बिल्डर-लेड रीडेव्हलपमेंटमुळे कमिट्या का घाबरतात
बहुतांश मॅनेजिंग कमिट्या ज्या बिल्डर-लेड रीडेव्हलपमेंटच्या प्रेझेंटेशनमध्ये बसल्या आहेत, त्यांना आतापर्यंत हा पॅटर्न माहीत झाला आहे. चमकदार प्रेझेंटेशन, मोठ्या फ्लॅटचं आणि चांगल्या कॉर्पसचं आश्वासन, आणि नंतर डेव्हलपरकडे सोसायटीची सही आणि बिल्डिंगचा डिमॉलिशन परमिट येताच वर्षानुवर्षांची शांतता.
ताबा मिळण्यात उशीर, अस्पष्ट 'अॅडजस्टमेंट'मुळे आकुंचित होणारं कारपेट एरिया, पर्यायी निवासासाठी मिळणारं भाडं जे वेळेवर येणं बंद होतं, आणि शेवटी महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) किंवा कोर्टापर्यंत पोहोचणारे वाद, हीच मुंबई, ठाणे आणि पुण्यातील सगळ्यात सामान्य रीडेव्हलपमेंट कहाणी आहे, अपवाद नाही.
राज्य सरकारचा पर्याय, सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट, वर्षानुवर्षे कागदावर अस्तित्वात आहे. यात सोसायटी स्वतः डेव्हलपरची भूमिका घेते, थेट कॉन्ट्रॅक्टर नेमते, आणि बिल्डरच्या बॅलन्स शीटवर अवलंबून राहण्याऐवजी को-ऑपरेटिव्ह बँकेकडून कर्ज घेते. बहुतांश काळ हा फक्त काही अपवादात्मक चांगल्या चालणाऱ्या सोसायट्यांसाठीचा एक निश पर्याय राहिला. 2026 मध्ये हे इतकं बदललं आहे की आता इतर राज्यंही याचा अभ्यास करत आहेत.
सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट प्रत्यक्षात कसं काम करतं
ही स्कीम राज्य सरकारने स्थापन केलेल्या सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट / ग्रुप हाउसिंग अथॉरिटीमार्फत चालते, ज्यात मुंबई डिस्ट्रिक्ट सेंट्रल को-ऑपरेटिव्ह बँक (MDCCB) सहभागी सोसायट्यांची मुख्य कर्जदाता असते. बिल्ट-अप एरियाच्या हिश्श्याच्या बदल्यात प्रोजेक्ट डेव्हलपरकडे सोपवण्याऐवजी, सोसायटी थेट कन्स्ट्रक्शन फायनान्स घेते, स्वतःचा कॉन्ट्रॅक्टर आणि प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट नेमते, आणि टाइमलाइन व स्पेसिफिकेशनवर स्वतःचं नियंत्रण ठेवते.
यामुळे फायनान्शियल रिस्क, आणि फायनान्शियल फायदाही, बिल्डरकडून सोसायटीकडे जातो. यामुळे बिल्डर-लेड प्रोजेक्ट्समधील वादाचं सगळ्यात मोठं कारणही निघून जातं: असा डेव्हलपर जो सोसायटीचा पक्षकार असतो आणि आकडे कसे रिपोर्ट व्हावेत हेही तोच ठरवतो.
2026 मध्ये बदललेले आकडे
31 मार्च 2026 पर्यंत, MDCCB ने सुमारे ₹359 कोटींची कर्जं मंजूर केली होती आणि 18 सोसायट्यांना सुमारे ₹270 कोटी वितरित केले होते, एकूण 46 सोसायट्या फायनान्सिंगसाठी मंजूर झाल्या आहेत. तीन वर्षांत 21 सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट प्रोजेक्ट पूर्णपणे पूर्ण झाले आहेत, हे फक्त प्रस्ताव किंवा सही केलेले MoU नाहीत, तर पूर्ण झालेल्या इमारती आहेत ज्यात रहिवासी आधीच त्यांच्या फ्लॅटमध्ये परत आले आहेत.
