छह साल का अंतर आखिरकार भरा
अगर आप महाराष्ट्र में कहीं भी मैनेजिंग कमेटी में हैं, तो यह हफ्ता आपके इनबॉक्स और नोटिस बोर्ड पर ध्यान देने का है। राज्य सरकार ने महाराष्ट्र सहकारी सोसाइटी (संशोधन) नियम, 2026 अधिसूचित कर दिए हैं, हाउसिंग सोसाइटियों के लिए अब तक की पहली समर्पित, स्वतंत्र नियम पुस्तिका, और सहकारिता आयुक्त कार्यालय ने अब इससे मेल खाता पूरी तरह से फिर से तैयार किया गया मॉडल उपनियम मसौदा जारी कर दिया है। इस मसौदे पर आपत्तियां और सुझाव 27 अगस्त 2026 को शाम 5 बजे बंद हो रहे हैं। इसे पढ़ने वाली ज्यादातर सोसाइटियों के लिए, वह कल है।
यह रूटीन कामकाज नहीं है। यह महाराष्ट्र की 1.27 लाख सहकारी हाउसिंग सोसाइटियों, जिनमें से लगभग 33,200 अकेले मुंबई में हैं, के पंजीकरण, संचालन और प्रबंधन के तरीके में सबसे बड़ा संरचनात्मक बदलाव है, जब से 2019 के संशोधन ने पहली बार हाउसिंग सोसाइटियों को एक अलग श्रेणी के रूप में उल्लेखित किया, बिना कभी इसे लागू करने के लिए कोई नियम दिए। छह साल बाद, वे नियम आखिरकार आ गए हैं, अधिनियम के बिल्कुल नए अध्याय XI-B में समाहित।
यह क्यों हुआ
2019 से, महाराष्ट्र में हाउसिंग सोसाइटियों की तकनीकी रूप से सहकारी सोसाइटी अधिनियम की धारा 154B के तहत अपनी अलग कानूनी श्रेणी रही है, लेकिन उसके साथ कोई कार्यान्वयन नियम नहीं थे। व्यवहार में, सोसाइटियां, रजिस्ट्रार और अदालतें सामान्य 1961 के नियमों, दशकों पुराने मॉडल उपनियमों और जो भी नज़ीर मौजूद थी, उनसे फैसले जोड़ती रही हैं, एक ऐसी गड़बड़ी जिसने ठीक उसी तरह के असंगत पुनर्विकास मंजूरी, सदस्यता हस्तांतरण विवाद, और बकाया-वसूली में देरी को जन्म दिया जो नियमित रूप से इस ब्लॉग पर आती हैं।
नया अध्याय XI-B, नियम 106C-1 से 106C-14, सहकारिता, विपणन और वस्त्रोद्योग विभाग द्वारा 18 जून 2026 को अधिसूचित किया गया, सामान्य सहकारी कानून से उधार लेने के बजाय खासतौर पर हाउसिंग सोसाइटियों के लिए बनाए गए एक समर्पित ढांचे से इस कमी को पूरा करता है। मॉडल उपनियम मसौदा वह दस्तावेज़ है जो उन नियमों को उन वास्तविक धाराओं में बदलता है जिन्हें आपकी सोसाइटी के उपनियम अंततः धारण करेंगे।
ब्याज, नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज और अनिवार्य फंड
वित्तीय प्रावधानों का असर ज्यादातर कमेटियों को सबसे पहले महसूस होगा। बकाया मेंटेनेंस पर ब्याज अब सालाना 12% साधारण ब्याज पर सीमित है, और नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज खासतौर पर सेवा शुल्क के 10% पर सीमित है, न कि कुल मेंटेनेंस बिल के, जो कि कई सोसाइटियां फिलहाल इस्तेमाल करती हैं उससे एक संकरा आधार है। अगर आपकी सोसाइटी के उपनियम फिलहाल पूरी मेंटेनेंस राशि पर नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज वसूलते हैं, तो यह अपनाए जाने के बाद किराए पर दिए गए फ्लैटों पर आपको वास्तविक राजस्व में गिरावट दिखेगी, और यह असर अभी मॉडल करके देखना समझदारी होगी, बाद में नहीं।
नियम कई फंडों को वैकल्पिक की बजाय अनिवार्य भी बनाते हैं:
- सिंकिंग फंड, न्यूनतम निर्माण लागत का 0.25%, सालाना
- रिपेयर एंड मेंटेनेंस फंड, न्यूनतम निर्माण लागत का 0.75%, सालाना
- मेजर रिपेयर फंड, प्रो-रेटा आधार पर
- इलेक्शन फंड, सदस्यों से बराबर वसूला गया
- एक नया एजुकेशन एंड ट्रेनिंग फंड, प्रति सदस्य प्रति माह ₹10
हाउसिंग सोसाइटी संभाल रहे हैं?
