नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज क्या है
नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज वह अतिरिक्त रकम है जो को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी फ्लैट मालिक से तब ले सकती है जब फ्लैट में मालिक या उसका निकट परिवार नहीं रहता। आम कारण फ्लैट का किराए पर होना है। यह तब भी लग सकता है जब पेइंग गेस्ट या निकट परिवार के बाहर का कोई व्यक्ति लंबे समय के लिए रहे। कई लोग इसे NOC कह देते हैं, जिससे नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट से भ्रम हो जाता है।
जिम्मेदारी रजिस्टर्ड सदस्य, यानी फ्लैट मालिक की होती है, किराएदार की नहीं। व्यवहार में कई मालिक इसे किराए में जोड़कर वसूलते हैं, पर सोसाइटी बिल सदस्य को ही देती है।
कानून क्या अनुमति देता है
हर सोसाइटी इसे अपनी मर्जी से तय नहीं कर सकती। महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव सोसाइटीज एक्ट, 1960 की धारा 79A के तहत राज्य सरकार ने 1 अगस्त 2001 का सरकारी आदेश जारी किया, जो चार्ज को नगरपालिका करों को छोड़कर सर्विस चार्ज के 10 प्रतिशत तक सीमित करता है। उससे पहले एक पुराने परिपत्र में 25 प्रतिशत तक की छूट थी।
एक सोसाइटी ने आदेश को चुनौती दी, और मोंट ब्लांक को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लि. बनाम महाराष्ट्र राज्य में बॉम्बे हाईकोर्ट ने (2 मार्च 2007 के फैसले में) उसे बरकरार रखा। तब से यही सीमा मान्य है। हाउसिंग सोसाइटियों के लिए 2026 के संशोधन नियम भी यही 10 प्रतिशत सीमा बताते हैं, जिसे हमने नई सीमा वाली पोस्ट में समझाया है। सीमा से ऊपर की कोई भी रकम लागू नहीं हो सकती, भले ही जनरल बॉडी ने उसका रेजोल्यूशन पास किया हो।
सोसाइटियां कहां गलती करती हैं: सर्विस चार्ज में क्या गिना जाता है
सीमा सर्विस चार्ज का 10 प्रतिशत है, कुल बिल का 10 प्रतिशत नहीं। सामान्य मासिक बिल में कई चीजें साथ होती हैं: प्रॉपर्टी टैक्स, पानी का शुल्क, सिंकिंग फंड, रिपेयर फंड, बीमा, पार्किंग और वे सर्विस चार्ज जो रोजमर्रा का खर्च ढकते हैं, जैसे स्टाफ का वेतन, सिक्योरिटी, हाउसकीपिंग, कॉमन एरिया की बिजली और ऑफिस खर्च।
नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज सिर्फ इसी आखिरी हिस्से पर निकाला जाता है। जो सोसाइटी पूरे बिल पर 10 प्रतिशत लगाती है, सिंकिंग फंड और प्रॉपर्टी टैक्स समेत, वह सदस्य से अक्सर दो-तीन गुना ज्यादा लेती है। ऐसा करने वाली ज्यादातर कमेटियां धोखा देना नहीं चाहतीं। उन्होंने बस सर्विस चार्ज की पंक्ति कभी अलग नहीं की। कोई मद साफ न हो, जैसे बीमा या पानी, तो अपने ऑडिटर से पूछें कि आपके बायलॉज उसे कैसे गिनते हैं।
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मुफ़्त में शुरू करेंएक पूरा उदाहरण
एक फ्लैट का मासिक बिल लें: प्रॉपर्टी टैक्स ₹1,200, पानी का शुल्क ₹600, सिंकिंग फंड ₹800, रिपेयर फंड ₹500 और सर्विस चार्ज ₹3,000। कुल बिल ₹6,100 है।
नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज सिर्फ ₹3,000 के सर्विस चार्ज पर निकलेगा। 10 प्रतिशत पर यह ₹300 महीना है। अगर सोसाइटी पूरे ₹6,100 पर 10 प्रतिशत लगाए, तो वह ₹610 लेगी, जो अनुमत रकम से दोगुने से भी ज्यादा है।
आज की जा सकने वाली एक झटपट जांच: पिछले महीने का बिल खोलें, सर्विस चार्ज की पंक्ति ढूंढें, और देखें कि नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज ठीक उस संख्या का 10 प्रतिशत है, उससे ज्यादा नहीं।
किसे चार्ज नहीं लगता
चार्ज तब लगता है जब फ्लैट किराए पर हो या मालिक के निकट परिवार के बाहर कोई उसे इस्तेमाल करे। ये स्थितियां आमतौर पर इसके दायरे में नहीं आतीं:
- मालिक खुद फ्लैट में रहता है।
- मालिक का निकट परिवार फ्लैट में रहता है, जिसे आमतौर पर पति या पत्नी, माता-पिता और बच्चे माना जाता है, भले ही रजिस्टर्ड मालिक कहीं और रहता हो।
- फ्लैट बंद और खाली है, न कोई किराएदार है न किराया आ रहा है।
