महाराष्ट्र सहकारी हाउसिंग सोसाइटी उपनियम क्या हैं?
महाराष्ट्र सहकारी हाउसिंग सोसाइटी उपनियम वे कानूनी रूप से बाध्यकारी नियम हैं जो महाराष्ट्र सहकारी सोसाइटी (एमसीएस) अधिनियम, 1960 के तहत पंजीकृत सहकारी हाउसिंग सोसाइटियों के गठन, प्रबंधन और संचालन को नियंत्रित करते हैं। महाराष्ट्र में हर पंजीकृत हाउसिंग सोसाइटी को सहकारिता रजिस्ट्रार द्वारा स्वीकृत इन आदर्श उपनियमों को अपनाना होता है।
उपनियमों में सदस्यों को कैसे भर्ती किया जाता है और शेयर कैसे जारी किए जाते हैं, से लेकर बिलों की गणना कैसे होती है, कौन से रजिस्टर बनाए रखने होते हैं और वार्षिक ऑडिट कैसे किया जाना चाहिए, यह सब शामिल है। ये वैकल्पिक नहीं हैं, उपनियमों का उल्लंघन जुर्माने, सहकारी न्यायालय में विवाद और प्रबंध समिति के लिए व्यक्तिगत दायित्व का कारण बन सकता है।
सबसे हालिया आदर्श उपनियम महाराष्ट्र सरकार द्वारा 2014 में अधिसूचित किए गए थे और तब से समय-समय पर संशोधित होते रहे हैं। पहले पंजीकृत हुई सोसाइटियों को या तो ये आदर्श उपनियम अपनाने होंगे या उनसे अलग होने के लिए विशेष प्रस्ताव पास करना होगा।
मुख्य प्रावधान: सदस्यता और हस्तांतरण
उपनियम 8 में बताया गया है कि सहकारी हाउसिंग सोसाइटी में सदस्यता के लिए कौन पात्र है। सदस्यता आमतौर पर उन व्यक्तियों तक सीमित होती है जो सोसाइटी की बिल्डिंग में फ्लैट खरीदते हैं, प्रबंध समिति की मंजूरी के अधीन। समिति किसी वास्तविक खरीदार को अनुचित रूप से प्रवेश देने से इनकार नहीं कर सकती।
उपनियम 38 फ्लैटों के हस्तांतरण को नियंत्रित करता है। जब कोई सदस्य अपना फ्लैट बेचना चाहता है, तो सोसाइटी को लिखित रूप में सूचित करना होता है। हस्तांतरिती को सदस्यता के लिए आवेदन करना होता है, और सोसाइटी को हस्तांतरण शुल्क (आदर्श उपनियमों के तहत रिहायशी फ्लैटों के लिए फिलहाल अधिकतम ₹25,000) और यदि हस्तांतरिती फ्लैट में नहीं रहता है तो नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज वसूलने का अधिकार है। महाराष्ट्र सहकारी सोसाइटी नियमों के अध्याय XI-B के तहत (2026 संशोधन, 30 जून 2026 से लागू), नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज सदस्य की सेवा शुल्क राशि के 10% तक सीमित है — जो सोसाइटियां मेंटेनेंस का सीधा प्रतिशत या तय राशि वसूलती हैं, उन्हें इस सीमा के भीतर रहने के लिए अपनी गणना संशोधित करनी होगी।
शेयर सर्टिफिकेट (फॉर्म जे-1) सदस्यों को जारी किए जाने चाहिए और हर हस्तांतरण पर अपडेट किए जाने चाहिए। प्रबंध समिति द्वारा हस्तांतरण मंजूर होने के 30 दिनों के भीतर सोसाइटी के सदस्य रजिस्टर को अपडेट किया जाना चाहिए।
वित्तीय दायित्व: मेंटेनेंस, सिंकिंग फंड और रिपेयर फंड
उपनियम 46 के तहत हर सोसाइटी को हर सदस्य से मासिक मेंटेनेंस योगदान वसूलना आवश्यक है। मेंटेनेंस राशि फ्लैट के क्षेत्रफल और सोसाइटी के वास्तविक परिचालन खर्चों के आधार पर आनुपातिक रूप से विभाजित करके निकाली जाती है। मेंटेनेंस में सैलरी, यूटिलिटी, हाउसकीपिंग, बीमा और प्रशासनिक लागत शामिल होनी चाहिए।
उपनियम 47 सिंकिंग फंड योगदान को अनिवार्य बनाता है। न्यूनतम दर बिल्डिंग की निर्माण लागत (एक पंजीकृत वैल्यूअर द्वारा प्रमाणित) का वार्षिक 0.25% है, जो सभी सदस्यों से मासिक रूप से वसूला जाता है। सिंकिंग फंड का उपयोग केवल बड़ी संरचनात्मक मरम्मत के लिए किया जा सकता है और इसे रोजमर्रा के खर्चों के लिए इस्तेमाल नहीं किया जा सकता।
