्रशासक नियुक्तीच्या धमकीचा वापर लीव्हरेज म्हणून केला आहे — पदाधिकाऱ्यांना भविष्यातील निवडणुका लढण्यापासून रोखणे, सदस्यांच्या संमतीशिवाय मोठ्या दुरुस्तींना मंजुरी देणे, किंवा योग्य सल्लामसलतीशिवाय पुनर्विकास निर्णय पुढे रेटणे.
• पूर्ण सदस्य सहमतीशिवाय घेतलेले पुनर्विकास निर्णय. पुनर्विकास चर्चेत असलेल्या संस्थेवर देखरेख करणाऱ्या प्रशासकाला प्रत्यक्ष रहिवाशांच्या निवडलेल्या समितीच्या तुलनेत सदस्यांसाठी सर्वोत्तम निकाल मिळवण्यात खूपच कमी वैयक्तिक स्वारस्य असते.
• कायदेशीर खर्च आणि विलंब. प्रशासकाच्या नियुक्तीला आव्हान देणे म्हणजे रिट याचिका, अपिलाचे अनेक स्तर (उप-निबंधक, विभागीय संयुक्त निबंधक, सहकार मंत्री, आणि शेवटी उच्च न्यायालय), आणि संस्थेला तिचे स्व-शासन परत मिळण्यापूर्वी वर्षानुवर्षांची अनिश्चितता.

प्रशासकांना पूर्णपणे वाईट बातमी म्हणणे अन्यायकारक ठरेल. अशा खऱ्या परिस्थिती आहेत जिथे ते मदत करतात.

• ते खरोखर कोंडीत सापडलेल्या संस्थेला मोकळे करतात. जेव्हा समिती खरोखर तुटलेली असते — कोरम नाही, कार्यरत बँक स्वाक्षरीकर्ते नाहीत — तेव्हा कोणीतरी शब्दशः आणि आर्थिकदृष्ट्या दिवे सुरू ठेवावे लागतात. प्रशासक नियमित देयके अधिकृत करू शकतो, देखभाल बिलिंग सुरू ठेवू शकतो, आणि संस्थेला उपयुक्तता आणि वैधानिक जबाबदाऱ्यांमध्ये चूक होण्यापासून रोखू शकतो.
• फसवणुकीचा संशय असताना ते स्वतंत्र छाननी आणतात. मागील समिती हीच समस्या असल्यास — निधी हडप करणे, ऑडिटला नकार देणे, सदस्यांना नोंदींमध्ये प्रवेश नाकारणे — कोणताही वैयक्तिक स्वारस्य नसलेला बाहेरील प्रशासक पुस्तके उघडू शकतो, प्रामाणिक ऑडिट करू शकतो, आणि शेजाऱ्यांना नाराज करण्याच्या भीतीशिवाय अनियमितता नोंदवू शकतो.
• आरटीआय उत्तरदायित्व. अधिकृत अधिकारी, सरकारी नियुक्त असल्याने, माहितीचा अधिकार अधिनियमांतर्गत उत्तरदायी असतात, अशा प्रकारे जे शुद्ध अनौपचारिक समिती व्यवस्थांना कधीकधी लागू होत नाही. काही सदस्य याच कारणासाठी शांतपणे स्वतःला कायम ठेवणाऱ्या अनौपचारिक समितीपेक्षा प्रशासकाला विशेषतः प्राधान्य देतात.
• यामुळे अंतर्निहित समस्या उघड होण्यास भाग पडते. एक अनियमित, अनिर्वाचित किंवा कोरमरहित समितीसह वर्षानुवर्षे लंगडत चाललेली संस्था अनेकदा निबंधक हस्तक्षेप करेपर्यंत स्वतःला नियमबद्ध करण्यास भाग पाडली जात नाही — अल्पावधीत वेदनादायक, पण ते अखेर योग्य, नियम-अनुरूप समिती निवडून येण्याचा ट्रिगर बनू शकते.

वरील जवळजवळ प्रत्येक प्रकरण काही मोजक्या टाळता येण्याजोग्या चुकांपर्यंत परत जाते. जर तुम्ही तुमच्या संस्थेच्या समितीवर असाल, तर ही खरी चेकलिस्ट आहे.