संदेह वाले मामले
फ्लैट में भाई-बहन या ससुराल का कोई सदस्य रहे, तो पहले अपने रजिस्टर्ड बायलॉज देखें। बायलॉज चुप हों, तो पहले चार्ज लगाकर बाद में बहस करने के बजाय संकरा और ज्यादा बचाव योग्य अर्थ लें। कमेटी का फैसला मिनट्स में दर्ज कराएं, ताकि अगली बार वही मामला उसी तरह निपटे।
अगर आपकी सोसाइटी ज्यादा वसूल रही है
पहले मैनेजिंग कमेटी या सेक्रेटरी को लिखें और ब्योरा मांगें: सर्विस चार्ज की रकम क्या है और 10 प्रतिशत कैसे लगाया गया। कई विवाद यहीं खत्म हो जाते हैं जब खजांची गलती देखकर अगले बिल से सुधार देता है।
कमेटी जवाब न दे या मना करे, तो अपने इलाके के डिप्टी रजिस्ट्रार, को-ऑपरेटिव सोसाइटीज को लिखित शिकायत भेजें। धारा 79A और 10 प्रतिशत की सीमा का हवाला दें, और जरूरत हो तो मोंट ब्लांक फैसले का भी। अपने बिल और सारा पत्राचार सुरक्षित रखें, क्योंकि रजिस्ट्रार कार्यालय को असल वसूली का सबूत चाहिए होगा।
आपकी कमेटी को क्या करना चाहिए
अपने बिल फॉर्मेट में सर्विस चार्ज की पंक्ति अलग करें, ताकि 10 प्रतिशत का आधार हर सदस्य को दिखे। किराए पर चढ़े हर फ्लैट का चार्ज इस आधार से मिलाएं और अगले बिल में कोई अधिकता सुधारें। अगली जनरल बॉडी मीटिंग में बायलॉज का पाठ सीमा के अनुसार अपडेट करें।
अगर आपकी बिलिंग ऐसे सिस्टम में होती है जो सर्विस चार्ज को अलग मद रखता है, तो नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज को उस मद का प्रतिशत बनाया जा सकता है, ताकि गणना हर महीने एक सी रहे और पूछने वाले सदस्य को आसानी से दिखाई जा सके।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
महाराष्ट्र में नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज की अधिकतम सीमा क्या है?
नगरपालिका करों को छोड़कर सर्विस चार्ज का 10 प्रतिशत, MCS एक्ट की धारा 79A के तहत 1 अगस्त 2001 के सरकारी आदेश के अनुसार। हाउसिंग सोसाइटियों के 2026 के नियम भी 10 प्रतिशत की सीमा बताते हैं।
क्या यह कुल मेंटेनेंस बिल का 10 प्रतिशत है?
नहीं। यह सिर्फ सर्विस चार्ज वाले हिस्से का 10 प्रतिशत है। सिंकिंग फंड, रिपेयर फंड, प्रॉपर्टी टैक्स जैसी मदें आधार का हिस्सा नहीं हैं।
नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज मालिक देता है या किराएदार?
सोसाइटी के प्रति रजिस्टर्ड सदस्य, यानी फ्लैट मालिक, जिम्मेदार है। कई मालिक इसे किराएदार से किराए के जरिए वसूलते हैं।
क्या जनरल बॉडी रेजोल्यूशन से ज्यादा चार्ज तय हो सकता है?
नहीं। जनरल बॉडी वैधानिक सीमा को पार नहीं कर सकती। सीमा से ऊपर की कोई भी रकम लागू नहीं हो सकती।
क्या खाली फ्लैट पर नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज लगता है?
आमतौर पर नहीं, क्योंकि चार्ज उन फ्लैटों के लिए है जो सोसाइटी की सुविधाएं इस्तेमाल करते हुए किराया कमाते हैं। कोई उलटी शब्दावली हो, तो अपने बायलॉज देखें।
ज्यादा वसूली की शिकायत सदस्य कहां करे?
पहले मैनेजिंग कमेटी को गणना मांगते हुए लिखें। न बने तो डिप्टी रजिस्ट्रार, को-ऑपरेटिव सोसाइटीज को धारा 79A और 10 प्रतिशत की सीमा का हवाला देकर लिखित शिकायत करें।
SocietyBee में देखें
आधिकारिक और संदर्भ स्रोत
- Mont Blanc Co-operative Housing Society Ltd. and Another v. State of Maharashtra and Others, Bombay High Court, Casemine
- Non-Occupancy Charges in Housing Societies Explained, Adda
- Non-Occupancy Charges 2025: Calculation & Latest Court Judgement, HomeBazaar
- Non-occupancy charges: everything you need to know, Navi Mumbai Houses
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश ने मुंबई की हाउसिंग सोसाइटियों को एक्सेल में हिसाब-किताब संभालने में मदद करते हुए कई साल बिताए, उसके बाद SocietyBee बनाया। वे महाराष्ट्र सहकारी कानून, सोसाइटी अकाउंटिंग और भारत में हाउसिंग सोसाइटी चलाने की व्यावहारिक चुनौतियों के बारे में लिखते हैं।