उपनियमों के अनुरूप बिल अपने आप बनाएं, वसूली ट्रैक करें, और ऑडिट-रेडी रिपोर्ट पाएं — 50 फ्लैट तक की सोसाइटियों के लिए मुफ़्त।
मुफ़्त में शुरू करेंनया एजुकेशन एंड ट्रेनिंग फंड
एजुकेशन एंड ट्रेनिंग फंड अनिवार्य वार्षिक प्रशिक्षण के लिए इस्तेमाल होता है: सामान्य सदस्यों के लिए न्यूनतम तीन घंटे का सत्र और कमेटी सदस्यों व स्टाफ के लिए छह घंटे, जो स्टेट फेडरल सोसाइटी या सरकार-अधिसूचित प्रशिक्षण संस्थानों के जरिए दिया जाता है। अगर आपकी सोसाइटी ने इसके लिए बजट नहीं बनाया है, तो इसे अगली AGM की वित्तीय योजना में शामिल करना होगा।
अब शुल्क कैसे बंटते हैं
शुल्क का बंटवारा भी मानकीकृत होता है: सेवा शुल्क आकार की परवाह किए बिना प्रति फ्लैट बराबर बंटता है, प्रॉपर्टी टैक्स कारपेट एरिया के हिसाब से बंटता है, पानी शुल्क कारपेट एरिया के बजाय स्वीकृत नक्शे के अनुसार नल या इनलेट की संख्या से तय होता है, और लिफ्ट मेंटेनेंस लिफ्ट सुविधा वाली यूनिट्स के बीच बराबर बंटता है। इनमें से कई चीजें उससे अलग हैं जो अलग-अलग सोसाइटियां ऐतिहासिक रूप से अपने उपनियमों में लिखती रही हैं, इसलिए अपने मौजूदा उपनियमों के साथ लाइन-दर-लाइन तुलना करना वाकई जरूरी है, महज औपचारिकता नहीं।
गवर्नेंस और बैठकें
गवर्नेंस की बात करें तो, आम सभा सर्वोच्च निर्णय लेने वाली संस्था बनी रहती है, कोरम कुल सदस्यों के दो-तिहाई या 20 सदस्य, जो भी कम हो, पर तय है, और सामान्य फैसलों के लिए 51% बहुमत चाहिए। बैठकों के लिए वीडियो कॉन्फ़्रेंसिंग को अब औपचारिक रूप से अनुमति है, बशर्ते बैठक रिकॉर्ड की जाए, जो जानने लायक है अगर आपकी कमेटी हाइब्रिड AGM चलाने में हिचकिचाती रही हो।
पुनर्विकास के लिए सख्त नियम
पुनर्विकास के लिए प्रक्रियात्मक सुरक्षा उपाय और सख्त हो जाते हैं। किसी पुनर्विकास बैठक के आगे बढ़ने से पहले, अब कई शर्तें लागू होती हैं:
- पुनर्विकास बैठकों से पहले अनिवार्य 14-दिन का नोटिस पीरियड
- उन बैठकों के लिए खासतौर पर दो-तिहाई सदस्य कोरम
- रजिस्ट्रार के प्रतिनिधि का मौजूद होना जरूरी
- अनिवार्य वीडियो रिकॉर्डिंग, जिसकी प्रतियां सोसाइटी और सहायक रजिस्ट्रार कार्यालय दोनों के पास रखी जाती हैं
पुनर्विकास के लिए जगह खाली करना और उधार की सीमाएं
स्वीकृत पुनर्विकास परियोजना के बाद जगह खाली करने से इनकार करने वाले सदस्य को निष्कासित करने का एक नया, स्पष्ट आधार भी है, जिसे पुरानी व्यवस्था के तहत कमेटियां साफ तौर पर लागू करने में जूझती रही हैं। पुनर्विकास के लिए उधार की सीमा सरकार-स्वीकृत भूमि मूल्यांकन के दस गुना पर सीमित है, और सामान्य उधार चुकता शेयर पूंजी प्लस रिजर्व, माइनस घाटे, के दस गुना पर सीमित है।
सदस्य के निधन के बाद सदस्यता हस्तांतरण
किसी सदस्य के निधन के बाद सदस्यता हस्तांतरण, कमेटी-स्तर के विवादों के सबसे आम कारणों में से एक, को आखिरकार एक स्पष्ट दो-चरण प्रक्रिया मिलती है। जहां नामांकन मौजूद है, वहां नामांकित व्यक्ति फॉर्म वाई-4 और एक इंडेमनिटी बॉन्ड के साथ प्रोविजनल सदस्य के रूप में आवेदन करता है; कानूनी वारिसों के औपचारिक रूप से दर्ज होने पर प्रोविजनल स्थिति पूर्ण सदस्यता में बदल जाती है। जहां कोई नामांकन नहीं है, या वारिस आपस में इसे सुलझाना चाहते हैं, वहां रजिस्टर्ड फैमिली अरेंजमेंट का रास्ता अब फॉर्म वाई-5 के जरिए उपलब्ध है, जिसके लिए शेयर हस्तांतरण से पहले दो अखबारों में आपत्तियां आमंत्रित करता सार्वजनिक नोटिस देना जरूरी है।
बकाया वसूली को एक तय प्रक्रिया मिली