गैर-संरचनात्मक मरम्मत, पेंटिंग, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल काम के लिए एक अलग रिपेयर फंड (मेजर रिपेयर फंड भी कहा जाता है) बनाए रखना होता है। प्रबंध समिति अनुमानित मरम्मत जरूरतों के आधार पर हर वार्षिक आम सभा में मासिक योगदान दर तय करती है। सिंकिंग फंड और रिपेयर फंड दोनों को अलग-अलग बैंक खातों में रखा जाना चाहिए।
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मुफ़्त में शुरू करेंहर सोसाइटी को बनाए रखने होने वाले वैधानिक रजिस्टर
उपनियम 173 के तहत, हर सहकारी हाउसिंग सोसाइटी को निर्धारित रजिस्टरों का एक सेट बनाए रखना आवश्यक है। ये वैकल्पिक नहीं हैं और हर साल ऑडिटर द्वारा सत्यापित किए जाते हैं। गायब या अधूरे रजिस्टर एक प्रतिकूल ऑडिट रिपोर्ट का कारण बन सकते हैं, जिसे सोसाइटी को सभी सदस्यों के सामने उजागर करना होता है।
अनिवार्य रजिस्टरों में शामिल हैं: सदस्य रजिस्टर, शेयर रजिस्टर, डिबेंचर रजिस्टर (यदि कोई हो), नामांकन रजिस्टर, नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज रजिस्टर, हस्तांतरण रजिस्टर, बंधक और चार्ज रजिस्टर, डिफॉल्टर रजिस्टर, बिल रजिस्टर, रसीद रजिस्टर, और आम सभा व प्रबंध समिति की बैठकों की मिनट्स बुक।
इन रजिस्टरों में सभी प्रविष्टियां निर्धारित समय-सीमा के भीतर, आमतौर पर संबंधित घटना के 30 दिनों के भीतर, की जानी चाहिए। ऑडिटर रजिस्टरों को मूल दस्तावेजों (बिल, रसीद, प्रस्ताव) से मिलाकर जांचता है और किसी भी विसंगति को चिन्हित करता है।
सहकारी हाउसिंग सोसाइटियों के लिए जीएसटी लागू होना
हाउसिंग सोसाइटियों को दो शर्तों में से किसी एक के पूरा होने पर जीएसटी में रजिस्टर होना जरूरी है: (1) यदि प्रति सदस्य मासिक मेंटेनेंस ₹7,500 से ज्यादा है, या (2) यदि सोसाइटी का कुल वार्षिक टर्नओवर (सभी मेंटेनेंस कलेक्शन) ₹20 लाख से ज्यादा है। दोनों शर्तें पूरी होने पर सोसाइटी को मेंटेनेंस राशि पर 18% जीएसटी लगाना होगा।
महत्वपूर्ण बात यह है कि प्रति सदस्य प्रति माह केवल ₹7,500 से ऊपर की राशि जीएसटी से मुक्त है। अगर किसी सदस्य का मासिक मेंटेनेंस ₹8,000 है, तो पूरे ₹8,000 पर 18% जीएसटी लगता है, सिर्फ थ्रेशोल्ड से ऊपर के ₹500 पर नहीं। यह एक आम गलतफहमी है जिससे गलत बिलिंग होती है।
जीएसटी थ्रेशोल्ड पार करने वाली सोसाइटियों को मासिक या तिमाही GSTR-1 (बाहरी आपूर्ति) और GSTR-3B (सारांश रिटर्न) दाखिल करना होगा, एक उचित जीएसटी रजिस्टर बनाए रखना होगा, और सदस्यों को (केवल रसीद नहीं) टैक्स इनवॉइस जारी करना होगा। योग्य खर्चों पर इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) जीएसटी देनदारी को कम कर सकता है।
वार्षिक आम सभा: नियम और आवश्यकताएं
उपनियम 93 के तहत हर सोसाइटी को हर वित्तीय वर्ष खत्म होने के छह महीने के भीतर अपनी वार्षिक आम सभा (AGM) करनी होगी। जिन सोसाइटियों का वित्तीय वर्ष 31 मार्च को खत्म होता है, उनकी AGM 30 सितंबर तक होनी चाहिए। AGM से पहले सभी सदस्यों को कम से कम 14 दिनों का लिखित नोटिस दिया जाना चाहिए।
AGM के एजेंडे में शामिल होना चाहिए: ऑडिट किए गए खातों को स्वीकार करना, अगले साल के बजट को मंजूरी देना, प्रबंध समिति का चुनाव (यदि देय हो), और कोई भी विशेष प्रस्ताव। इनकम एंड एक्सपेंडिचर अकाउंट, रिसीट्स एंड पेमेंट्स अकाउंट और बैलेंस शीट वाले ऑडिट किए गए खाते AGM से पहले सभी सदस्यों को भेजे जाने चाहिए।
AGM के लिए कोरम आमतौर पर कुल सदस्यता का एक-पांचवां हिस्सा (कम से कम 5 सदस्य) होता है। अगर कोरम पूरा नहीं होता, तो बैठक स्थगित कर दी जाती है और 30 मिनट बाद उसी जगह और समय पर फिर से शुरू होती है, स्थगित बैठक कोरम के बिना भी आगे बढ़ती है। AGM आवश्यकताओं का पालन न करना एक गंभीर उपनियम उल्लंघन है।
