महाराष्ट्र में सेल्फ-रीडेवलपमेंट: 2026 के आंकड़े असल में क्या बताते हैं

यह स्कीम राज्य सरकार द्वारा बनाई गई सेल्फ-रीडेवलपमेंट / ग्रुप हाउसिंग अथॉरिटी के जरिए चलती है, जिसमें मुंबई डिस्ट्रिक्ट सेंट्रल को-ऑपरेटिव बैंक (MDCCB) हिस्सा लेने वाली सोसाइटियों का मुख्य कर्जदाता होता है। प्रोजेक्ट को बिल्ट-अप एरिया के हिस्से के बदले डेवलपर को सौंपने की बजाय, सोसाइटी सीधे कंस्ट्रक्शन फाइनेंस लेती है, अपना कॉन्ट्रैक्टर और प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट खुद नियुक्त करती है, और टाइमलाइन व स्पेसिफिकेशन पर कंट्रोल अपने पास रखती है।

इससे फाइनेंशियल रिस्क, और फाइनेंशियल फायदा भी, बिल्डर से हटकर सोसाइटी के पास आ जाता है। साथ ही बिल्डर-लेड प्रोजेक्ट्स में विवाद की सबसे बड़ी वजह भी खत्म हो जाती है: एक डेवलपर जो सोसाइटी का पक्षकार भी है और यह भी तय करता है कि आंकड़े कैसे रिपोर्ट हों।

31 मार्च 2026 तक, MDCCB ने करीब ₹359 करोड़ के लोन मंजूर किए थे और 18 सोसाइटियों को करीब ₹270 करोड़ बांटे थे, कुल 46 सोसाइटियां फाइनेंसिंग के लिए मंजूर हुई हैं। तीन साल के भीतर 21 सेल्फ-रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट पूरी तरह पूरे हो चुके हैं, यह सिर्फ प्रस्ताव या साइन किए गए MoU नहीं हैं, बल्कि पूरी हो चुकी बिल्डिंगें हैं जिनमें रहवासी पहले ही अपने फ्लैट में वापस आ चुके हैं।

राज्यभर में करीब 1,600 सोसाइटियों ने अब सेल्फ-रीडेवलपमेंट के प्रस्ताव जमा किए हैं। यह महाराष्ट्र की 1.15 लाख रजिस्टर्ड को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटियों के मुकाबले अभी भी छोटा हिस्सा है, लेकिन इतना बड़ा जरूर है कि यह स्कीम अब सिर्फ पायलट नहीं रही। यह एक चलता-फिरता पाइपलाइन है जिसका ट्रैक रिकॉर्ड कोई भी कमेटी असल में जांच सकती है।

पूरे हो चुके प्रोजेक्ट ही असली सबूत हैं, क्योंकि वे यह दिखाते हैं कि रहवासियों को क्या मिला, न कि स्कीम ने क्या वादा किया था। शुरुआती कारपेट एरिया के मुकाबले अतिरिक्त फ्री कारपेट एरिया 30% से लेकर 252% तक रहा है, और व्यक्तिगत रहवासियों को मिलने वाला कॉर्पस करीब ₹3 लाख से ₹58 लाख तक रहा है, यह मुख्य रूप से प्लॉट के FSI और लोकेशन पर निर्भर करता है।

इसकी तुलना एक सामान्य बिल्डर डील से करें, जहां एक्स्ट्रा एरिया और कॉर्पस वह होता है जो डेवलपर अपने मार्जिन का हिसाब लगाने के बाद देना तय करता है, तो फर्क साफ नजर आता है। किसी बिल्डर के साथ कुछ भी साइन करने से पहले यह तुलना करने लायक है, भले ही हर सेल्फ-रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट इस रेंज के सबसे ऊपरी हिस्से तक न पहुंचे।

पूरे साल राजनीतिक समर्थन बढ़ा है। अगस्त की शुरुआत में, BJP MLC प्रवीण दरेकर, जो इस स्कीम के सबसे मुखर समर्थक हैं, ने सार्वजनिक रूप से रहवासियों से बिल्डर की बजाय सरकार समर्थित सेल्फ-रीडेवलपमेंट चुनने का आग्रह किया, और इसकी वजह पारदर्शिता और कंस्ट्रक्शन क्वालिटी को बताया।

अगस्त के मध्य तक, राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे ने कई प्रोसीजरल सुधारों के आदेश दिए: कागजी कार्रवाई आसान बनाना, प्रॉपर्टी कार्ड पर सीधे सोसाइटी का नाम दर्ज करना, MHADA-लेआउट सोसाइटियों के लिए नॉन-एग्रीकल्चरल (NA) टैक्स की मांग पर रोक, और सेल्फ-रीडेवलपमेंट चुनने वाली सोसाइटियों के लिए खासतौर पर 4% की छूट का प्रस्ताव।

