न स्विगी, न मेड: हाउसिंग सोसाइटियां बकायदारों को सरेआम शर्मिंदा क्यों कर रही हैं, और यह गलत तरीका क्यों है

मेंटेनेंस बकाया भारतीय हाउसिंग सोसाइटियों की सबसे पुरानी समस्याओं में से एक है, लेकिन पिछले कुछ सालों में यह और तीखी हो गई है। सिक्योरिटी स्टाफ की सैलरी, लिफ्ट AMC, पानी के टैंकर और बैकअप जनरेटर के लिए डीजल जैसे खर्च ज्यादातर सोसाइटियों के मेंटेनेंस स्लैब में बदलाव से कहीं तेज बढ़े हैं। सिकुड़ते फंड पर बैठी और कुछ सदस्यों के महीनों से बकाया होने वाली कमेटी के पास औपचारिक विकल्प ज्यादा नहीं बचते।

महाराष्ट्र सहकारी सोसाइटी अधिनियम, और ज्यादातर सोसाइटियों के अपने उपनियम, देर से भुगतान पर ब्याज लगाने और गंभीर मामलों में सहकारिता न्यायालय या रजिस्ट्रार के पास वसूली आवेदन ले जाने की अनुमति देते हैं। लेकिन यह प्रक्रिया धीमी है, अक्सर महीनों नहीं बल्कि सालों लग जाते हैं, और अपनी खुद की नौकरियां संभालने वाली स्वयंसेवी कमेटियों के पास एक-दो लाख की बकाया के लिए कानूनी वसूली का पीछा करने की फुर्सत नहीं होती। इसके मुकाबले गेट पर लगा बोर्ड तुरंत असर दिखाने वाला लगता है। इसमें कोई खर्च नहीं आता, यह हर पड़ोसी को दिखता है, और आमतौर पर कुछ ही दिनों में कॉल वापस आ जाता है।

दिक्कत यह है कि नाम लेकर शर्मिंदा करना कानूनी रूप से भी कमजोर है और सामाजिक रूप से भी नुकसानदेह। किसी व्यक्ति का नाम, फ्लैट नंबर और बकाया राशि सार्वजनिक रूप से दिखाना मानहानि और गोपनीयता के उल्लंघन के काफी करीब पहुंच जाता है। डिलीवरी वाले या मेड की एंट्री रोकना रहवासियों को उन सेवाओं से वंचित करने के करीब है जो उन्हें वैसे भी रहवासी होने के नाते मिलनी चाहिए, जिस आधार पर नाराज सदस्य उपभोक्ता अदालत जा सकता है या पुलिस शिकायत दर्ज करा सकता है। इससे एक मेंटेनेंस विवाद कमेटी के लिए एक बहुत बड़ी, बहुत बदसूरत लड़ाई में बदल जाता है।

और जहां यह काम भी करता है, वहां यह किसी व्यक्ति की उसके पड़ोसियों के सामने की इज्जत को दांव पर लगाकर काम करता है। इससे वह सामुदायिक भरोसा ही टूटता है जिस पर एक हाउसिंग सोसाइटी बाकी 360 दिन चलने के लिए निर्भर करती है।

ज्यादातर कमेटियों के लिए असहज सच यह है कि सार्वजनिक रूप से शर्मिंदा करना कोई रणनीति नहीं, एक लक्षण है। यह इस बात का संकेत है कि बकाया ट्रैक करने और बताने का सिस्टम इतना कमजोर है कि कोई बकायदार बिना किसी की नजर में आए छह या आठ महीने पीछे खिसक सकता है। जिन सोसाइटियों को बोर्ड की जरूरत नहीं पड़ती, उनमें आमतौर पर तीन चीजें एक जैसी होती हैं, और इनमें से किसी में भी टकराव की जरूरत नहीं होती।

जो सोसाइटी भुगतान की तारीख वाले दिन ही अपने आप रिमाइंडर भेजती है, एक हफ्ते बाद हल्की याद दिलाती है, और 30 व 60 दिन पर बढ़ती हुई नोटिस भेजती है, वह ज्यादातर बकाया जल्दी पकड़ लेती है। उस स्टेज पर बकाया राशि इतनी छोटी होती है कि उसे भरना मुश्किल नहीं लगता, और रहवासी को न भरने की आदत डालने का समय नहीं मिलता। पचास या सौ फ्लैटों में इसे हाथ से रजिस्टर या व्हाट्सएप ग्रुप में ट्रैक करना ठीक वही जगह है जहां कमेटियां धागा खो देती हैं। कोई फॉलो-अप करना भूल जाता है, कोई सदस्य यही विवाद खड़ा कर देता है कि उसे बिल कैसे मिला, और किसी के ध्यान देने तक तीन तिमाही निकल जाती हैं। ऐसा सिस्टम जो हर फ्लैट का बकाया अपने आप ट्रैक करे और खुद ही रिमाइंडर भेजे, इस इंसानी चूक की गुंजाइश को पूरी तरह खत्म कर देता है।

