सहा वर्षांची पोकळी अखेर भरून निघाली
जर तुम्ही महाराष्ट्रात कुठेही व्यवस्थापन समितीवर असाल, तर हा आठवडा तुमच्या इनबॉक्सकडे आणि नोटीस बोर्डाकडे लक्ष देण्याचा आहे. राज्य सरकारने महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम, 2026 अधिसूचित केले आहेत, गृहनिर्माण संस्थांसाठीचे पहिलेच स्वतंत्र नियमपुस्तक, आणि सहकार आयुक्त कार्यालयाने त्याला जुळणारा संपूर्ण पुनर्लिखित मॉडेल उपविधी मसुदा आता प्रसिद्ध केला आहे. या मसुद्यावरील आक्षेप आणि सूचना 27 ऑगस्ट 2026 रोजी संध्याकाळी 5 वाजता बंद होतात. हे वाचणाऱ्या बहुतेक संस्थांसाठी, ती उद्याची तारीख आहे.
हा नित्याचा प्रशासकीय बदल नाही. महाराष्ट्रातील 1.27 लाख सहकारी गृहनिर्माण संस्था, त्यापैकी अंदाजे 33,200 एकट्या मुंबईत, नोंदणीकृत, नियंत्रित आणि चालवल्या जाण्याच्या पद्धतीतील हा सर्वात मोठा संरचनात्मक बदल आहे, 2019 च्या दुरुस्तीने गृहनिर्माण संस्थांना स्वतंत्र वर्ग म्हणून प्रथम उल्लेख केल्यापासून, ती अंमलात आणण्यासाठी कोणतेही नियम कधीही न देता. सहा वर्षांनंतर, ते नियम अखेर आले आहेत, अधिनियमाच्या नव्या प्रकरण XI-B मध्ये एकत्रित केलेले.
हे का घडले
2019 पासून, महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांना सहकारी संस्था अधिनियमाच्या कलम 154B अंतर्गत तांत्रिकदृष्ट्या स्वतःचा कायदेशीर वर्ग होता, पण त्यासोबत अंमलबजावणीचे नियम नव्हते. प्रत्यक्षात, संस्था, निबंधक आणि न्यायालये सर्वसाधारण 1961 च्या नियमांमधील, दशकांपूर्वीच्या मॉडेल उपविधींमधील आणि जे काही उदाहरण अस्तित्वात होते त्यातील निर्णय एकत्र जोडत होते, एक गोंधळ ज्यामुळे नेमके असेच विसंगत पुनर्विकास मंजुरी, सदस्यत्व हस्तांतरण वाद आणि थकबाकी-वसुलीतील विलंब निर्माण झाले जे नियमितपणे या ब्लॉगवर येतात.
नवीन प्रकरण XI-B, नियम 106C-1 ते 106C-14, सहकार, पणन व वस्त्रोद्योग विभागाने 18 जून 2026 रोजी अधिसूचित केले, सर्वसाधारण सहकारी कायद्यातून उधार घेण्याऐवजी गृहनिर्माण संस्थांसाठी खास तयार केलेल्या स्वतंत्र चौकटीने ती पोकळी भरून काढते. मॉडेल उपविधी मसुदा हा दस्तऐवज आहे जो त्या नियमांना तुमच्या संस्थेच्या उपविधींमध्ये अखेरीस समाविष्ट होणाऱ्या प्रत्यक्ष कलमांमध्ये रूपांतरित करतो.
व्याज, अनिवासिता शुल्क आणि अनिवार्य निधी
बहुतेक समित्यांना आर्थिक तरतुदींचा परिणाम सर्वात आधी जाणवेल. देखभाल थकबाकीवरील व्याज आता वार्षिक 12% साध्या व्याजावर मर्यादित आहे, आणि अनिवासिता शुल्क विशेषतः सेवा शुल्काच्या 10% वर मर्यादित आहे, एकूण देखभाल बिलाच्या 10% वर नाही, जो अनेक संस्था सध्या वापरतात त्यापेक्षा हा एक अरुंद आधार आहे. जर तुमच्या संस्थेच्या उपविधी सध्या संपूर्ण देखभाल रकमेवर अनिवासिता शुल्क आकारत असतील, तर हे स्वीकारल्यावर भाड्याने दिलेल्या फ्लॅट्सवरील महसुलात खरी घट दिसेल, आणि हा परिणाम आताच अंदाजित करणे योग्य ठरेल, नंतर नाही.