सितंबर के पहले हफ्ते में, दिल्ली सरकार के अधिकारियों ने महाराष्ट्र मॉडल को स्टडी करने के लिए दौरा किया, खासतौर पर राजधानी के पुराने इलाकों में बूढ़ी हो रही हाउसिंग को फिर से बनाने के लिए। यह इस बात का काफी मजबूत संकेत है कि यह अब सिर्फ मुंबई तक सीमित बातचीत का विषय नहीं रहा।

इसका मतलब यह नहीं कि रास्ता अभी पूरी तरह आसान हो गया है। दरेकर को अभी भी सरकार पर उस NA टैक्स के लिए रिफंड मैकेनिज्म बनाने का दबाव बनाना पड़ रहा है जो कई सोसाइटियों से औपचारिक रूप से खत्म किए जाने के बाद भी गलत तरीके से वसूला गया था, कागज पर बदली नीति अपने आप उन वसूलियों को नहीं रोकती जो पहले से चल रही थीं।

MHADA और राजस्व विभाग के बीच एक पुराना अधिकार-क्षेत्र का उलझन भी अभी बना हुआ है, जो MHADA-लेआउट जमीन पर बनी सोसाइटियों की मंजूरी और कागजी कार्रवाई को धीमा करता है, और यह जमीन मुंबई की ज्यादातर पुरानी को-ऑपरेटिव हाउसिंग का बड़ा हिस्सा कवर करती है।

और अलग से, राज्य की 1.15 लाख रजिस्टर्ड को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटियों में से करीब 70,000 अभी भी डीम्ड कन्वेयंस का इंतजार कर रही हैं, यानी मूल डेवलपर से सोसाइटी को जमीन और बिल्डिंग की मालिकी का कानूनी ट्रांसफर। यह आमतौर पर किसी भी रीडेवलपमेंट, चाहे सेल्फ-लेड हो या बिल्डर-लेड, की शुरुआत से पहले पहला कदम होता है, और जिन सोसाइटियों ने अभी प्रोसेस शुरू नहीं किया, उनके लिए यह सबसे बड़ी रुकावट बनी हुई है।

अगर आपकी बिल्डिंग हल्के-फुल्के तौर पर भी रीडेवलपमेंट के रडार पर है, पुरानी हो चुकी संरचना, कम इस्तेमाल हुआ FSI, बिगड़ती संपत्ति पर मेंटेनेंस भरते-भरते थक चुके रहवासी, तो किसी बिल्डर की मार्केटिंग टीम के बातचीत शुरू करने से पहले यह एजेंडा में डालने लायक है।

• सबसे पहले अपनी सोसाइटी की कन्वेयंस स्थिति चेक करें। अगर डीम्ड कन्वेयंस अभी तक नहीं हुआ, तो आप आखिर में कौन-सा रीडेवलपमेंट रूट चुनते हैं इससे बेपरवाह होकर वह प्रोसेस शुरू करें, यह वैसे भी दोनों रास्तों के लिए जरूरी शर्त है, और राज्य इसका बैकलॉग सक्रिय रूप से साफ कर रहा है।
• एक इंडिपेंडेंट FSI और स्ट्रक्चरल असेसमेंट कराएं, बिल्डर के इन-हाउस आर्किटेक्ट से नहीं, ताकि किसी भी ऑफर का मूल्यांकन करने से पहले कमेटी के पास असली आंकड़े हों।
• अगर सेल्फ-रीडेवलपमेंट संभव लगता है, तो फाइनेंसिंग की शर्तें और पात्रता समझने के लिए सीधे MDCCB या अपने डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव बैंक से संपर्क करें। अब तक मंजूर हुए लोन के साइज बताते हैं कि मिड-साइज सोसाइटियां भी क्वालिफाई कर रही हैं, सिर्फ बड़ी और खूब पैसे वाली सोसाइटियां नहीं।
• अगर सोसाइटी आखिर में बिल्डर ही चुनती है, तो सेल्फ-रीडेवलपमेंट के आंकड़ों, 30-252% के एक्स्ट्रा कारपेट एरिया रेंज और पूरे हो चुके प्रोजेक्ट्स के ट्रैक रिकॉर्ड, को बेंचमार्क की तरह इस्तेमाल करें और पहली टर्म शीट स्वीकार करने की बजाय ज्यादा मजबूती से बातचीत करें।

रीडेवलपमेंट का फैसला किसी बिल्डिंग की जिंदगी में एक ही बार होता है, आमतौर पर समय के दबाव में, अधूरी जानकारी के साथ, और ऐसी कमेटी द्वारा जिसने पहले कभी यह नहीं किया होता। बिल्डर मॉडल का एक फंडेड, सरकार समर्थित विकल्प जिसके पीछे अब असल में पूरी हो चुकी बिल्डिंगें हैं, न कि सिर्फ किसी सरकारी वेबसाइट पर लिखी स्कीम, यह इस साल विकल्प तौल रही किसी भी सोसाइटी के लिए वाकई काम की बढ़त है।