राज्यभरातील सुमारे 1,600 सोसायट्यांनी आता सेल्फ-रीडेव्हलपमेंटचे प्रस्ताव सादर केले आहेत. महाराष्ट्रातील 1.15 लाख नोंदणीकृत को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायट्यांच्या तुलनेत हा अजूनही छोटा हिस्सा आहे, पण इतका मोठा नक्कीच आहे की ही स्कीम आता फक्त पायलट राहिलेली नाही. हा एक कार्यरत पाइपलाइन आहे ज्याचा ट्रॅक रेकॉर्ड कोणतीही कमिटी प्रत्यक्षात तपासू शकते.
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात करारहिवाशांना प्रत्यक्षात काय मिळतंय
पूर्ण झालेले प्रोजेक्ट हाच खरा पुरावा आहे, कारण ते दाखवतात की रहिवाशांना काय मिळालं, स्कीमने काय वचन दिलं होतं ते नाही. सुरुवातीच्या कारपेट एरियाच्या तुलनेत अतिरिक्त मोफत कारपेट एरिया 30% पासून ते तब्बल 252% पर्यंत राहिला आहे, आणि वैयक्तिक रहिवाशांना मिळणारा कॉर्पस सुमारे ₹3 लाख ते ₹58 लाख इतका राहिला आहे, हे मुख्यतः प्लॉटच्या FSI आणि लोकेशनवर अवलंबून असतं.
याची तुलना एका सर्वसाधारण बिल्डर डीलशी करा, जिथे अतिरिक्त एरिया आणि कॉर्पस हे डेव्हलपर स्वतःचं मार्जिन मोजल्यानंतर काय द्यायचं ठरवतो त्यावर अवलंबून असतं, तेव्हा फरक स्पष्ट दिसतो. कोणत्याही बिल्डरसोबत काहीही साइन करण्याआधी ही तुलना करण्यासारखी आहे, भलेही प्रत्येक सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट प्रोजेक्ट या रेंजच्या सगळ्यात वरच्या टोकापर्यंत पोहोचला नसला तरी.
स्कीमच्या मागे सरकारचा जोर
वर्षभरात राजकीय पाठिंबा वाढला आहे. ऑगस्टच्या सुरुवातीला, BJP MLC प्रवीण दरेकर, जे या स्कीमचे सगळ्यात मुखर समर्थक आहेत, यांनी सार्वजनिकरीत्या रहिवाशांना बिल्डरऐवजी सरकार-समर्थित सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट निवडण्याचं आवाहन केलं, आणि याचं कारण पारदर्शकता आणि बांधकामाचा दर्जा सांगितलं.
ऑगस्टच्या मध्यापर्यंत, महसूल मंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांनी अनेक प्रोसिजरल सुधारणांचे आदेश दिले: कागदपत्रं सोपी करणं, प्रॉपर्टी कार्डवर थेट सोसायटीचं नाव नोंदवणं, MHADA-लेआउट सोसायट्यांसाठी नॉन-अॅग्रिकल्चरल (NA) टॅक्सच्या मागणीवर बंदी, आणि सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट निवडणाऱ्या सोसायट्यांसाठी खास 4% सवलतीचा प्रस्ताव.
सप्टेंबरच्या पहिल्या आठवड्यात, दिल्ली सरकारच्या अधिकाऱ्यांनी महाराष्ट्र मॉडेलचा अभ्यास करण्यासाठी भेट दिली, खासकरून राजधानीच्या जुन्या भागांतील वृद्ध होत चाललेली हाउसिंग स्टॉक पुन्हा उभारण्यासाठी. हे याचं बऱ्यापैकी मजबूत संकेत आहे की हा विषय आता फक्त मुंबईपुरता मर्यादित राहिलेला नाही.
अजूनही काय अडथळा आणतं
याचा अर्थ असा नाही की रस्ता आता पूर्णपणे सोपा झाला आहे. दरेकर यांना अजूनही सरकारवर त्या NA टॅक्ससाठी रिफंड मेकॅनिझम बनवण्यासाठी दबाव टाकावा लागतो आहे जो अनेक सोसायट्यांकडून तो टॅक्स औपचारिकरीत्या रद्द झाल्यानंतरही चुकीच्या पद्धतीने वसूल केला गेला होता, कागदावरचा धोरण बदल आपोआप आधीच सुरू असलेली वसुली थांबवत नाही.
MHADA आणि महसूल विभाग यांच्यातील जुना अधिकारक्षेत्राचा गुंता अजूनही कायम आहे, जो MHADA-लेआउट जमिनीवरील सोसायट्यांच्या मंजुरी आणि कागदपत्रांना धीमं करतो, आणि ही जमीन मुंबईतील बहुतांश जुन्या को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंगचा मोठा भाग व्यापते.
