महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था उपविधी 2026 साठी संपूर्ण मार्गदर्शक

उपविधी 8 मध्ये सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सदस्यत्वासाठी कोण पात्र आहे हे नमूद केले आहे. सदस्यत्व साधारणपणे संस्थेच्या इमारतीत फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या व्यक्तींपुरते मर्यादित असते, व्यवस्थापन समितीच्या मंजुरीच्या अधीन. समिती एखाद्या खऱ्या खरेदीदाराला अवाजवीपणे प्रवेश नाकारू शकत नाही.

उपविधी 38 फ्लॅट्सच्या हस्तांतरणाचे नियमन करते. सदस्याला त्याचा फ्लॅट विकायचा असेल तेव्हा संस्थेला लेखी कळवावे लागते. हस्तांतरितीला सदस्यत्वासाठी अर्ज करावा लागतो, आणि संस्थेला हस्तांतरण शुल्क (आदर्श उपविधींनुसार निवासी फ्लॅट्ससाठी सध्या कमाल ₹25,000) आणि हस्तांतरिती फ्लॅटमध्ये राहत नसल्यास अनिवासिता शुल्क आकारण्याचा अधिकार आहे. महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियमांच्या प्रकरण XI-B अंतर्गत (2026 दुरुस्ती, 30 जून 2026 पासून लागू), अनिवासिता शुल्क सदस्याच्या सेवा शुल्काच्या 10% पर्यंत मर्यादित आहे — देखभालीची सरळ टक्केवारी किंवा निश्चित रक्कम आकारणाऱ्या संस्थांनी ही मर्यादा पाळण्यासाठी आपली गणना सुधारणे आवश्यक आहे.

समभाग प्रमाणपत्रे (फॉर्म जे-1) सदस्यांना जारी करावी लागतात आणि प्रत्येक हस्तांतरणावर अद्ययावत करावी लागतात. व्यवस्थापन समितीने हस्तांतरण मंजूर केल्यापासून 30 दिवसांच्या आत संस्थेची सदस्य नोंदवही अद्ययावत करावी लागते.

उपविधी 46 नुसार प्रत्येक संस्थेने प्रत्येक सदस्याकडून मासिक देखभाल योगदान आकारणे आवश्यक आहे. देखभाल रक्कम फ्लॅटच्या क्षेत्रफळावर आणि संस्थेच्या प्रत्यक्ष कार्यान्वयन खर्चावर आधारित प्रमाणशीर विभागून मोजली जाते. देखभालीत पगार, उपयोगिता, हाऊसकीपिंग, विमा आणि प्रशासकीय खर्च समाविष्ट असावेत.

उपविधी 47 अन्वये सिंकिंग फंड योगदान अनिवार्य आहे. किमान दर इमारतीच्या बांधकाम खर्चाच्या (नोंदणीकृत मूल्यांकनकर्त्याने प्रमाणित केल्यानुसार) वार्षिक 0.25% इतका आहे, जो सर्व सदस्यांकडून मासिक गोळा केला जातो. सिंकिंग फंड फक्त मोठ्या संरचनात्मक दुरुस्तीसाठी वापरला जाऊ शकतो आणि दैनंदिन खर्चासाठी वापरता येत नाही.

बिगर-संरचनात्मक दुरुस्ती, रंगरंगोटी, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल कामासाठी स्वतंत्र दुरुस्ती निधी (मोठा दुरुस्ती निधी असेही म्हणतात) राखावा लागतो. व्यवस्थापन समिती प्रत्येक वार्षिक सर्वसाधारण सभेत अपेक्षित दुरुस्ती गरजांनुसार मासिक योगदान दर ठरवते. सिंकिंग फंड आणि दुरुस्ती निधी दोन्ही स्वतंत्र बँक खात्यांमध्ये ठेवावे लागतात.

उपविधी 173 अंतर्गत, प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने विहित नोंदवह्यांचा संच ठेवणे आवश्यक आहे. या पर्यायी नाहीत आणि दरवर्षी लेखापरीक्षकाकडून पडताळल्या जातात. नोंदवह्या गहाळ किंवा अपूर्ण असल्यास प्रतिकूल ऑडिट अहवाल येऊ शकतो, जो संस्थेने सर्व सदस्यांना उघड करणे आवश्यक आहे.

अनिवार्य नोंदवह्यांमध्ये समाविष्ट आहे: सदस्य नोंदवही, समभाग नोंदवही, डिबेंचर नोंदवही (असल्यास), नामनिर्देशन नोंदवही, अनिवासिता शुल्क नोंदवही, हस्तांतरण नोंदवही, गहाण आणि आकार नोंदवही, थकबाकीदार नोंदवही, बिल नोंदवही, पावती नोंदवही, आणि सर्वसाधारण सभा व व्यवस्थापन समिती सभांचे इतिवृत्त पुस्तक.

या नोंदवह्यांमधील सर्व नोंदी विहित कालमर्यादेत, साधारणपणे संबंधित घटनेच्या 30 दिवसांच्या आत, कराव्या लागतात. लेखापरीक्षक नोंदवह्या मूळ कागदपत्रांशी (बिले, पावत्या, ठराव) पडताळून कोणतीही तफावत नमूद करतो.

