महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था उपविधी म्हणजे काय?
महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था उपविधी हे कायदेशीर बंधनकारक नियम आहेत जे महाराष्ट्र सहकारी संस्था (एमसीएस) अधिनियम, 1960 अंतर्गत नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची स्थापना, व्यवस्थापन आणि कामकाज नियंत्रित करतात. महाराष्ट्रातील प्रत्येक नोंदणीकृत गृहनिर्माण संस्थेने सहकार निबंधकांनी मंजूर केलेले हे आदर्श उपविधी स्वीकारणे आवश्यक आहे.
सदस्यांना कसे दाखल करून घेतले जाते आणि समभाग कसे जारी केले जातात यापासून ते बिले कशी मोजली जातात, कोणत्या नोंदवह्या ठेवाव्या लागतात आणि वार्षिक ऑडिट कसे करावे लागते, इथपर्यंत सर्व काही उपविधींमध्ये समाविष्ट आहे. हे पर्यायी नाहीत — उपविधींचे उल्लंघन झाल्यास दंड, सहकार न्यायालयातील वाद आणि व्यवस्थापन समितीवर वैयक्तिक जबाबदारी येऊ शकते.
सर्वात अलीकडील आदर्श उपविधी महाराष्ट्र सरकारने 2014 मध्ये अधिसूचित केले आणि तेव्हापासून वेळोवेळी सुधारित केले गेले आहेत. पूर्वी नोंदणीकृत झालेल्या संस्थांनी हे आदर्श उपविधी स्वीकारलेले असावेत किंवा त्यापासून वेगळे होण्यासाठी विशेष ठराव मंजूर केलेला असावा.
मुख्य तरतुदी: सदस्यत्व आणि हस्तांतरण
उपविधी 8 मध्ये सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सदस्यत्वासाठी कोण पात्र आहे हे नमूद केले आहे. सदस्यत्व साधारणपणे संस्थेच्या इमारतीत फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या व्यक्तींपुरते मर्यादित असते, व्यवस्थापन समितीच्या मंजुरीच्या अधीन. समिती एखाद्या खऱ्या खरेदीदाराला अवाजवीपणे प्रवेश नाकारू शकत नाही.
उपविधी 38 फ्लॅट्सच्या हस्तांतरणाचे नियमन करते. सदस्याला त्याचा फ्लॅट विकायचा असेल तेव्हा संस्थेला लेखी कळवावे लागते. हस्तांतरितीला सदस्यत्वासाठी अर्ज करावा लागतो, आणि संस्थेला हस्तांतरण शुल्क (आदर्श उपविधींनुसार निवासी फ्लॅट्ससाठी सध्या कमाल ₹25,000) आणि हस्तांतरिती फ्लॅटमध्ये राहत नसल्यास अनिवासिता शुल्क आकारण्याचा अधिकार आहे.
समभाग प्रमाणपत्रे (फॉर्म जे-1) सदस्यांना जारी करावी लागतात आणि प्रत्येक हस्तांतरणावर अद्ययावत करावी लागतात. व्यवस्थापन समितीने हस्तांतरण मंजूर केल्यापासून 30 दिवसांच्या आत संस्थेची सदस्य नोंदवही अद्ययावत करावी लागते.
आर्थिक जबाबदाऱ्या: देखभाल, सिंकिंग फंड आणि दुरुस्ती निधी
उपविधी 46 नुसार प्रत्येक संस्थेने प्रत्येक सदस्याकडून मासिक देखभाल योगदान आकारणे आवश्यक आहे. देखभाल रक्कम फ्लॅटच्या क्षेत्रफळावर आणि संस्थेच्या प्रत्यक्ष कार्यान्वयन खर्चावर आधारित प्रमाणशीर विभागून मोजली जाते. देखभालीत पगार, उपयोगिता, हाऊसकीपिंग, विमा आणि प्रशासकीय खर्च समाविष्ट असावेत.
उपविधी 47 अन्वये सिंकिंग फंड योगदान अनिवार्य आहे. किमान दर इमारतीच्या बांधकाम खर्चाच्या (नोंदणीकृत मूल्यांकनकर्त्याने प्रमाणित केल्यानुसार) वार्षिक 0.25% इतका आहे, जो सर्व सदस्यांकडून मासिक गोळा केला जातो. सिंकिंग फंड फक्त मोठ्या संरचनात्मक दुरुस्तीसाठी वापरला जाऊ शकतो आणि दैनंदिन खर्चासाठी वापरता येत नाही.