बकाया वसूली को भी नई धारा 154B-29 के तहत एक तय कानूनी रास्ता मिलता है, जिसमें ₹100 कोर्ट फीस, एक तय जांच अवधि, और पहली सुनवाई से तीन महीने की फैसले की समय-सीमा शामिल है, जो कई सोसाइटियां फिलहाल जिस काफी हद तक अनिश्चित वसूली प्रक्रिया का सामना करती हैं उससे एक सार्थक सुधार है।
आपकी मैनेजिंग कमेटी को इस हफ्ते क्या करना चाहिए
आपके पास वास्तव में बचे दिनों के लिए एक व्यावहारिक सूची:
- अगर आपकी सोसाइटी को कोई खास चिंता है, नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज का आधार, नए फंड योगदान स्लैब, पुनर्विकास कोरम की जरूरत, कुछ भी जो आपकी वित्तीय स्थिति या किसी चल रहे विवाद पर सार्थक असर डालता हो, तो coophsgmodelbyelaws@gmail.com पर 27 अगस्त 2026 को शाम 5 बजे से पहले एक लिखित आपत्ति या सुझाव ईमेल करें। इसे खास रखें और मसौदे की धारा के हिसाब से क्रमांकित करें; सामान्य आपत्तियों के विचार में लिए जाने की संभावना काफी कम होती है।
- इस मसौदे की उम्मीद में अपने मौजूदा पंजीकृत उपनियमों में जल्दबाजी में संशोधन न करें। यह औपचारिक रूप से अधिसूचित होने तक बाध्यकारी नहीं है, और जल्दबाजी में किए गए संशोधन अंतिम संस्करण से टकरा सकते हैं।
- नॉन-ऑक्युपेंसी और फंड-योगदान के आंकड़ों को अपने मौजूदा कलेक्शन के आधार पर अभी जांच लें, ताकि यह बाध्यकारी होते ही आपको अपना एक्सपोजर पता हो।
- अनिवार्य एजुकेशन एंड ट्रेनिंग फंड और वार्षिक प्रशिक्षण घंटों को अपनी मैनेजिंग कमेटी के अगले बजट चक्र में सामने रखें ताकि यह आखिरी समय की भागदौड़ न बने।
अभी कार्रवाई करना क्यों मायने रखता है
यह ठीक वैसा ही अनुपालन बदलाव है जो छह महीने बाद कमेटियों को चौंका देता है, जब कोई ऑडिटर या रजिस्ट्रार पूछता है कि उपनियम अभी तक क्यों नहीं मिलाए गए। अभी आगे रहना, भले ही सिर्फ तुलना की कवायद हो, आपके ट्रेजरर और सेक्रेटरी को साल के बाकी हिस्से में काफी परेशानी से बचाएगा। महाराष्ट्र की हाउसिंग सोसाइटियों ने अपने अस्तित्व में लाने वाले कानून से मेल खाती एक नियम पुस्तिका के लिए छह साल इंतजार किया है। आप आपत्ति दर्ज करने की योजना बनाएं या नहीं, कम से कम मसौदा पढ़ें, अपने आंकड़े जानें, और यह अंतिम होते ही कार्रवाई के लिए तैयार रहें।
इन बदलावों के अनुरूप बने रहने में सोसाइटीबी आपकी कैसे मदद करता है
अंतिम मॉडल उपनियम जिस भी रूप में आएं, आपकी सोसाइटी के अकाउंटिंग और रिकॉर्ड-कीपिंग पक्ष को साथ-साथ समायोजित होना ही होगा। 12% पर सीमित साधारण-ब्याज गणना, पूरे बिल के बजाय सेवा शुल्क घटक पर आधारित नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज, और सिंकिंग फंड, रिपेयर फंड, इलेक्शन फंड और नए एजुकेशन एंड ट्रेनिंग फंड के लिए अलग-अलग ट्रैकिंग, ये बिल्कुल वैसी चीजें हैं जो स्प्रेडशीट में गलत हो जाती हैं और समर्पित सॉफ्टवेयर में सही करना कहीं आसान होता है।
सोसाइटीबी आपको पहले से ही ब्याज दरें कॉन्फ़िगर करने, मेंटेनेंस हेड्स को अलग-अलग फंड में बांटने, और वे सदस्य व शेयर रजिस्टर बनाए रखने देता है जिन पर फॉर्म वाई-4 और वाई-5 हस्तांतरण निर्भर करते हैं, बिना नियम बदलने पर हर बार मैनुअल दोबारा गणना किए। जब अंतिम नियम अधिसूचित हो जाएं, तो अपने सेटअप को मैच करने के लिए अपडेट करने में मिनट लगने चाहिए, कमेटी की हफ्तों की बैठकें नहीं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
महाराष्ट्र सहकारी सोसाइटी नियमों का अध्याय XI-B क्या है?