आणि वेगळं म्हणजे, राज्यातील 1.15 लाख नोंदणीकृत को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायट्यांपैकी सुमारे 70,000 अजूनही डीम्ड कन्व्हेयन्सची वाट पाहत आहेत, म्हणजे मूळ डेव्हलपरकडून सोसायटीला जमीन आणि इमारतीच्या मालकीचं कायदेशीर हस्तांतरण. हे साधारणपणे कोणत्याही रीडेव्हलपमेंटचं, सेल्फ-लेड असो वा बिल्डर-लेड, सुरुवातीचं पहिलं पाऊल असतं, आणि ज्या सोसायट्यांनी अजून प्रक्रिया सुरू केलेली नाही त्यांच्यासाठी हा सगळ्यात मोठा अडथळा आहे.
तुमच्या कमिटीने प्रत्यक्षात काय करायला हवं
जर तुमची इमारत सौम्यपणेही रीडेव्हलपमेंटच्या रडारवर असेल, जुनी झालेली रचना, कमी वापरलेला FSI, बिघडत चाललेल्या मालमत्तेवर मेंटेनन्स भरून कंटाळलेले रहिवासी, तर एखाद्या बिल्डरची मार्केटिंग टीम बोलणी सुरू करण्याआधी हे अजेंड्यावर आणण्यासारखं आहे.
- आधी तुमच्या सोसायटीची कन्व्हेयन्स स्थिती तपासा. जर डीम्ड कन्व्हेयन्स अजून झालेलं नसेल, तर तुम्ही शेवटी कोणता रीडेव्हलपमेंट मार्ग निवडता याची पर्वा न करता ती प्रक्रिया सुरू करा, ही दोन्ही मार्गांसाठी आवश्यक अट आहे, आणि राज्य याचा बॅकलॉग सक्रियपणे साफ करत आहे.
- एक स्वतंत्र FSI आणि स्ट्रक्चरल असेसमेंट करून घ्या, बिल्डरच्या इन-हाउस आर्किटेक्टकडून नाही, जेणेकरून कोणत्याही ऑफरचं मूल्यांकन करण्याआधी कमिटीकडे खरे आकडे असतील.
- सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट शक्य वाटत असेल, तर फायनान्सिंगच्या अटी आणि पात्रता समजून घेण्यासाठी थेट MDCCB किंवा तुमच्या डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह बँकेशी संपर्क साधा. आतापर्यंत मंजूर झालेल्या कर्जांचे आकार दाखवतात की मध्यम आकाराच्या सोसायट्याही पात्र ठरत आहेत, फक्त मोठ्या आणि भरपूर पैसे असलेल्या सोसायट्याच नाहीत.
- जर सोसायटी शेवटी बिल्डरच निवडते, तर सेल्फ-रीडेव्हलपमेंटचे आकडे, 30-252% अतिरिक्त कारपेट एरियाची रेंज आणि पूर्ण झालेल्या प्रोजेक्टचा ट्रॅक रेकॉर्ड, बेंचमार्क म्हणून वापरा आणि पहिलं टर्म शीट स्वीकारण्याऐवजी अधिक ठामपणे बोलणी करा.
एकदाच होणारा निर्णय, जो योग्य पद्धतीने घेणं गरजेचं आहे
रीडेव्हलपमेंटचा निर्णय एखाद्या इमारतीच्या आयुष्यात एकदाच घेतला जातो, साधारणपणे वेळेच्या दबावाखाली, अपुऱ्या माहितीसह, आणि अशा कमिटीकडून जी हे आधी कधीच करत नाही. बिल्डर मॉडेलला असा फंडेड, सरकार-समर्थित पर्याय ज्याच्या मागे आता प्रत्यक्षात पूर्ण झालेल्या इमारती आहेत, फक्त एखाद्या सरकारी वेबसाइटवरची स्कीम नाही, हा या वर्षी पर्याय तोलणाऱ्या कोणत्याही सोसायटीसाठी खरोखर उपयुक्त बळ आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट आणि बिल्डर-लेड रीडेव्हलपमेंटमध्ये काय फरक आहे?
