महाराष्ट्राच्या नवीन मॉडेल उपविधी 2026: 27 ऑगस्टपूर्वी प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेला हे माहीत असायलाच हवे

बहुतांश संस्थांना आर्थिक कलमांचा परिणाम सर्वात आधी जाणवेल.

देखभाल थकबाकीवरील व्याज वार्षिक 12% वर मर्यादित केले आहे, साधे व्याज. जर तुमची संस्था सध्या यापेक्षा जास्त आकारत असेल, किंवा व्याजाचे चक्रवाढ करत असेल, तर उपविधी अधिसूचित झाल्यावर ती प्रथा थांबवावी लागेल.

पाणी शुल्क प्रति-फ्लॅट समान विभागणीपासून दूर सरकत आहे. त्याऐवजी, ते इमारतीच्या मंजूर आराखड्यात दाखवलेल्या नळ किंवा इनलेट्सच्या संख्येशी जोडले जाईल. 1BHK आणि 3BHK युनिट्सचे मिश्रण असलेल्या इमारतींसाठी हा खरा बदल आहे, जिथे सध्याची समान-विभागणी पद्धत नेहमीच असमतोल वाटत आली आहे.

सेवा शुल्क युनिटच्या आकाराकडे दुर्लक्ष करून फ्लॅट संख्येनुसार समानपणे विभागले जात राहतील. हा भाग बदललेला नाही, आणि मोठ्या फ्लॅट्स असलेल्या सदस्यांमध्ये तो अजूनही वादाचा मुद्दा राहतो.

अनिवासिता शुल्क विशेषतः सेवा शुल्क घटकाच्या 10% वर मर्यादित आहे, एकूण देखभाल बिलाच्या 10% वर नाही. हे बारकाईने तपासण्यासारखे आहे. अनेक संस्था वर्षानुवर्षे चुकीच्या आधारावर याची गणना करत आल्या आहेत.

मसुदा प्रत्येक संस्थेने राखायलाच हवेत असे निधीही औपचारिक करतो:

• निधी राखीव (सिंकिंग फंड): बांधकाम खर्चाच्या किमान 0.25%, वार्षिक
• दुरुस्ती व देखभाल निधी: बांधकाम खर्चाच्या 0.75%, वार्षिक
• मोठी दुरुस्ती निधी
• निवडणूक निधी
• कल्याण निधी (ऐच्छिक)

मसुदा सदस्याचे निधन झाल्यास लागू होणारी सविस्तर "तात्पुरता सदस्य" यंत्रणा सादर करतो. वारसाहक्क सुरळीत होईपर्यंत कायदेशीर वारसांना पूर्ण मतदान हक्काशिवाय प्रतिनिधित्व आणि संस्थेच्या कामकाजात प्रवेश मिळतो. यामुळे वर्षानुवर्षे समिती-विरुद्ध-कुटुंब वादांना कारणीभूत ठरलेली एक त्रुटी बंद होते. सदस्यत्व अर्जांवर निर्णय घेण्यासाठी समितीला तीन महिन्यांची कठोर मुदतही आहे. ही मुदत चुकल्यास, गृहीत सदस्यत्व तरतुदी लागू होऊ शकतात. हस्तांतरण अर्ज महिनोन्महिने पडून ठेवणाऱ्या समित्यांना आता वेगाने हालचाल करावी लागेल.

स्व-पुनर्विकास करणाऱ्या संस्था आता सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीने सरकार-मंजूर जमीन मूल्याच्या दहापट पर्यंत कर्ज घेऊ शकतात. बिल्डरच्या हाती प्रकल्प सोपवण्याऐवजी स्व-पुनर्विकास निवडणाऱ्या संस्थांसाठी हा वित्तपुरवठ्यातील एक महत्त्वपूर्ण सुधार आहे. मंजूर पुनर्विकास प्रकल्पादरम्यान जागा रिकामी करण्यास नकार देणाऱ्या सदस्यांविरुद्ध आता केवळ याच आधारावर कारवाई करता येईल असे एक नवीन, विशिष्ट हकालपट्टीचे कारणही आहे.

मसुदा आधीपेक्षा अधिक तपशीलात दुरुस्तीच्या जबाबदाऱ्या मांडतो. संरचनात्मक दुरुस्ती, वॉटरप्रूफिंग, लिफ्ट आणि अग्निसुरक्षा यंत्रणा संस्थेच्या जबाबदारीत येतात. फ्लॅटच्या आतील दुरुस्ती सदस्याचीच जबाबदारी राहते.

यासोबतच, संस्थेच्या अर्जांसाठी निश्चित प्रक्रिया कालमर्यादा आहेत: अर्जांची पोच 3 दिवसांत द्यावी लागेल, कागदपत्रे अपूर्ण असल्यास ते 7 दिवसांत कळवावे लागेल, आणि अंतिम निर्णय 60 दिवसांत द्यावा लागेल. जर तुमच्या संस्थेच्या कागदपत्रांना महिनोन्महिने कपाटात हरवण्याची सवय असेल, तर या कालमर्यादा लागू झाल्यावर हे कारण टिकणार नाही.