नियम अनेक निधी पर्यायी न ठेवता अनिवार्य करतात:
- निधी राखीव (सिंकिंग फंड): बांधकाम खर्चाच्या किमान 0.25%, वार्षिक
- दुरुस्ती व देखभाल निधी: बांधकाम खर्चाच्या किमान 0.75%, वार्षिक
- मोठी दुरुस्ती निधी, प्रमाणशीर आधारावर
- निवडणूक निधी, सदस्यांकडून समानपणे गोळा केला जाणारा
- नवीन शिक्षण व प्रशिक्षण निधी, प्रति सदस्य प्रति महिना ₹10
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात करानवीन शिक्षण व प्रशिक्षण निधी
शिक्षण व प्रशिक्षण निधी अनिवार्य वार्षिक प्रशिक्षणासाठी वापरला जातो: सर्वसाधारण सदस्यांसाठी किमान तीन तासांचे सत्र आणि समिती सदस्य व कर्मचाऱ्यांसाठी सहा तास, राज्य फेडरल संस्थेमार्फत किंवा सरकार-अधिसूचित प्रशिक्षण संस्थांमार्फत दिले जाणारे. जर तुमच्या संस्थेने यासाठी अद्याप तरतूद केलेली नसेल, तर ती पुढील एजीएमच्या आर्थिक आराखड्यात समाविष्ट करणे आवश्यक आहे.
शुल्क विभागणी आता कशी होते
शुल्क विभागणीही प्रमाणित होते: सेवा शुल्क आकाराची पर्वा न करता प्रति फ्लॅट समान विभागले जाते, मालमत्ता कर कारपेट क्षेत्रफळानुसार विभागला जातो, पाणी शुल्क कारपेट क्षेत्रफळाऐवजी मंजूर आराखड्यानुसार नळ किंवा इनलेट्सच्या संख्येवर आधारित गणले जाते, आणि लिफ्ट देखभाल लिफ्ट वापरणाऱ्या युनिट्समध्ये समानपणे वाटली जाते. यातील अनेक बाबी वैयक्तिक संस्थांनी त्यांच्या स्वतःच्या उपविधींमध्ये ऐतिहासिकदृष्ट्या लिहिलेल्या पद्धतींपासून वेगळ्या आहेत, त्यामुळे तुमच्या सध्याच्या उपविधींशी ओळीने तुलना करणे ही केवळ औपचारिकता नसून खरोखर आवश्यक आहे.
प्रशासन आणि सभा
प्रशासनाबाबत, सर्वसाधारण सभा ही सर्वोच्च निर्णय-अधिकार राहते, कोरम एकूण सदस्यांच्या दोन-तृतीयांश किंवा 20 सदस्य, जे कमी असेल ते, यावर निश्चित केला आहे, आणि सर्वसाधारण निर्णयांसाठी 51% बहुमत आवश्यक आहे. सभांसाठी व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगला आता औपचारिकपणे परवानगी आहे, सभेचे रेकॉर्डिंग केले जाणे अट म्हणून, जे तुमची समिती हायब्रीड एजीएम घेण्यास संकोच करत असेल तर जाणून घेण्यासारखे आहे.
