बिल्डर-लेड रीडेवलपमेंट से कमेटियां क्यों घबराती हैं
ज्यादातर मैनेजिंग कमेटियां जो बिल्डर-लेड रीडेवलपमेंट के प्रेजेंटेशन में बैठ चुकी हैं, अब तक इसका पैटर्न समझ चुकी हैं। चमकदार प्रेजेंटेशन, बड़े फ्लैट और अच्छे-खासे कॉर्पस के वादे, और फिर डेवलपर के पास सोसाइटी का साइन और बिल्डिंग का डिमॉलिशन परमिट आते ही सालों की खामोशी।
पजेशन में देरी, अस्पष्ट 'एडजस्टमेंट' के जरिए सिकुड़ता कारपेट एरिया, वैकल्पिक रहवास के लिए मिलने वाला किराया जो समय पर आना बंद हो जाता है, और आखिर में महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) या कोर्ट तक पहुंचने वाले विवाद, यह मुंबई, ठाणे और पुणे में सबसे आम रीडेवलपमेंट कहानी है, कोई अपवाद नहीं।
राज्य सरकार का विकल्प, सेल्फ-रीडेवलपमेंट, सालों से कागज पर मौजूद है। इसमें सोसाइटी खुद डेवलपर की भूमिका निभाती है, सीधे कॉन्ट्रैक्टर नियुक्त करती है, और बिल्डर की बैलेंस शीट पर निर्भर रहने की बजाय को-ऑपरेटिव बैंक से कर्ज लेती है। ज्यादातर समय यह सिर्फ कुछ असाधारण रूप से अच्छी तरह चलने वाली सोसाइटियों के लिए एक नीश विकल्प बनकर रह गया। 2026 में यह इतना बदल चुका है कि अब दूसरे राज्य भी इसे स्टडी कर रहे हैं।
सेल्फ-रीडेवलपमेंट असल में काम कैसे करता है
यह स्कीम राज्य सरकार द्वारा बनाई गई सेल्फ-रीडेवलपमेंट / ग्रुप हाउसिंग अथॉरिटी के जरिए चलती है, जिसमें मुंबई डिस्ट्रिक्ट सेंट्रल को-ऑपरेटिव बैंक (MDCCB) हिस्सा लेने वाली सोसाइटियों का मुख्य कर्जदाता होता है। प्रोजेक्ट को बिल्ट-अप एरिया के हिस्से के बदले डेवलपर को सौंपने की बजाय, सोसाइटी सीधे कंस्ट्रक्शन फाइनेंस लेती है, अपना कॉन्ट्रैक्टर और प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट खुद नियुक्त करती है, और टाइमलाइन व स्पेसिफिकेशन पर कंट्रोल अपने पास रखती है।
इससे फाइनेंशियल रिस्क, और फाइनेंशियल फायदा भी, बिल्डर से हटकर सोसाइटी के पास आ जाता है। साथ ही बिल्डर-लेड प्रोजेक्ट्स में विवाद की सबसे बड़ी वजह भी खत्म हो जाती है: एक डेवलपर जो सोसाइटी का पक्षकार भी है और यह भी तय करता है कि आंकड़े कैसे रिपोर्ट हों।
2026 में बदले आंकड़े
31 मार्च 2026 तक, MDCCB ने करीब ₹359 करोड़ के लोन मंजूर किए थे और 18 सोसाइटियों को करीब ₹270 करोड़ बांटे थे, कुल 46 सोसाइटियां फाइनेंसिंग के लिए मंजूर हुई हैं। तीन साल के भीतर 21 सेल्फ-रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट पूरी तरह पूरे हो चुके हैं, यह सिर्फ प्रस्ताव या साइन किए गए MoU नहीं हैं, बल्कि पूरी हो चुकी बिल्डिंगें हैं जिनमें रहवासी पहले ही अपने फ्लैट में वापस आ चुके हैं।