तुमच्या संस्थेच्या सध्याच्या नोंदणीकृत उपविधी काढा आणि त्या मसुद्याशेजारी ठेवा. निधी योगदान दर आणि अनिवासिता शुल्क याबाबत विशेषतः तुमच्या इमारतीसाठी महत्त्वाचे असलेले फरक लगेच लक्षात येतील.

जर नवीन नियमांचा तुमच्या संस्थेच्या आर्थिक स्थितीवर लक्षणीय परिणाम होणार असेल, उदाहरणार्थ मर्यादित राखीव निधी असलेल्या जुन्या इमारतीसाठी निधी राखीव मध्ये मोठी वाढ अवघड ठरत असेल, तर हाच नेमका, आकड्यांवर आधारित आक्षेपाचा प्रकार आहे जो आयुक्त कार्यालयाला हवा आहे. "आम्हाला हे आवडत नाही" यासारखे सर्वसाधारण आक्षेप सहसा कुठेही पोहोचत नाहीत. विशिष्ट उपविधी क्रमांकाचा उल्लेख करणारे आणि तुमच्या संस्थेवरील व्यावहारिक परिणाम स्पष्ट करणारे आक्षेप हेच वाचले जातात.

आक्षेप coophsgmodelbyelaws@gmail.com वर 27 ऑगस्ट 2026 रोजी संध्याकाळी 5 वाजण्यापूर्वी ईमेल करावेत. जर तुमच्या व्यवस्थापन समितीला काही चिंता असतील, आणि निधीची टक्केवारी पाहिल्यावर बहुतेक खजिनदारांना त्या असतीलच, तर त्या या आठवड्यात लेखी स्वरूपात नोंदवा. तुम्ही एजीएमची तारीख किंवा ऑडिटची मुदतही सांभाळत असाल तर आठ दिवस पटकन निघून जातात.

एक गोष्ट पुन्हा सांगण्यासारखी आहे: या मसुद्यावर आधारित तुमच्या संस्थेच्या उपविधी घाईघाईने दुरुस्त करू नका. हा अजूनही मसुदा आहे. आयुक्त कार्यालयाने स्पष्ट केले आहे की अंतिम आवृत्ती अधिसूचित होईपर्यंत सध्याच्या नोंदणीकृत उपविधी लागू राहतील. घाई केल्यास तुमची दुरुस्ती प्रक्रिया दोनदा करावी लागू शकते.

महाराष्ट्रात अंदाजे 1.27 लाख नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत, त्यापैकी 33,000 हून अधिक एकट्या मुंबईत आहेत. या जूनमध्ये प्रकरण XI-B लागू होईपर्यंत, त्या सर्व सामान्य सहकारी संस्था नियमांखाली कार्यरत होत्या, जे कधीच निवासी इमारतींसाठी खरोखर तयार केलेले नव्हते.

ही उपविधी मसुदा त्या सुधारणेचा दुसरा भाग आहे. निधी, पुनर्विकास, वारसाहक्क आणि पाणी बिलिंग यांचा समावेश करत गृहनिर्माण संस्थांना उधार घेतलेल्या, सर्वसाधारण-उद्देशाच्या नियमांपासून निवासी इमारत प्रत्यक्षात कशी चालते यासाठी खास बनवलेल्या काहीतरीकडे नेते. अंतिम आवृत्ती किती चांगल्या प्रकारे कार्य करते हे मोठ्या प्रमाणात या टिप्पणी कालावधीत किती संस्था प्रत्यक्ष सहभागी होतात यावर अवलंबून असेल, त्यांच्या स्वतःच्या उपविधी पुढच्या वेळी दुरुस्तीसाठी येतील तेव्हाच बदलांबद्दल कळण्याऐवजी.

जर तुम्ही व्यवस्थापन समितीवर असाल, तर पुढील काही दिवस प्रयत्नास योग्य समजा. जिथे नियमपुस्तिका अजूनही लिहिली जात आहे आणि तुमच्या संस्थेला खरोखर बोलण्याची संधी आहे, अशा संधी वारंवार येत नाहीत.

अंतिम उपविधी कशाही स्वरूपात येवोत, तुमच्या संस्थेच्या लेखा बाजूला जुळवून घ्यावेच लागेल. थकबाकीवरील व्याज गणना, निधी राखीव, दुरुस्ती आणि निवडणूक निधीसाठी स्वतंत्र निधी ट्रॅकिंग, आणि योग्य घटकावर आधारित अनिवासिता शुल्क गणना — हे नेमके असे प्रकार आहेत जे स्प्रेडशीटमध्ये चुकीचे होण्याची शक्यता जास्त असते आणि समर्पित सॉफ्टवेअरमध्ये योग्य करणे खूप सोपे असते.

सोसायटीबी तुम्हाला आधीच व्याजदर कॉन्फिगर करू देते, देखभालीचे विभाग स्वतंत्र निधींमध्ये विभागू देते, आणि नियम बदलताच दर वेळी हाताने पुनर्गणना न करता अचूक बिले आणि पावत्या तयार करू देते. अंतिम मॉडेल उपविधी 2026 अधिसूचित झाल्यावर, तुमचे बिलिंग सेटअप जुळवण्यासाठी काही मिनिटेच लागतील, संपूर्ण वीकएंडभर समितीच्या बैठका नकोत.