2026 के संशोधन ने अध्याय XI-B जोड़ा है, तब से सदस्य आम सभा की बैठकों में वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के जरिए भी शामिल हो सकते हैं, सोसाइटी के विकल्प पर, बशर्ते सोसाइटी उपस्थिति सत्यापित करने और वोट सही ढंग से दर्ज करने की व्यवस्था बनाए। यह सुविधा सशरीर सभा स्थल का विकल्प नहीं, बल्कि उसके अतिरिक्त है।
महाराष्ट्र उपनियमों के तहत ऑडिट आवश्यकताएं
एमसीएस अधिनियम के तहत पंजीकृत हर हाउसिंग सोसाइटी को सहकारिता रजिस्ट्रार के पास सूचीबद्ध सीए के जरिए हर साल वैधानिक ऑडिट करवाना होगा। ऑडिट में पूरा वित्तीय वर्ष (1 अप्रैल से 31 मार्च) शामिल होना चाहिए और यह AGM से पहले पूरा होना चाहिए।
ऑडिटर सभी बहीखातों की जांच करता है, वैधानिक रजिस्टरों को सत्यापित करता है, बैंक बैलेंस को पासबुक से मिलाता है, यह जांचता है कि सिंकिंग फंड और रिपेयर फंड के लिए उपनियम आवश्यकताएं पूरी हुई हैं या नहीं, और पिछले साल की ऑडिट रिपोर्ट की समीक्षा करके देखता है कि कमियां सुधारी गईं या नहीं।
ऑडिट रिपोर्ट (फॉर्म जे) सहकारिता रजिस्ट्रार को सौंपी जाती है और AGM में पेश की जानी चाहिए। जिन सोसाइटियों को प्रतिकूल या योग्यता-प्राप्त ऑडिट रिपोर्ट मिलती है, उन्हें इसे आम सभा के सामने रखना होगा और 30 दिनों के भीतर सुधारात्मक कार्रवाई करनी होगी।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या महाराष्ट्र में हाउसिंग सोसाइटी के लिए आदर्श उपनियमों का पालन करना अनिवार्य है?
हां। एमसीएस अधिनियम 1960 के तहत पंजीकृत सभी सहकारी हाउसिंग सोसाइटियों को महाराष्ट्र सरकार द्वारा अधिसूचित आदर्श उपनियमों के तहत काम करना होगा, जब तक कि उन्होंने विशिष्ट प्रावधानों से अलग होने के लिए विशेष प्रस्ताव पास न किया हो और उस विचलन को रजिस्ट्रार ने मंजूरी न दी हो।
महाराष्ट्र उपनियमों के तहत न्यूनतम सिंकिंग फंड योगदान दर क्या है?
न्यूनतम सिंकिंग फंड योगदान बिल्डिंग की निर्माण लागत (पंजीकृत वैल्यूअर द्वारा प्रमाणित) का वार्षिक 0.25% है, जो सभी सदस्यों से मासिक वसूला जाता है। हालांकि, प्रबंध समिति बिल्डिंग की उम्र और स्थिति के आधार पर ज्यादा दर तय कर सकती है।
क्या सोसाइटी किसी फ्लैट खरीदार को सदस्यता देने से इनकार कर सकती है?
प्रबंध समिति किसी वास्तविक खरीदार को अनुचित रूप से सदस्यता देने से इनकार नहीं कर सकती। अगर समिति देरी करती है या इनकार करती है, तो खरीदार सहकारिता रजिस्ट्रार के पास शिकायत कर सकता है। पूरा आवेदन मिलने के 30 दिनों के भीतर सदस्यता हस्तांतरण की प्रक्रिया पूरी की जानी चाहिए।
अगर कोई सोसाइटी समय पर अपनी AGM नहीं करती तो क्या होता है?
अगर कोई सोसाइटी वित्तीय वर्ष खत्म होने के 6 महीने के भीतर AGM नहीं करती, तो रजिस्ट्रार विशेष आम सभा बुलाने या प्रशासक नियुक्त करने सहित कार्रवाई कर सकता है। इस गैर-अनुपालन के लिए व्यक्तिगत प्रबंध समिति सदस्यों को भी व्यक्तिगत रूप से जिम्मेदार ठहराया जा सकता है।
SocietyBee में देखें
आधिकारिक और संदर्भ स्रोत
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश ने मुंबई की हाउसिंग सोसाइटियों को एक्सेल में हिसाब-किताब संभालने में मदद करते हुए कई साल बिताए, उसके बाद SocietyBee बनाया। वे महाराष्ट्र सहकारी कानून, सोसाइटी अकाउंटिंग और भारत में हाउसिंग सोसाइटी चलाने की व्यावहारिक चुनौतियों के बारे में लिखते हैं।