बकायदारों का एक बड़ा हिस्सा भुगतान करने से मना नहीं कर रहा होता। वे बस इसलिए नहीं भर रहे क्योंकि चेक लिखना या शेयर्ड अकाउंट में पैसे ट्रांसफर करना उन्हें एक ऐसा काम लगता है जिसे वे टालते रहते हैं। रिमाइंडर में ही सीधे दिया गया UPI लिंक, अपने आप बनने वाली रसीदें, और एक चलती हुई लेजर जिसे रहवासी कभी भी देख सके, इस झंझट को लगभग खत्म कर देते हैं। कई 'पुराने' बकायदारों को असल में सिर्फ बिल भरने का एक-टैप तरीका चाहिए होता है।

तीसरा तरीका, और जिसे कमेटियां सबसे कम इस्तेमाल करती हैं, वह है एक स्पष्ट रूप से दस्तावेज़ीकृत, आम सभा से मंजूर, और हर फ्लैट पर बराबर व पारदर्शी तरीके से लागू होने वाली वसूली नीति। इसका मतलब है बकाया पर एक तय, संतुलित ब्याज दर, महाराष्ट्र में सोसाइटियां कानूनी रूप से कितना वसूल सकती हैं इस पर हाल की सख्ती को ध्यान में रखते हुए, एक लिखित नोटिस शेड्यूल, और सिर्फ आखिरी उपाय के तौर पर एक औपचारिक वसूली फाइलिंग। चूंकि यह पहले से आम सभा से मंजूर है और हर फ्लैट पर एक जैसा लागू होता है, इसे किसी नाराज कमेटी सदस्य के लगाए बोर्ड के मुकाबले मनमाना या किसी को निशाना बनाने वाला बताकर चुनौती देना कहीं मुश्किल है। अगर विवाद बढ़ता भी है तो इससे सोसाइटी को कानूनी आधार भी मिलता है।

गुरुग्राम का बोर्ड इसलिए खबर बना क्योंकि यह नाटकीय है, लेकिन इसके पीछे की ज्यादा काम की बात यह है कि काफी सोसाइटियां अभी भी अपना सबसे बुनियादी वित्तीय काम, यानी यह जानना कि किस पर कितना बकाया है और समय पर याद दिलाना, वैसे ही कर रही हैं जैसे पंद्रह साल पहले करती थीं, कागज पर या बिखरे हुए व्हाट्सएप थ्रेड में। समस्या पहले ही काबू से बाहर हो जाने पर ही वे इतने बड़े कदम उठाती हैं।

कमेटियों को कुछ न करने और गेट पर किसी पड़ोसी को शर्मिंदा करने के बीच चुनाव करने की जरूरत नहीं है। जो सोसाइटी 15 दिन पर ही अपने आप रिमाइंडर से बकाया पकड़ लेती है, उसे शायद ही कभी 90 दिन पर बोर्ड के बारे में सोचना पड़े।

अगर आपकी सोसाइटी के पास फिलहाल पुराना जमा हुआ बकाया है, तो इस महीने करने लायक काम नोटिस बोर्ड नहीं है, बल्कि यह ईमानदार जायजा है कि आपकी सोसाइटी वाकई कितनी जल्दी छूटा हुआ भुगतान पकड़ती है, और सच में भरने को तैयार रहवासी के लिए भुगतान को कितना आसान बना रखा है।

सोसाइटीबी हर फ्लैट का बकाया अपने आप ट्रैक करता है और आपकी कमेटी के तय किए शेड्यूल पर व्हाट्सएप और ईमेल पर रिमाइंडर भेजता है, ताकि बकाया छठे महीने की बजाय पहले ही दिन पकड़ में आ जाए। हर रिमाइंडर में एक UPI पेमेंट लिंक और अपने आप बनने वाली रसीद होती है, ताकि सच में भरना चाहने वाला रहवासी सोसाइटी के बैंक डिटेल्स ढूंढने की बजाय एक टैप में बिल भर सके।

बकाया पर ब्याज आपकी सोसाइटी के मंजूर किए दर पर एक बार सेट किया जाता है और हर बिल पर अपने आप गिना जाता है, इसलिए न तो हाथ से स्प्रेडशीट गणित करनी पड़ती है और न ही आंकड़ा कैसे आया इस पर बहस होती है। बकायदार रजिस्टर खुद अपडेट होता रहता है, जिससे अगर कभी वसूली फाइल करने की नौबत आए तो आपकी कमेटी के पास एक साफ, एक्सपोर्ट करने लायक रिकॉर्ड होता है, वह भी बिना गेट पर किसी का नाम लगाए।