बिगर-संरचनात्मक दुरुस्ती, रंगरंगोटी, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल कामासाठी स्वतंत्र दुरुस्ती निधी (मोठा दुरुस्ती निधी असेही म्हणतात) राखावा लागतो. व्यवस्थापन समिती प्रत्येक वार्षिक सर्वसाधारण सभेत अपेक्षित दुरुस्ती गरजांनुसार मासिक योगदान दर ठरवते. सिंकिंग फंड आणि दुरुस्ती निधी दोन्ही स्वतंत्र बँक खात्यांमध्ये ठेवावे लागतात.
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात कराप्रत्येक संस्थेने ठेवाव्या लागणाऱ्या वैधानिक नोंदवह्या
उपविधी 173 अंतर्गत, प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने विहित नोंदवह्यांचा संच ठेवणे आवश्यक आहे. या पर्यायी नाहीत आणि दरवर्षी लेखापरीक्षकाकडून पडताळल्या जातात. नोंदवह्या गहाळ किंवा अपूर्ण असल्यास प्रतिकूल ऑडिट अहवाल येऊ शकतो, जो संस्थेने सर्व सदस्यांना उघड करणे आवश्यक आहे.
अनिवार्य नोंदवह्यांमध्ये समाविष्ट आहे: सदस्य नोंदवही, समभाग नोंदवही, डिबेंचर नोंदवही (असल्यास), नामनिर्देशन नोंदवही, अनिवासिता शुल्क नोंदवही, हस्तांतरण नोंदवही, गहाण आणि आकार नोंदवही, थकबाकीदार नोंदवही, बिल नोंदवही, पावती नोंदवही, आणि सर्वसाधारण सभा व व्यवस्थापन समिती सभांचे इतिवृत्त पुस्तक.
या नोंदवह्यांमधील सर्व नोंदी विहित कालमर्यादेत, साधारणपणे संबंधित घटनेच्या 30 दिवसांच्या आत, कराव्या लागतात. लेखापरीक्षक नोंदवह्या मूळ कागदपत्रांशी (बिले, पावत्या, ठराव) पडताळून कोणतीही तफावत नमूद करतो.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी जीएसटी लागूता
गृहनिर्माण संस्थांना दोन अटींपैकी कोणतीही एक पूर्ण झाल्यास जीएसटी नोंदणी करणे बंधनकारक आहे: (1) प्रति सदस्य मासिक देखभाल ₹7,500 पेक्षा जास्त असल्यास, किंवा (2) संस्थेची एकूण वार्षिक उलाढाल (सर्व देखभाल संकलन) ₹20 लाखांपेक्षा जास्त असल्यास. दोन्ही अटी पूर्ण झाल्यास संस्थेने देखभाल रकमेवर 18% जीएसटी आकारणे आवश्यक आहे.
महत्त्वाचे म्हणजे, प्रति सदस्य प्रति महिना फक्त ₹7,500 वरील रक्कम जीएसटीमधून सूट आहे. जर एखाद्या सदस्याची मासिक देखभाल ₹8,000 असेल, तर संपूर्ण ₹8,000 वर 18% जीएसटी लागू होतो, फक्त उंबरठ्यावरील ₹500 वर नाही. हा एक सामान्य गैरसमज आहे ज्यामुळे चुकीचे बिलिंग होते.
जीएसटी उंबरठा ओलांडणाऱ्या संस्थांनी मासिक किंवा त्रैमासिक GSTR-1 (बाह्य पुरवठा) आणि GSTR-3B (सारांश विवरणपत्र) दाखल करावे लागते, योग्य जीएसटी नोंदवही ठेवावी लागते, आणि सदस्यांना (केवळ पावती नव्हे) कर पावती जारी करावी लागते. पात्र खर्चांवरील इनपुट टॅक्स क्रेडिट (आयटीसी) जीएसटी दायित्व भरून काढू शकते.
वार्षिक सर्वसाधारण सभा: नियम आणि आवश्यकता
उपविधी 93 नुसार प्रत्येक संस्थेने प्रत्येक आर्थिक वर्षाच्या समाप्तीनंतर सहा महिन्यांच्या आत वार्षिक सर्वसाधारण सभा (एजीएम) घेणे आवश्यक आहे. ज्या संस्थांचे आर्थिक वर्ष 31 मार्च रोजी संपते, त्यांची एजीएम 30 सप्टेंबरपर्यंत घेणे आवश्यक आहे. एजीएमपूर्वी सर्व सदस्यांना किमान 14 दिवसांची लेखी सूचना द्यावी लागते.