अध्याय XI-B, नियम 106C-1 से 106C-14, हाउसिंग सोसाइटियों के लिए सहकारिता, विपणन और वस्त्रोद्योग विभाग द्वारा 18 जून 2026 को अधिसूचित नियमों का एक नया, समर्पित सेट है। यह 2019 में हाउसिंग सोसाइटियों को धारा 154B के तहत पहली बार अलग कानूनी श्रेणी दिए जाने के बाद से, उससे मेल खाते कार्यान्वयन नियमों के बिना बने छह साल के अंतर को भरता है।
फिर से लिखे गए मॉडल उपनियमों पर आपत्ति दर्ज करने की समय-सीमा क्या है?
आपत्तियां और सुझाव coophsgmodelbyelaws@gmail.com पर 27 अगस्त 2026 को शाम 5 बजे से पहले ईमेल करने होंगे।
नए नियमों के तहत नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज सीमा की गणना कैसे होती है?
नॉन-ऑक्युपेंसी चार्ज खासतौर पर सेवा शुल्क घटक के 10% पर सीमित है, न कि कुल मेंटेनेंस बिल के 10% पर। जो सोसाइटियां फिलहाल इसे पूरी मेंटेनेंस राशि पर गिनती हैं, उन्हें नियम अपनाए जाने के बाद इस संकरे आधार पर स्विच करना होगा।
नया एजुकेशन एंड ट्रेनिंग फंड क्या है?
यह प्रति सदस्य प्रति माह ₹10 वसूला जाने वाला अनिवार्य फंड है, जो अनिवार्य वार्षिक प्रशिक्षण के लिए इस्तेमाल होता है, सामान्य सदस्यों के लिए न्यूनतम तीन घंटे का सत्र और कमेटी सदस्यों व स्टाफ के लिए छह घंटे, जो स्टेट फेडरल सोसाइटी या सरकार-अधिसूचित प्रशिक्षण संस्थानों के जरिए दिया जाता है।
नए नियमों के तहत किसी सदस्य के निधन के बाद सदस्यता हस्तांतरण कैसे काम करता है?
जहां नामांकन मौजूद है, वहां नामांकित व्यक्ति फॉर्म वाई-4 और एक इंडेमनिटी बॉन्ड के साथ प्रोविजनल सदस्य के रूप में आवेदन करता है, कानूनी वारिसों के औपचारिक रूप से दर्ज होने पर पूर्ण सदस्यता में बदल जाता है। नामांकन न होने पर, रजिस्टर्ड फैमिली अरेंजमेंट का रास्ता फॉर्म वाई-5 के जरिए उपलब्ध है, जिसके लिए शेयर हस्तांतरण से पहले दो अखबारों में आपत्तियां आमंत्रित करता सार्वजनिक नोटिस जरूरी है।
बकाया वसूली के लिए क्या बदला?
बकाया वसूली को अब नई धारा 154B-29 के तहत एक तय कानूनी रास्ता मिला है, जिसमें ₹100 कोर्ट फीस, एक तय जांच अवधि, और पहली सुनवाई से तीन महीने की फैसले की समय-सीमा शामिल है, जो कई सोसाइटियां पहले जिस काफी हद तक अनिश्चित वसूली प्रक्रिया का सामना करती थीं, उसकी जगह लेता है।
SocietyBee में देखें
आधिकारिक और संदर्भ स्रोत
- Maharashtra's Revised Model Bye-Laws: The Official Draft Is Out, Objections Due 27 August 2026, Puranik & Associates
- Maharashtra Co-operative Societies (Amendment) Rules, 2026, TaxGuru
- Maharashtra Notifies New Co-operative Housing Society Rules, Free Press Journal
- Maharashtra's New Housing Society Rules: What Chapter XI-B Changed, PropWatch
- Key Changes Under Maharashtra's 2026 Amendment Rules for Co-operative Housing Societies, KSandK
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश ने मुंबई की हाउसिंग सोसाइटियों को एक्सेल में हिसाब-किताब संभालने में मदद करते हुए कई साल बिताए, उसके बाद SocietyBee बनाया। वे महाराष्ट्र सहकारी कानून, सोसाइटी अकाउंटिंग और भारत में हाउसिंग सोसाइटी चलाने की व्यावहारिक चुनौतियों के बारे में लिखते हैं।