स्विगी नाही, मोलकरीण नाही: गृहनिर्माण संस्था थकबाकीदारांना जाहीर का लाजवत आहेत, आणि हा चुकीचा उपाय का आहे

देखभाल थकबाकी ही भारतीय गृहनिर्माण संस्थांमधील सर्वात जुनी समस्यांपैकी एक आहे, पण गेल्या काही वर्षांत ती अधिक तीव्र झाली आहे. सुरक्षा कर्मचाऱ्यांचा पगार, लिफ्ट एएमसी, पाण्याचे टँकर आणि बॅकअप जनरेटरसाठी डिझेल यासारखे खर्च बहुतेक संस्था त्यांचे देखभाल दर सुधारतात त्यापेक्षा वेगाने वाढले आहेत. आकुंचन पावणाऱ्या निधीवर बसलेल्या आणि काही सदस्य महिनोन्महिने थकबाकीदार असलेल्या समितीकडे फारसे औपचारिक पर्याय उरत नाहीत.

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, आणि बहुतेक संस्थांचे स्वतःचे उपविधी, विलंबित देयकांवर व्याज आकारण्याची आणि गंभीर प्रकरणांत सहकार न्यायालयात किंवा निबंधकांकडे वसुली अर्ज दाखल करण्याची परवानगी देतात. पण ही प्रक्रिया संथ असते, अनेकदा महिने नव्हे तर वर्षे लागतात, आणि स्वतःच्या नोकऱ्या सांभाळणाऱ्या स्वयंसेवक समित्यांकडे एक-दोन लाखांच्या थकबाकीसाठी कायदेशीर वसुलीचा पाठपुरावा करण्याइतका वेळ नसतो. त्या तुलनेत गेटवरचा फलक तात्काळ वाटतो. त्याला काहीही खर्च येत नाही, तो प्रत्येक शेजाऱ्याला दिसतो, आणि सहसा काही दिवसांतच परत कॉल येतो.

अडचण अशी आहे की नावे जाहीर करून लाजवणे हे कायदेशीरदृष्ट्याही कमकुवत आणि सामाजिकदृष्ट्याही हानिकारक आहे. व्यक्तींची नावे, फ्लॅट क्रमांक आणि थकबाकी रक्कम सार्वजनिकरीत्या दाखवणे हे मानहानी आणि गोपनीयतेच्या उल्लंघनाच्या अगदी जवळ जाते. डिलिव्हरी बॉय किंवा मोलकरणीचा प्रवेश रोखणे हे रहिवाशांना अन्यथा रहिवासी म्हणून मिळणाऱ्या सेवा नाकारण्याच्या जवळ जाते, ज्या आधारावर नाराज सदस्य ग्राहक न्यायालयात जाऊ शकतो किंवा पोलिस तक्रार दाखल करू शकतो. यामुळे देखभाल वादाचे रूपांतर समितीसाठी खूप मोठ्या आणि खूप कुरूप भांडणात होते.

आणि जिथे हे काम करते तिथेही, ते एखाद्या व्यक्तीची शेजाऱ्यांसमोरची प्रतिष्ठा पणाला लावून काम करते. यामुळे वर्षातील उरलेल्या 360 दिवस संस्था चालण्यासाठी आवश्यक असलेला समुदायाचा विश्वासच तडा जातो.

बहुतेक समित्यांसाठी अस्वस्थ करणारे सत्य हे आहे की सार्वजनिक लाजवणे ही रणनीती नाही, ते एक लक्षण आहे. हे दर्शवते की मूळ थकबाकी ट्रॅकिंग आणि संवाद व्यवस्था इतकी बिघडलेली आहे की एखादा थकबाकीदार कोणाच्याही नकळत सहा किंवा आठ महिने मागे सरकू शकतो. ज्या संस्थांना फलकाची गरज पडत नाही त्यांच्यात सामान्यतः तीन गोष्टी समान असतात, आणि त्यापैकी कोणतीही संघर्षाची गरज भासवत नाही.

देयक देय होण्याच्याच दिवशी स्वयंचलित स्मरणपत्र, एका आठवड्यानंतर सौम्य आठवण, आणि 30 व 60 दिवसांनी वाढती नोटीस पाठवणारी संस्था बहुतेक थकबाकी लवकर पकडते. त्या टप्प्यावर देय रक्कम अजूनही इतकी लहान असते की ती भरणे कठीण नसते, आणि रहिवाशाला न भरण्याची सवय होण्याइतका वेळ मिळालेला नसतो. पन्नास किंवा शंभर फ्लॅट्समध्ये हे नोंदवहीत किंवा व्हॉट्सअॅप ग्रुपमध्ये हाताने ट्रॅक करणे हीच जागा आहे जिथे समित्या धागा हरवतात. कोणीतरी पाठपुरावा करायला विसरते, एखादा सदस्य त्याला बिल कसे आले यावरच वाद घालतो, आणि कोणाच्या लक्षात येईपर्यंत तीन तिमाही उलटून जातात. प्रति फ्लॅट थकबाकी आपोआप ट्रॅक करणारी आणि स्वतःहून स्मरणपत्रे पाठवणारी व्यवस्था ही मानवी चूक होण्याची शक्यता पूर्णपणे काढून टाकते.