गृहनिर्माण संस्थांना दोन अटींपैकी कोणतीही एक पूर्ण झाल्यास जीएसटी नोंदणी करणे बंधनकारक आहे: (1) प्रति सदस्य मासिक देखभाल ₹7,500 पेक्षा जास्त असल्यास, किंवा (2) संस्थेची एकूण वार्षिक उलाढाल (सर्व देखभाल संकलन) ₹20 लाखांपेक्षा जास्त असल्यास. दोन्ही अटी पूर्ण झाल्यास संस्थेने देखभाल रकमेवर 18% जीएसटी आकारणे आवश्यक आहे.

महत्त्वाचे म्हणजे, प्रति सदस्य प्रति महिना फक्त ₹7,500 वरील रक्कम जीएसटीमधून सूट आहे. जर एखाद्या सदस्याची मासिक देखभाल ₹8,000 असेल, तर संपूर्ण ₹8,000 वर 18% जीएसटी लागू होतो, फक्त उंबरठ्यावरील ₹500 वर नाही. हा एक सामान्य गैरसमज आहे ज्यामुळे चुकीचे बिलिंग होते.

जीएसटी उंबरठा ओलांडणाऱ्या संस्थांनी मासिक किंवा त्रैमासिक GSTR-1 (बाह्य पुरवठा) आणि GSTR-3B (सारांश विवरणपत्र) दाखल करावे लागते, योग्य जीएसटी नोंदवही ठेवावी लागते, आणि सदस्यांना (केवळ पावती नव्हे) कर पावती जारी करावी लागते. पात्र खर्चांवरील इनपुट टॅक्स क्रेडिट (आयटीसी) जीएसटी दायित्व भरून काढू शकते.

उपविधी 93 नुसार प्रत्येक संस्थेने प्रत्येक आर्थिक वर्षाच्या समाप्तीनंतर सहा महिन्यांच्या आत वार्षिक सर्वसाधारण सभा (एजीएम) घेणे आवश्यक आहे. ज्या संस्थांचे आर्थिक वर्ष 31 मार्च रोजी संपते, त्यांची एजीएम 30 सप्टेंबरपर्यंत घेणे आवश्यक आहे. एजीएमपूर्वी सर्व सदस्यांना किमान 14 दिवसांची लेखी सूचना द्यावी लागते.

एजीएमच्या अजेंड्यात हे समाविष्ट असावे: ऑडिट केलेल्या हिशोबांचा स्वीकार, पुढील वर्षाच्या अंदाजपत्रकाला मंजुरी, व्यवस्थापन समितीची निवड (देय असल्यास), आणि कोणतेही विशेष ठराव. उत्पन्न व खर्च खाते, पावती व देयक खाते आणि ताळेबंद असलेले ऑडिट केलेले हिशोब एजीएमपूर्वी सर्व सदस्यांना वितरित करावे लागतात.

एजीएमसाठी कोरम साधारणपणे एकूण सदस्यत्वाच्या एक-पंचमांश (किमान 5 सदस्य) असतो. कोरम पूर्ण न झाल्यास सभा तहकूब केली जाते आणि 30 मिनिटांनंतर त्याच ठिकाणी व वेळी पुन्हा सुरू होते, तहकूब झालेली सभा कोरमशिवायही पुढे जाते. एजीएम आवश्यकतांचे पालन न करणे हे गंभीर उपविधी उल्लंघन आहे.

2026 च्या दुरुस्तीने प्रकरण XI-B समाविष्ट केल्यापासून, सदस्य सर्वसाधारण सभांमध्ये व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारेही सहभागी होऊ शकतात, संस्थेच्या पर्यायानुसार, जर संस्थेने उपस्थिती पडताळण्याची आणि मतदान अचूकपणे नोंदवण्याची यंत्रणा उभी केली असेल. ही सुविधा प्रत्यक्ष सभास्थानाला पर्याय नसून त्याला पूरक आहे.

एमसीएस अधिनियमांतर्गत नोंदणीकृत प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने सहकार निबंधकांकडे सूचीबद्ध सीएमार्फत दरवर्षी वैधानिक ऑडिट करणे आवश्यक आहे. ऑडिटमध्ये संपूर्ण आर्थिक वर्ष (1 एप्रिल ते 31 मार्च) समाविष्ट असले पाहिजे आणि एजीएमपूर्वी पूर्ण झाले पाहिजे.

लेखापरीक्षक सर्व हिशोब पुस्तके तपासतो, वैधानिक नोंदवह्या पडताळतो, पासबुकशी बँक शिल्लक जुळवतो, सिंकिंग फंड आणि दुरुस्ती निधीसाठीच्या उपविधी आवश्यकता पूर्ण झाल्या आहेत का ते तपासतो, आणि मागील वर्षीचा ऑडिट अहवाल पुनरावलोकन करून त्रुटी दुरुस्त झाल्या का ते तपासतो.

ऑडिट अहवाल (फॉर्म जे) सहकार निबंधकांकडे सादर केला जातो आणि एजीएममध्ये सादर करावा लागतो. प्रतिकूल किंवा पात्रताप्राप्त ऑडिट अहवाल मिळालेल्या संस्थांनी तो सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवणे आणि 30 दिवसांच्या आत सुधारात्मक कारवाई करणे आवश्यक आहे.