महाराष्ट्र के नए मॉडल उपनियम 2026: हर हाउसिंग सोसाइटी को 27 अगस्त से पहले क्या जानना चाहिए

वित्तीय धाराओं का असर ज्यादातर सोसाइटियों को सबसे पहले महसूस होगा।

मेंटेनेंस डिफॉल्ट पर ब्याज सालाना 12% पर सीमित है, साधारण ब्याज। अगर आपकी सोसाइटी फिलहाल इससे ज्यादा वसूल रही है, या ब्याज को चक्रवृद्धि कर रही है, तो उपनियम अधिसूचित होने के बाद यह प्रथा बंद करनी होगी।

पानी शुल्क हर फ्लैट पर बराबर बंटवारे से हटकर, बिल्डिंग के स्वीकृत नक्शे में दिखाए गए नल या इनलेट की संख्या से जुड़ जाएगा। 1BHK और 3BHK यूनिट्स के मिश्रण वाली बिल्डिंगों के लिए यह एक वास्तविक बदलाव है, जहां मौजूदा बराबर-बंटवारे की पद्धति हमेशा असंतुलित महसूस होती रही है।

सेवा शुल्क यूनिट के आकार की परवाह किए बिना फ्लैट की संख्या के हिसाब से बराबर बंटते रहेंगे। यह हिस्सा नहीं बदला है, और बड़े फ्लैट वाले सदस्यों के बीच यह अभी भी बहस का मुद्दा बना हुआ है।

नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज खासतौर पर सेवा शुल्क घटक के 10% पर सीमित है, न कि कुल मेंटेनेंस बिल के 10% पर। इसे बारीकी से जांचना जरूरी है। कई सोसाइटियां वर्षों से इसकी गणना गलत आधार पर करती आ रही हैं।

मसौदा हर सोसाइटी के लिए अनिवार्य फंडों के एक सेट को भी औपचारिक रूप देता है:

• सिंकिंग फंड: निर्माण लागत का न्यूनतम 0.25%, सालाना
• रिपेयर एंड मेंटेनेंस फंड: निर्माण लागत का 0.75%, सालाना
• मेजर रिपेयर फंड
• इलेक्शन फंड
• वेलफेयर फंड (वैकल्पिक)

मसौदा किसी सदस्य के निधन पर लागू होने वाली एक विस्तृत "प्रोविजनल मेंबर" व्यवस्था पेश करता है। उत्तराधिकार सुलझने तक कानूनी वारिसों को पूर्ण मतदान अधिकार के बिना प्रतिनिधित्व और सोसाइटी के मामलों तक पहुंच मिलती है। इससे वर्षों से कमेटी-बनाम-परिवार विवादों का कारण बनी एक कमी दूर होती है। सदस्यता आवेदनों पर फैसला लेने के लिए कमेटी की तीन महीने की सख्त समय-सीमा भी है। यह चूकने पर, डीम्ड मेंबरशिप प्रावधान लागू हो सकते हैं। जो कमेटियां ट्रांसफर आवेदनों को महीनों पड़ा रहने देती रही हैं, उन्हें अब तेजी से काम करना होगा।

स्व-पुनर्विकास वाली सोसाइटियां अब आम सभा की मंजूरी से सरकार-स्वीकृत भूमि मूल्य के दस गुना तक कर्ज ले सकती हैं। बिल्डर को प्रोजेक्ट सौंपने के बजाय स्व-पुनर्विकास चुनने वाली सोसाइटियों के लिए यह फाइनेंसिंग में एक सार्थक सुधार है। एक नया, विशिष्ट निष्कासन आधार भी है: स्वीकृत पुनर्विकास परियोजना के दौरान जगह खाली करने से इनकार करने वाले सदस्यों पर अब केवल इसी आधार पर कार्रवाई की जा सकती है।

मसौदा पहले से ज्यादा विस्तार से मरम्मत की जिम्मेदारियां तय करता है। संरचनात्मक मरम्मत, वॉटरप्रूफिंग, लिफ्ट, और अग्नि सुरक्षा प्रणालियां सोसाइटी की जिम्मेदारी में आती हैं। फ्लैट के अंदर की मरम्मत सदस्य की अपनी जिम्मेदारी बनी रहती है।

इसके साथ, सोसाइटी के आवेदनों के लिए तय प्रोसेसिंग समय-सीमाएं हैं: आवेदनों की पावती 3 दिनों के भीतर देनी होगी, दस्तावेज़ों की कमी 7 दिनों के भीतर बतानी होगी, और अंतिम फैसला 60 दिनों के भीतर देना होगा। अगर आपकी सोसाइटी के कागजात महीनों तक दराज में गुम होने की आदत रखते हैं, तो यह बहाना इन समय-सीमाओं के लागू होने के बाद नहीं चलेगा।

अपनी सोसाइटी के मौजूदा पंजीकृत उपनियम निकालें और उन्हें मसौदे के साथ रखकर देखें। फंड योगदान दरों और नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज के आसपास आपकी बिल्डिंग के लिए मायने रखने वाले अंतर जल्दी सामने आ जाएंगे।