पुनर्विकासासाठी अधिक कडक नियम
पुनर्विकासासाठी प्रक्रियात्मक सुरक्षा उपाय अधिक कडक होतात. पुनर्विकास सभा पुढे जाण्यापूर्वी, आता अनेक अटी लागू होतात:
- पुनर्विकास सभांपूर्वी अनिवार्य 14-दिवसांची सूचना कालावधी
- अशा सभांसाठी विशेषतः दोन-तृतीयांश सदस्य कोरम
- निबंधकांचा प्रतिनिधी उपस्थित असणे आवश्यक
- अनिवार्य व्हिडिओ रेकॉर्डिंग, ज्याच्या प्रती संस्था आणि सहाय्यक निबंधक कार्यालय दोघांकडे ठेवल्या जातात
पुनर्विकासासाठी जागा रिकामी करणे आणि कर्ज मर्यादा
मंजूर पुनर्विकास प्रकल्पानंतर जागा रिकामी करण्यास नकार देणाऱ्या सदस्याला हकालपट्टी करण्यासाठी एक नवीन, स्पष्ट आधारही आहे, जुन्या चौकटीखाली समित्यांना नीटपणे अंमलात आणण्यात अडचण येत होती अशी बाब. पुनर्विकासासाठी कर्ज मर्यादा सरकार-मंजूर जमीन मूल्यांकनाच्या दहापट मर्यादित आहे, आणि सर्वसाधारण कर्ज हे भरणा झालेल्या समभाग भांडवल अधिक राखीव निधी, वजा तोटे, याच्या दहापट मर्यादित आहे.
सदस्याच्या निधनानंतर सदस्यत्व हस्तांतरण
सदस्याच्या निधनानंतरचे सदस्यत्व हस्तांतरण, समिती-स्तरावरील वादांचे सर्वात सामान्य कारणांपैकी एक, अखेर स्पष्ट दुहेरी-मार्ग प्रक्रिया मिळवते. नामनिर्देशन अस्तित्वात असेल तिथे, नामनिर्देशित व्यक्ती फॉर्म वाय-4 आणि हमीपत्रासह तात्पुरता सदस्य म्हणून अर्ज करते; कायदेशीर वारस औपचारिकपणे नोंदवले गेल्यावर तात्पुरता दर्जा पूर्ण सदस्यत्वात रूपांतरित होतो. जिथे नामनिर्देशन नाही, किंवा वारसांना ते आपापसात सोडवायचे आहे, तिथे नोंदणीकृत कौटुंबिक समझोता मार्ग आता फॉर्म वाय-5 द्वारे उपलब्ध आहे, ज्यासाठी समभाग हस्तांतरणापूर्वी आक्षेप मागवणारी दोन वृत्तपत्रांतील सार्वजनिक सूचना आवश्यक आहे.
थकबाकी वसुलीला निश्चित प्रक्रिया मिळाली
थकबाकी वसुलीलाही नवीन कलम 154B-29 अंतर्गत निश्चित वैधानिक मार्ग मिळाला आहे, ₹100 न्यायालयीन शुल्कासह, निश्चित छाननी कालावधी आणि पहिल्या सुनावणीपासून तीन महिन्यांची निर्णय कालमर्यादा, अनेक संस्था सध्या तोंड देत असलेल्या मोठ्या प्रमाणात अनिश्चित वसुली प्रक्रियेपेक्षा हा एक अर्थपूर्ण सुधार आहे.
तुमच्या व्यवस्थापन समितीने या आठवड्यात काय करावे
तुमच्याकडे प्रत्यक्षात उरलेल्या दिवसांसाठी एक व्यावहारिक यादी:
- जर तुमच्या संस्थेला विशिष्ट चिंता असेल, अनिवासिता शुल्काचा आधार, नवीन निधी योगदान स्तर, पुनर्विकास कोरम आवश्यकता, तुमच्या आर्थिक स्थितीवर किंवा सुरू असलेल्या वादावर भौतिक परिणाम करणारी कोणतीही बाब, तर coophsgmodelbyelaws@gmail.com वर 27 ऑगस्ट 2026 रोजी संध्याकाळी 5 वाजण्यापूर्वी लेखी आक्षेप किंवा सूचना ईमेल करा. ती विशिष्ट ठेवा आणि मसुद्यातील कलमाशी क्रमांकित जोडा; सर्वसाधारण आक्षेप विचारात घेतले जाण्याची शक्यता खूपच कमी असते.