बिल्डर-लेड रीडेव्हलपमेंटमध्ये, एक खासगी डेव्हलपर बांधलेल्या एरियाच्या हिश्श्याच्या बदल्यात प्रोजेक्ट फंड करतो आणि पूर्ण करतो. सेल्फ-रीडेव्हलपमेंटमध्ये, सोसायटी स्वतःच डेव्हलपर बनते, को-ऑपरेटिव्ह बँकेकडून कन्स्ट्रक्शन फायनान्स घेते, थेट कॉन्ट्रॅक्टर नेमते, आणि पूर्ण बिल्ट-अप एरिया व कोणताही फायदा स्वतःच्या रहिवाशांसाठी ठेवते.
महाराष्ट्रातील सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट प्रोजेक्टना कोण फायनान्स करतं?
राज्याच्या सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट स्कीमअंतर्गत मुंबई डिस्ट्रिक्ट सेंट्रल को-ऑपरेटिव्ह बँक (MDCCB) ही मुख्य कर्जदाता आहे. 31 मार्च 2026 पर्यंत, तिने सुमारे ₹359 कोटी मंजूर केले होते आणि 18 सोसायट्यांना सुमारे ₹270 कोटी वितरित केले होते, एकूण 46 सोसायट्या फायनान्सिंगसाठी मंजूर झाल्या आहेत.
सेल्फ-रीडेव्हलपमेंटमध्ये रहिवाशांना किती अतिरिक्त कारपेट एरिया मिळू शकतो?
पूर्ण झालेल्या प्रोजेक्टच्या आधारे, सुरुवातीच्या कारपेट एरियाच्या तुलनेत अतिरिक्त मोफत कारपेट एरिया 30% पासून तब्बल 252% पर्यंत राहिला आहे, हे मुख्यतः प्लॉटच्या FSI आणि लोकेशनवर अवलंबून असतं. हा गॅरंटीड आकडा नाही, प्रत्येक सोसायटीचा निकाल तिच्या स्वतःच्या साइटवर अवलंबून असतो.
डीम्ड कन्व्हेयन्स म्हणजे काय आणि रीडेव्हलपमेंटसाठी ते का महत्त्वाचं आहे?
डीम्ड कन्व्हेयन्स म्हणजे मूळ डेव्हलपरकडून हाउसिंग सोसायटीला जमीन आणि इमारतीच्या मालकीचं कायदेशीर हस्तांतरण, जे डेव्हलपरने करणं आवश्यक असतं पण अनेकदा लांबवलं जातं. हे झालेलं नसेल, तर सोसायटीच्या स्वतःच्या जमिनीवरची मालकी स्पष्ट राहत नाही, ज्यामुळे रीडेव्हलपमेंट, सेल्फ-लेड असो वा बिल्डर-लेड, स्वच्छपणे सुरू होण्यात अडथळा येतो. महाराष्ट्रातील 1.15 लाख नोंदणीकृत सोसायट्यांपैकी सुमारे 70,000 अजूनही याची वाट पाहत आहेत.
सेल्फ-रीडेव्हलपमेंट फक्त मोठ्या आणि भरपूर पैसे असलेल्या सोसायट्यांसाठीच व्यवहार्य आहे का?
नाही. आतापर्यंत MDCCB ने मंजूर केलेल्या कर्जांच्या आकारांमध्ये मध्यम आकाराच्या सोसायट्याही समाविष्ट आहेत, फक्त मोठा रिझर्व्ह असलेल्या मोठ्या सोसायट्याच नाहीत. सोसायटीच्या आकारापेक्षा मोठा अडथळा साधारणपणे कागदपत्रांची तयारी असतो, डीम्ड कन्व्हेयन्स, स्वतंत्र FSI असेसमेंट, आणि प्रोजेक्ट मॅनेजमेंटची भूमिका घ्यायला तयार असलेली मॅनेजिंग कमिटी.
SocietyBee मध्ये पहा
अधिकृत आणि संदर्भ स्रोत
- Delhi explores Maharashtra's self-redevelopment model for reviving old buildings in the capital, Free Press Journal
- Pravin Darekar seeks refund mechanism for wrongful recovery of scrapped non-agricultural tax, Free Press Journal
- Way cleared for deemed conveyance of 70,000 housing societies in Maharashtra, Free Press Journal
- Choose Maha govt's self-redevelopment, not builders: Darekar, Indian Cooperative
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.