बरेच थकबाकीदार पैसे भरण्यास नकार देत नसतात. ते फक्त भरत नाहीत कारण चेक लिहिणे किंवा सामायिक खात्यात पैसे ट्रान्सफर करणे हे त्यांना पुढे ढकलत राहावेसे वाटणारे काम वाटते. स्मरणपत्रातच थेट दिलेली यूपीआय लिंक, आपोआप तयार होणाऱ्या पावत्या, आणि रहिवासी कधीही तपासू शकेल अशी सुरू असलेली खतावणी, यामुळे हा अडथळा जवळपास शून्यावर येतो. अनेक 'जुनाट' थकबाकीदारांना फक्त बिल भरण्याचा एक-टॅप मार्ग हवा असतो असे दिसून येते.

तिसरा उपाय, आणि समित्या ज्याचा सर्वात कमी वापर करतात तो म्हणजे स्पष्टपणे दस्तऐवजीकृत, सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेले आणि प्रत्येक फ्लॅटला समानपणे व पारदर्शकपणे लागू होणारे वसुली धोरण. याचा अर्थ थकबाकीवर निश्चित, माफक व्याजदर, महाराष्ट्राने अलीकडेच संस्था कायदेशीररीत्या किती आकारू शकतात यावर घातलेली मर्यादा लक्षात घेऊन, लेखी नोटीस वेळापत्रक, आणि केवळ शेवटचा उपाय म्हणून औपचारिक वसुली दाखल करणे. हे सर्वसाधारण सभेने आधीच मंजूर केलेले असल्याने आणि प्रत्येक फ्लॅटला सारखेच लागू होत असल्याने, रागावलेल्या समिती सदस्याने लावलेल्या फलकापेक्षा हे मनमानी किंवा लक्ष्यित असल्याचे आव्हान देणे खूप अवघड आहे. वाद वाढल्यास यामुळे संस्थेला कायदेशीर आधारही मिळतो.

गुरुग्राममधील फलक बातमी बनला कारण तो नाट्यमय आहे, पण त्यामागची अधिक उपयुक्त गोष्ट अशी आहे की अनेक संस्था अजूनही त्यांचे सर्वात मूलभूत आर्थिक कार्य, म्हणजे कोणाकडे किती थकबाकी आहे हे जाणून घेणे आणि वेळेवर आठवण करून देणे, पंधरा वर्षांपूर्वी जसे करत होत्या तसेच, कागदावर किंवा विखुरलेल्या व्हॉट्सअॅप धाग्यात करत आहेत. समस्या हाताबाहेर गेल्यावरच त्या टोकाच्या उपायांकडे वळतात.

समित्यांना काहीच न करणे आणि गेटवर शेजाऱ्याला लाजवणे यापैकी एक निवडण्याची गरज नाही. जी संस्था 15 दिवसांतच स्वयंचलित आठवणीने थकबाकी पकडते तिला 90 दिवसांनंतरच्या फलकाचा विचारही क्वचितच करावा लागतो.

जर तुमच्या संस्थेकडे सध्या जुनी साचलेली थकबाकी असेल, तर या महिन्यात करण्यासारखी गोष्ट नोटीस बोर्ड नाही, तर तुमची संस्था चुकलेले देयक प्रत्यक्षात किती लवकर पकडते, आणि खरोखर भरण्यास तयार असलेल्या रहिवाशासाठी भरणे किती सोपे बनवले आहे, याचा प्रामाणिक आढावा आहे.

सोसायटीबी प्रति फ्लॅट थकबाकी आपोआप ट्रॅक करते आणि तुमच्या समितीने ठरवलेल्या वेळापत्रकानुसार व्हॉट्सअॅप आणि ईमेलवर स्मरणपत्रे पाठवते, त्यामुळे थकबाकी सहाव्या महिन्यात नव्हे तर पहिल्याच दिवशी पकडली जाते. प्रत्येक स्मरणपत्रात यूपीआय पेमेंट लिंक आणि आपोआप तयार होणारी पावती असते, त्यामुळे खरोखर भरणा करू इच्छिणारा रहिवासी संस्थेचे बँक तपशील शोधण्याऐवजी एका टॅपमध्ये बिल भरू शकतो.

थकबाकीवरील व्याज तुमच्या संस्थेने मंजूर केलेल्या दराने एकदाच सेट केले जाते आणि प्रत्येक बिलावर आपोआप गणले जाते, त्यामुळे हाताने स्प्रेडशीट गणित करावे लागत नाही आणि आकडा कसा आला यावर वादही होत नाही. थकबाकीदार नोंदवही स्वतःच अद्ययावत होते, ज्यामुळे कधी वसुली दाखल करण्याची वेळ आलीच तर तुमच्या समितीकडे स्वच्छ, एक्सपोर्ट करण्यायोग्य नोंद असते, गेटवर कोणाचेही नाव न लावता.