- या मसुद्याच्या अपेक्षेने तुमच्या सध्याच्या नोंदणीकृत उपविधी घाईघाईने दुरुस्त करू नका. हा औपचारिकपणे अधिसूचित होईपर्यंत अनिवार्य नाही, आणि घाईघाईने केलेल्या दुरुस्त्या अंतिम आवृत्तीशी विसंगत ठरू शकतात.
- अनिवासिता आणि निधी-योगदानाचे आकडे तुमच्या सध्याच्या वसुलीशी आताच पडताळा, म्हणजे हे बंधनकारक होताच तुम्हाला तुमचा जोखीम माहीत असेल.
- अनिवार्य शिक्षण व प्रशिक्षण निधी आणि वार्षिक प्रशिक्षण तासांची बाब तुमच्या व्यवस्थापन समितीच्या पुढील अंदाजपत्रक चक्राकडे निदर्शनास आणा, म्हणजे ती शेवटच्या क्षणाची धावपळ ठरणार नाही.
आताच कृती करणे का महत्त्वाचे आहे
सहा महिन्यांनंतर लेखापरीक्षक किंवा निबंधक उपविधी का जुळवलेल्या नाहीत असे विचारतात तेव्हा समित्यांना अनपेक्षितपणे गाठणारा हा नेमका असा अनुपालन बदल आहे. आताच पुढे राहणे, नुसती तुलना करण्याची कवायत असली तरी, तुमच्या खजिनदार आणि सचिवाला वर्षाच्या उत्तरार्धात बरीच डोकेदुखी वाचवेल. महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांनी त्यांना निर्माण करणाऱ्या कायद्याशी जुळणाऱ्या नियमपुस्तिकेसाठी सहा वर्षे वाट पाहिली आहे. तुम्ही आक्षेप नोंदवण्याचा विचार करत असाल किंवा नसाल, किमान मसुदा वाचा, तुमचे आकडे जाणून घ्या, आणि तो अंतिम झाल्यावर कृती करण्यास तयार रहा.
या बदलांसाठी अनुपालित राहण्यास सोसायटीबी कशी मदत करते
अंतिम मॉडेल उपविधी कशाही स्वरूपात येवोत, तुमच्या संस्थेच्या लेखा आणि नोंदी बाजूला एकत्रितपणे जुळवून घ्यावेच लागेल. 12% वर मर्यादित साधे-व्याज गणना, संपूर्ण बिलाऐवजी सेवा शुल्क घटकावर आधारित अनिवासिता शुल्क, आणि निधी राखीव, दुरुस्ती निधी, निवडणूक निधी आणि नवीन शिक्षण व प्रशिक्षण निधीसाठी स्वतंत्र ट्रॅकिंग, हे नेमके असे प्रकार आहेत जे स्प्रेडशीटमध्ये चुकतात आणि समर्पित सॉफ्टवेअरमध्ये योग्य करणे खूप सोपे असते.
सोसायटीबी तुम्हाला आधीच व्याजदर कॉन्फिगर करू देते, देखभालीचे विभाग स्वतंत्र निधींमध्ये विभागू देते, आणि फॉर्म वाय-4 व वाय-5 हस्तांतरणे ज्यावर अवलंबून असतात ते सदस्य व समभाग नोंदवह्या राखू देते, नियम बदलताच दर वेळी हाताने पुनर्गणना न करता. अंतिम नियम अधिसूचित झाल्यावर, तुमचे सेटअप जुळवण्यासाठी काही मिनिटेच लागतील, समितीच्या आठवड्यांच्या बैठका नकोत.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियमांचे प्रकरण XI-B म्हणजे काय?