अगर नए नियमों का आपकी सोसाइटी की वित्तीय स्थिति पर सार्थक असर पड़ेगा, उदाहरण के लिए अगर सीमित रिजर्व वाली पुरानी बिल्डिंग के लिए सिंकिंग फंड में उछाल भारी पड़ रहा है, तो यही वह खास, आंकड़ों पर आधारित आपत्ति है जिसे आयुक्त कार्यालय देखना चाहता है। "हमें यह पसंद नहीं" जैसी सामान्य आपत्तियां आमतौर पर कहीं नहीं पहुंचतीं। जो आपत्तियां किसी खास उपनियम संख्या का हवाला देती हैं और आपकी सोसाइटी पर व्यावहारिक असर बताती हैं, वही पढ़ी जाती हैं।

आपत्तियां coophsgmodelbyelaws@gmail.com पर 27 अगस्त 2026 को शाम 5 बजे से पहले ईमेल करनी चाहिए। अगर आपकी मैनेजिंग कमेटी को कोई चिंता है, और फंड के प्रतिशत देखने के बाद ज्यादातर ट्रेजरर को होगी ही, तो इसे इस हफ्ते लिखित में डालें। जब आप एक साथ AGM की तारीख या ऑडिट की समय-सीमा भी संभाल रहे हों, तो आठ दिन जल्दी निकल जाते हैं।

एक बात दोहराने लायक है: इस मसौदे के आधार पर अपनी सोसाइटी के उपनियमों में जल्दबाजी में संशोधन न करें। यह अभी भी एक मसौदा है। आयुक्त कार्यालय ने स्पष्ट किया है कि अंतिम संस्करण अधिसूचित होने तक मौजूदा पंजीकृत उपनियम लागू रहेंगे। आगे बढ़ने की जल्दी करने का मतलब हो सकता है कि आपको अपनी संशोधन प्रक्रिया दो बार करनी पड़े।

महाराष्ट्र में लगभग 1.27 लाख पंजीकृत सहकारी हाउसिंग सोसाइटियां हैं, जिनमें से 33,000 से ज्यादा अकेले मुंबई में हैं। इस जून में अध्याय XI-B लागू होने तक, वे सभी सामान्य सहकारी सोसाइटी नियमों के तहत काम कर रही थीं, जो कभी वास्तव में रिहायशी इमारतों को ध्यान में रखकर नहीं बनाए गए थे।

यह उपनियम मसौदा उस सुधार का दूसरा आधा हिस्सा है। यह हाउसिंग सोसाइटियों को उधार लिए गए, सामान्य-उद्देश्य वाले नियमों से हटाकर कुछ ऐसा देता है जो खासतौर पर इस बात के लिए बनाया गया है कि एक रिहायशी बिल्डिंग वास्तव में कैसे चलती है, जिसमें फंड, पुनर्विकास, उत्तराधिकार, और पानी बिलिंग शामिल हैं। अंतिम संस्करण कितना अच्छा काम करता है, यह काफी हद तक इस बात पर निर्भर करेगा कि इस टिप्पणी अवधि के दौरान कितनी सोसाइटियां वास्तव में शामिल होती हैं, बजाय इसके कि उन्हें बदलावों के बारे में तभी पता चले जब उनके अपने उपनियम अगली बार संशोधन के लिए आएं।

अगर आप मैनेजिंग कमेटी में हैं, तो अगले कुछ दिनों को मेहनत के लायक समझें। ऐसे मौके, जहां नियम-पुस्तिका अभी भी लिखी जा रही हो और आपकी सोसाइटी की वास्तव में बात सुनी जाए, बार-बार नहीं आते।

अंतिम उपनियम जिस भी रूप में आएं, आपकी सोसाइटी के अकाउंटिंग पक्ष को समायोजित होना ही होगा। डिफॉल्ट पर ब्याज की गणना, सिंकिंग, रिपेयर और इलेक्शन फंड के लिए अलग-अलग फंड ट्रैकिंग, और सही घटक के आधार पर नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज की गणना — ये बिल्कुल वैसी चीजें हैं जो स्प्रेडशीट में गलत होने की आशंका रखती हैं और समर्पित सॉफ्टवेयर में सही करना कहीं आसान होता है।

सोसाइटीबी आपको पहले से ही ब्याज दरें कॉन्फ़िगर करने, मेंटेनेंस हेड्स को अलग-अलग फंड में बांटने, और नियम बदलने पर हर बार मैनुअल दोबारा गणना किए बिना सटीक बिल और रसीदें बनाने देता है। जब अंतिम मॉडल उपनियम 2026 अधिसूचित हो जाएं, तो अपने बिलिंग सेटअप को मैच करने के लिए अपडेट करने में मिनट लगने चाहिए, पूरे वीकेंड की कमेटी मीटिंग्स नहीं।