• पाच वर्षांचे निवडणूक घड्याळ शांतपणे संपू देऊ नका. जर तुमच्या संस्थेत 200 पेक्षा जास्त सदस्य असतील तर मुदत संपण्याच्या सहा महिने आधी निवडणूक प्राधिकरणाला E-2 सूचना पाठवा. मागील समिती शपथ घेते त्या दिवशीच हे कॅलेंडरवर चिन्हांकित करा — मुदतीच्या आधीच्या महिन्यात नाही.
• सदस्यांनी राजीनामा दिल्यास, कागदपत्रे नेमकी पाळा. राजीनामे अध्यक्ष किंवा सचिवाला लेखी द्यावे लागतात, आणि सामूहिक राजीनाम्यासाठी, राजीनामा सर्वसाधारण सभेसमोर औपचारिकरित्या ठेवला जाऊन स्वीकारला गेला पाहिजे — फक्त अनौपचारिकपणे जाहीर न करता. 2018 चे दिंडोशी प्रकरण संपूर्णपणे या प्रक्रियेचे पालन झाले की नाही यावर अवलंबून होते.
• को-ऑप्शन योग्यरित्या वापरा आणि दस्तऐवजीकरण करा. समिती सदस्यांची कमतरता असल्यास, वैयक्तिक राजीनामे किंवा मृत्यूमुळे झालेल्या प्रासंगिक रिक्त जागा उपविधी 128 अंतर्गत को-ऑप्शनद्वारे भरता येतात. पण स्वतः कोरम गमावलेल्या अल्पसंख्येने केलेले को-ऑप्शन कायदेशीरदृष्ट्या डळमळीत आहे — नेमकी हीच समस्या 2025 च्या पुरुषोत्तम भगवान प्रकरणात होती. शंका असल्यास, कारवाई करण्यापूर्वी उप-निबंधकांच्या कार्यालयाकडून लेखी मार्गदर्शन मागा.
• प्रत्येक समिती निवडणूक SCEA प्रक्रियेद्वारे, योग्यरित्या पूर्ण करा. सर्वसाधारण सभेत अनौपचारिकपणे पदाधिकारी ठरवून त्याला निवडणूक म्हणू नका. लेखापरीक्षकांना आता हे नमूद करणे आवश्यक आहे, आणि संस्था अनियमित बनून निबंधकांच्या नजरेत येण्याच्या शांत पण अधिक सामान्य कारणांपैकी हे एक आहे.
• तुमचे लेखांकन आणि ऑडिट ट्रेल स्वच्छ ठेवा. वरील अनेक ट्रिगर संस्थेच्या पुस्तकांचे व्यवस्थापन व्यवस्थित नसल्यामुळे उद्भवतात. स्वच्छ, ऑडिट-तयार खतावणी आणि दस्तऐवजीकरण केलेली थकबाकीदार-वसुली प्रक्रिया असलेल्या संस्थेवर कारवाई करण्यासाठी निबंधकांकडे खूपच कमी आधार असतो.
• प्रशासकाबाबत वाद झाल्यास, तुमची कायदेशीर बाजू जाणून घ्या. 2025 चा मुंबई उच्च न्यायालयाचा निकाल आता खरोखर उपयुक्त उदाहरण आहे: बाहेरील प्रशासक नियुक्त करण्यापूर्वी अंतर्गत पर्याय वापरून पाहिले आणि अयशस्वी झाले हे निबंधकांनी दाखवले पाहिजे. तुमच्या संस्थेच्या समितीला वाटत असल्यास की तिला अन्यायकारकपणे वगळण्यात आले, हा युक्तिवाद मांडायचा आहे.

प्रशासक हा एक सुरक्षा झडप म्हणून अस्तित्वात आहे, निवडलेल्या स्व-शासनाचा पर्याय म्हणून नाही. कायदा त्या श्रेणीबद्दल स्पष्ट आहे, आणि न्यायालयांनी आता ते बळकट केले आहे. पण प्रत्यक्षात, त्या टप्प्यावर पोहोचणे जवळजवळ नेहमीच याचा अर्थ असतो की आधी काहीतरी प्रक्रियात्मक चुकले — चुकलेली निवडणूक मुदत, औपचारिकपणे न हाताळलेला राजीनामा, कधीही योग्यरित्या निवडली न गेलेली अनौपचारिक समिती, किंवा ऑडिट टिकवण्याइतकी स्वच्छ नसलेली पुस्तके.

ज्या संस्थांच्या गेटमधून प्रशासक कधीही आत येत नाही, त्या अपवादाशिवाय अशाच संस्था असतात ज्या निवडणूक वेळापत्रके, राजीनामा कागदपत्रे आणि स्वच्छ लेखांकनाला नंतर हाताळायच्या गोष्टी न मानता अनिवार्य मानतात. SocietyBee ची थेट थकबाकीदार नोंदवही, ऑडिट-तयार हिशोब आणि निवडणूक मुदत ट्रॅकिंग व्यवस्थापन समित्यांना तो कागदी ट्रेल देते जो निबंधकांच्या कार्यालयाला कधीही हस्तक्षेप करण्याची गरज पडू न देण्यासाठी आवश्यक असतो.