प्रकरण XI-B, नियम 106C-1 ते 106C-14, गृहनिर्माण संस्थांसाठी सहकार, पणन व वस्त्रोद्योग विभागाने 18 जून 2026 रोजी अधिसूचित केलेला नवीन, स्वतंत्र नियमांचा संच आहे. 2019 मध्ये गृहनिर्माण संस्थांना कलम 154B अंतर्गत प्रथम स्वतंत्र कायदेशीर वर्ग दिल्यापासून, त्याला जुळणारे अंमलबजावणी नियम नसल्याने निर्माण झालेली सहा वर्षांची पोकळी हे भरून काढते.
पुनर्लिखित मॉडेल उपविधींवर आक्षेप नोंदवण्याची अंतिम मुदत काय आहे?
आक्षेप आणि सूचना coophsgmodelbyelaws@gmail.com वर 27 ऑगस्ट 2026 रोजी संध्याकाळी 5 वाजण्यापूर्वी ईमेल कराव्या लागतील.
नवीन नियमांनुसार अनिवासिता शुल्क मर्यादेची गणना कशी होते?
अनिवासिता शुल्क विशेषतः सेवा शुल्क घटकाच्या 10% वर मर्यादित आहे, एकूण देखभाल बिलाच्या 10% वर नाही. सध्या ते संपूर्ण देखभाल रकमेवर गणणाऱ्या संस्थांना नियम स्वीकारल्यावर या अरुंद आधारावर स्विच करावे लागेल.
नवीन शिक्षण व प्रशिक्षण निधी म्हणजे काय?
हा प्रति सदस्य प्रति महिना ₹10 गोळा केला जाणारा अनिवार्य निधी आहे, जो अनिवार्य वार्षिक प्रशिक्षणासाठी वापरला जातो, सर्वसाधारण सदस्यांसाठी किमान तीन तासांचे सत्र आणि समिती सदस्य व कर्मचाऱ्यांसाठी सहा तास, राज्य फेडरल संस्थेमार्फत किंवा सरकार-अधिसूचित प्रशिक्षण संस्थांमार्फत दिले जाणारे.
नवीन नियमांनुसार सदस्याच्या निधनानंतर सदस्यत्व हस्तांतरण कसे कार्य करते?
नामनिर्देशन अस्तित्वात असेल तिथे, नामनिर्देशित व्यक्ती फॉर्म वाय-4 आणि हमीपत्रासह तात्पुरता सदस्य म्हणून अर्ज करते, कायदेशीर वारस औपचारिकपणे नोंदवले गेल्यावर पूर्ण सदस्यत्वात रूपांतरित होते. नामनिर्देशन नसल्यास, नोंदणीकृत कौटुंबिक समझोता मार्ग फॉर्म वाय-5 द्वारे उपलब्ध आहे, ज्यासाठी समभाग हस्तांतरणापूर्वी आक्षेप मागवणारी दोन वृत्तपत्रांतील सार्वजनिक सूचना आवश्यक आहे.
थकबाकी वसुलीत काय बदलले?
थकबाकी वसुलीला आता नवीन कलम 154B-29 अंतर्गत निश्चित वैधानिक मार्ग आहे, ₹100 न्यायालयीन शुल्कासह, निश्चित छाननी कालावधी, आणि पहिल्या सुनावणीपासून तीन महिन्यांची निर्णय कालमर्यादा, जी अनेक संस्था पूर्वी तोंड देत असलेल्या मोठ्या प्रमाणात अनिश्चित वसुली प्रक्रियेची जागा घेते.
SocietyBee मध्ये पहा
अधिकृत आणि संदर्भ स्रोत
- Maharashtra's Revised Model Bye-Laws: The Official Draft Is Out, Objections Due 27 August 2026, Puranik & Associates
- Maharashtra Co-operative Societies (Amendment) Rules, 2026, TaxGuru
- Maharashtra Notifies New Co-operative Housing Society Rules, Free Press Journal
- Maharashtra's New Housing Society Rules: What Chapter XI-B Changed, PropWatch
- Key Changes Under Maharashtra's 2026 Amendment Rules for Co-operative Housing Societies, KSandK
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.