एजीएमच्या अजेंड्यात हे समाविष्ट असावे: ऑडिट केलेल्या हिशोबांचा स्वीकार, पुढील वर्षाच्या अंदाजपत्रकाला मंजुरी, व्यवस्थापन समितीची निवड (देय असल्यास), आणि कोणतेही विशेष ठराव. उत्पन्न व खर्च खाते, पावती व देयक खाते आणि ताळेबंद असलेले ऑडिट केलेले हिशोब एजीएमपूर्वी सर्व सदस्यांना वितरित करावे लागतात.
एजीएमसाठी कोरम साधारणपणे एकूण सदस्यत्वाच्या एक-पंचमांश (किमान 5 सदस्य) असतो. कोरम पूर्ण न झाल्यास सभा तहकूब केली जाते आणि 30 मिनिटांनंतर त्याच ठिकाणी व वेळी पुन्हा सुरू होते, तहकूब झालेली सभा कोरमशिवायही पुढे जाते. एजीएम आवश्यकतांचे पालन न करणे हे गंभीर उपविधी उल्लंघन आहे.
महाराष्ट्र उपविधींनुसार ऑडिट आवश्यकता
एमसीएस अधिनियमांतर्गत नोंदणीकृत प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने सहकार निबंधकांकडे सूचीबद्ध सीएमार्फत दरवर्षी वैधानिक ऑडिट करणे आवश्यक आहे. ऑडिटमध्ये संपूर्ण आर्थिक वर्ष (1 एप्रिल ते 31 मार्च) समाविष्ट असले पाहिजे आणि एजीएमपूर्वी पूर्ण झाले पाहिजे.
लेखापरीक्षक सर्व हिशोब पुस्तके तपासतो, वैधानिक नोंदवह्या पडताळतो, पासबुकशी बँक शिल्लक जुळवतो, सिंकिंग फंड आणि दुरुस्ती निधीसाठीच्या उपविधी आवश्यकता पूर्ण झाल्या आहेत का ते तपासतो, आणि मागील वर्षीचा ऑडिट अहवाल पुनरावलोकन करून त्रुटी दुरुस्त झाल्या का ते तपासतो.
ऑडिट अहवाल (फॉर्म जे) सहकार निबंधकांकडे सादर केला जातो आणि एजीएममध्ये सादर करावा लागतो. प्रतिकूल किंवा पात्रताप्राप्त ऑडिट अहवाल मिळालेल्या संस्थांनी तो सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवणे आणि 30 दिवसांच्या आत सुधारात्मक कारवाई करणे आवश्यक आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थेने आदर्श उपविधींचे पालन करणे बंधनकारक आहे का?
होय. एमसीएस अधिनियम 1960 अंतर्गत नोंदणीकृत सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी महाराष्ट्र सरकारने अधिसूचित केलेल्या आदर्श उपविधींनुसार कामकाज करणे आवश्यक आहे, जोपर्यंत त्यांनी विशिष्ट तरतुदींपासून वेगळे होण्यासाठी विशेष ठराव मंजूर केलेला नाही आणि निबंधकांनी त्या विचलनाला मंजुरी दिलेली नाही.
महाराष्ट्र उपविधींनुसार किमान सिंकिंग फंड योगदान दर किती आहे?
किमान सिंकिंग फंड योगदान इमारतीच्या बांधकाम खर्चाच्या (नोंदणीकृत मूल्यांकनकर्त्याने प्रमाणित केल्यानुसार) वार्षिक 0.25% इतके आहे, जे सर्व सदस्यांकडून मासिक गोळा केले जाते. मात्र, व्यवस्थापन समिती इमारतीचे वय आणि स्थिती लक्षात घेऊन जास्त दर निश्चित करू शकते.
एखादी संस्था फ्लॅट खरेदीदाराला सदस्यत्व नाकारू शकते का?
व्यवस्थापन समिती एखाद्या खऱ्या खरेदीदाराला अवाजवीपणे सदस्यत्व नाकारू शकत नाही. समितीने विलंब केल्यास किंवा नकार दिल्यास, खरेदीदार सहकार निबंधकांकडे तक्रार करू शकतो. संपूर्ण अर्ज मिळाल्यापासून 30 दिवसांच्या आत सदस्यत्व हस्तांतरण प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते.
संस्थेने वेळेवर एजीएम न घेतल्यास काय होते?
आर्थिक वर्ष समाप्तीनंतर 6 महिन्यांच्या आत संस्थेने एजीएम न घेतल्यास, निबंधक विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावणे किंवा प्रशासक नियुक्त करणे यासह कारवाई करू शकतात. वैयक्तिक व्यवस्थापन समिती सदस्यांना देखील या अनुपालन न करण्यासाठी वैयक्तिकरित्या जबाबदार धरले जाऊ शकते.
SocietyBee मध्ये पहा
अधिकृत आणि संदर्भ स्रोत
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.