राज्यभर में करीब 1,600 सोसाइटियों ने अब सेल्फ-रीडेवलपमेंट के प्रस्ताव जमा किए हैं। यह महाराष्ट्र की 1.15 लाख रजिस्टर्ड को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटियों के मुकाबले अभी भी छोटा हिस्सा है, लेकिन इतना बड़ा जरूर है कि यह स्कीम अब सिर्फ पायलट नहीं रही। यह एक चलता-फिरता पाइपलाइन है जिसका ट्रैक रिकॉर्ड कोई भी कमेटी असल में जांच सकती है।
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मुफ़्त में शुरू करेंरहवासियों को असल में क्या मिल रहा है
पूरे हो चुके प्रोजेक्ट ही असली सबूत हैं, क्योंकि वे यह दिखाते हैं कि रहवासियों को क्या मिला, न कि स्कीम ने क्या वादा किया था। शुरुआती कारपेट एरिया के मुकाबले अतिरिक्त फ्री कारपेट एरिया 30% से लेकर 252% तक रहा है, और व्यक्तिगत रहवासियों को मिलने वाला कॉर्पस करीब ₹3 लाख से ₹58 लाख तक रहा है, यह मुख्य रूप से प्लॉट के FSI और लोकेशन पर निर्भर करता है।
इसकी तुलना एक सामान्य बिल्डर डील से करें, जहां एक्स्ट्रा एरिया और कॉर्पस वह होता है जो डेवलपर अपने मार्जिन का हिसाब लगाने के बाद देना तय करता है, तो फर्क साफ नजर आता है। किसी बिल्डर के साथ कुछ भी साइन करने से पहले यह तुलना करने लायक है, भले ही हर सेल्फ-रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट इस रेंज के सबसे ऊपरी हिस्से तक न पहुंचे।
स्कीम के पीछे सरकार का जोर
पूरे साल राजनीतिक समर्थन बढ़ा है। अगस्त की शुरुआत में, BJP MLC प्रवीण दरेकर, जो इस स्कीम के सबसे मुखर समर्थक हैं, ने सार्वजनिक रूप से रहवासियों से बिल्डर की बजाय सरकार समर्थित सेल्फ-रीडेवलपमेंट चुनने का आग्रह किया, और इसकी वजह पारदर्शिता और कंस्ट्रक्शन क्वालिटी को बताया।
अगस्त के मध्य तक, राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे ने कई प्रोसीजरल सुधारों के आदेश दिए: कागजी कार्रवाई आसान बनाना, प्रॉपर्टी कार्ड पर सीधे सोसाइटी का नाम दर्ज करना, MHADA-लेआउट सोसाइटियों के लिए नॉन-एग्रीकल्चरल (NA) टैक्स की मांग पर रोक, और सेल्फ-रीडेवलपमेंट चुनने वाली सोसाइटियों के लिए खासतौर पर 4% की छूट का प्रस्ताव।
सितंबर के पहले हफ्ते में, दिल्ली सरकार के अधिकारियों ने महाराष्ट्र मॉडल को स्टडी करने के लिए दौरा किया, खासतौर पर राजधानी के पुराने इलाकों में बूढ़ी हो रही हाउसिंग को फिर से बनाने के लिए। यह इस बात का काफी मजबूत संकेत है कि यह अब सिर्फ मुंबई तक सीमित बातचीत का विषय नहीं रहा।
अभी भी क्या रुकावट बनी हुई है
इसका मतलब यह नहीं कि रास्ता अभी पूरी तरह आसान हो गया है। दरेकर को अभी भी सरकार पर उस NA टैक्स के लिए रिफंड मैकेनिज्म बनाने का दबाव बनाना पड़ रहा है जो कई सोसाइटियों से औपचारिक रूप से खत्म किए जाने के बाद भी गलत तरीके से वसूला गया था, कागज पर बदली नीति अपने आप उन वसूलियों को नहीं रोकती जो पहले से चल रही थीं।
MHADA और राजस्व विभाग के बीच एक पुराना अधिकार-क्षेत्र का उलझन भी अभी बना हुआ है, जो MHADA-लेआउट जमीन पर बनी सोसाइटियों की मंजूरी और कागजी कार्रवाई को धीमा करता है, और यह जमीन मुंबई की ज्यादातर पुरानी को-ऑपरेटिव हाउसिंग का बड़ा हिस्सा कवर करती है।
और अलग से, राज्य की 1.15 लाख रजिस्टर्ड को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटियों में से करीब 70,000 अभी भी डीम्ड कन्वेयंस का इंतजार कर रही हैं, यानी मूल डेवलपर से सोसाइटी को जमीन और बिल्डिंग की मालिकी का कानूनी ट्रांसफर। यह आमतौर पर किसी भी रीडेवलपमेंट, चाहे सेल्फ-लेड हो या बिल्डर-लेड, की शुरुआत से पहले पहला कदम होता है, और जिन सोसाइटियों ने अभी प्रोसेस शुरू नहीं किया, उनके लिए यह सबसे बड़ी रुकावट बनी हुई है।
आपकी कमेटी को असल में क्या करना चाहिए
अगर आपकी बिल्डिंग हल्के-फुल्के तौर पर भी रीडेवलपमेंट के रडार पर है, पुरानी हो चुकी संरचना, कम इस्तेमाल हुआ FSI, बिगड़ती संपत्ति पर मेंटेनेंस भरते-भरते थक चुके रहवासी, तो किसी बिल्डर की मार्केटिंग टीम के बातचीत शुरू करने से पहले यह एजेंडा में डालने लायक है।
- सबसे पहले अपनी सोसाइटी की कन्वेयंस स्थिति चेक करें। अगर डीम्ड कन्वेयंस अभी तक नहीं हुआ, तो आप आखिर में कौन-सा रीडेवलपमेंट रूट चुनते हैं इससे बेपरवाह होकर वह प्रोसेस शुरू करें, यह वैसे भी दोनों रास्तों के लिए जरूरी शर्त है, और राज्य इसका बैकलॉग सक्रिय रूप से साफ कर रहा है।
- एक इंडिपेंडेंट FSI और स्ट्रक्चरल असेसमेंट कराएं, बिल्डर के इन-हाउस आर्किटेक्ट से नहीं, ताकि किसी भी ऑफर का मूल्यांकन करने से पहले कमेटी के पास असली आंकड़े हों।
- अगर सेल्फ-रीडेवलपमेंट संभव लगता है, तो फाइनेंसिंग की शर्तें और पात्रता समझने के लिए सीधे MDCCB या अपने डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव बैंक से संपर्क करें। अब तक मंजूर हुए लोन के साइज बताते हैं कि मिड-साइज सोसाइटियां भी क्वालिफाई कर रही हैं, सिर्फ बड़ी और खूब पैसे वाली सोसाइटियां नहीं।
- अगर सोसाइटी आखिर में बिल्डर ही चुनती है, तो सेल्फ-रीडेवलपमेंट के आंकड़ों, 30-252% के एक्स्ट्रा कारपेट एरिया रेंज और पूरे हो चुके प्रोजेक्ट्स के ट्रैक रिकॉर्ड, को बेंचमार्क की तरह इस्तेमाल करें और पहली टर्म शीट स्वीकार करने की बजाय ज्यादा मजबूती से बातचीत करें।
एक बार का फैसला, जिसे सही तरीके से लेना जरूरी है
रीडेवलपमेंट का फैसला किसी बिल्डिंग की जिंदगी में एक ही बार होता है, आमतौर पर समय के दबाव में, अधूरी जानकारी के साथ, और ऐसी कमेटी द्वारा जिसने पहले कभी यह नहीं किया होता। बिल्डर मॉडल का एक फंडेड, सरकार समर्थित विकल्प जिसके पीछे अब असल में पूरी हो चुकी बिल्डिंगें हैं, न कि सिर्फ किसी सरकारी वेबसाइट पर लिखी स्कीम, यह इस साल विकल्प तौल रही किसी भी सोसाइटी के लिए वाकई काम की बढ़त है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
सेल्फ-रीडेवलपमेंट और बिल्डर-लेड रीडेवलपमेंट में क्या फर्क है?
बिल्डर-लेड रीडेवलपमेंट में, एक प्राइवेट डेवलपर बने हुए एरिया के हिस्से के बदले प्रोजेक्ट को फंड और पूरा करता है। सेल्फ-रीडेवलपमेंट में, सोसाइटी खुद डेवलपर बनती है, को-ऑपरेटिव बैंक से कंस्ट्रक्शन फाइनेंस लेती है, सीधे कॉन्ट्रैक्टर नियुक्त करती है, और पूरा बिल्ट-अप एरिया और कोई भी फायदा अपने रहवासियों के लिए रखती है।
महाराष्ट्र में सेल्फ-रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट्स को कौन फाइनेंस करता है?
राज्य की सेल्फ-रीडेवलपमेंट स्कीम के तहत मुंबई डिस्ट्रिक्ट सेंट्रल को-ऑपरेटिव बैंक (MDCCB) मुख्य कर्जदाता है। 31 मार्च 2026 तक, इसने करीब ₹359 करोड़ मंजूर किए थे और 18 सोसाइटियों को करीब ₹270 करोड़ बांटे थे, कुल 46 सोसाइटियां फाइनेंसिंग के लिए मंजूर हुई हैं।
सेल्फ-रीडेवलपमेंट में रहवासियों को कितना एक्स्ट्रा कारपेट एरिया मिल सकता है?
पूरे हो चुके प्रोजेक्ट्स के आधार पर, शुरुआती कारपेट एरिया के मुकाबले अतिरिक्त फ्री कारपेट एरिया 30% से लेकर 252% तक रहा है, यह मुख्य रूप से प्लॉट के FSI और लोकेशन पर निर्भर करता है। यह कोई गारंटीड आंकड़ा नहीं है, हर सोसाइटी का नतीजा उसकी अपनी साइट पर निर्भर करता है।
डीम्ड कन्वेयंस क्या है और रीडेवलपमेंट के लिए यह क्यों मायने रखता है?
डीम्ड कन्वेयंस मूल डेवलपर से हाउसिंग सोसाइटी को जमीन और बिल्डिंग की मालिकी का कानूनी ट्रांसफर है, जो डेवलपर को करना जरूरी है लेकिन अक्सर टाल दिया जाता है। यह न होने पर, सोसाइटी की अपनी जमीन पर मालिकी साफ नहीं रहती, जिससे रीडेवलपमेंट, चाहे सेल्फ-लेड हो या बिल्डर-लेड, साफ तरीके से शुरू होने में रुकावट आती है। महाराष्ट्र की 1.15 लाख रजिस्टर्ड सोसाइटियों में से करीब 70,000 अभी भी इसका इंतजार कर रही हैं।
क्या सेल्फ-रीडेवलपमेंट सिर्फ बड़ी और खूब पैसे वाली सोसाइटियों के लिए ही व्यावहारिक है?
नहीं। अब तक MDCCB ने जो लोन साइज मंजूर किए हैं उनमें मिड-साइज सोसाइटियां भी शामिल हैं, सिर्फ बड़े रिजर्व वाली बड़ी सोसाइटियां नहीं। सोसाइटी के साइज से ज्यादा बड़ी रुकावट आमतौर पर कागजी तैयारी होती है, डीम्ड कन्वेयंस, इंडिपेंडेंट FSI असेसमेंट, और प्रोजेक्ट मैनेजमेंट की भूमिका निभाने को तैयार मैनेजिंग कमेटी।
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आधिकारिक और संदर्भ स्रोत
- Delhi explores Maharashtra's self-redevelopment model for reviving old buildings in the capital, Free Press Journal
- Pravin Darekar seeks refund mechanism for wrongful recovery of scrapped non-agricultural tax, Free Press Journal
- Way cleared for deemed conveyance of 70,000 housing societies in Maharashtra, Free Press Journal
- Choose Maha govt's self-redevelopment, not builders: Darekar, Indian Cooperative
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश ने मुंबई की हाउसिंग सोसाइटियों को एक्सेल में हिसाब-किताब संभालने में मदद करते हुए कई साल बिताए, उसके बाद SocietyBee बनाया। वे महाराष्ट्र सहकारी कानून, सोसाइटी अकाउंटिंग और भारत में हाउसिंग सोसाइटी चलाने की व्यावहारिक चुनौतियों के बारे में लिखते हैं।