क्या हाउसिंग सोसाइटी Airbnb बैन कर सकती है? बॉम्बे हाईकोर्ट ने क्या कहा

20 दिसंबर 2024 के फैसले में बॉम्बे हाईकोर्ट की जस्टिस शर्मिला देशमुख ने महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव सोसाइटीज एक्ट की धारा 91 के तहत एक विवाद सुना। भारतीय फ्रेंड्स को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी के सदस्य महेश के. मेहता ने उन रेजोल्यूशनों को चुनौती दी थी जो सदस्यों को Airbnb और बेड एंड ब्रेकफास्ट योजनाओं के लिए फ्लैट इस्तेमाल करने से रोकते थे।

कोर्ट ने सोसाइटी का पक्ष लिया। उसने कहा कि जनरल बॉडी ऐसी गतिविधियों को रोक सकती है जो सदस्यों के सामूहिक हित के खिलाफ हों, भले ही कानून या लीज में उन पर साफ मनाही न हो। सदस्य का बेड एंड ब्रेकफास्ट लाइसेंस भी रिन्यू नहीं हुआ था, जिससे उसका पक्ष और कमजोर हुआ। कोर्ट ने यह भी कहा कि रेजोल्यूशन तब तक बाध्यकारी रहता है जब तक कोई सक्षम फोरम उसे रद्द न कर दे।

दिसंबर 2025 में बॉम्बे हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच (जस्टिस सुमन श्याम और एस. एम. मोडक) ने एक ऐसे सदस्य की याचिका सुनी जो एजेंसियों और Airbnb जैसे वेब पोर्टलों के जरिए अपने फ्लैट में पेइंग गेस्ट रखना चाहता था। सोसाइटी और उसके सदस्य इसके लिए तैयार नहीं थे।

कोर्ट ने यह तय नहीं किया कि बैन सही है या नहीं। उसने कहा कि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी के खिलाफ अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका चलने योग्य नहीं है, क्योंकि सोसाइटी एक निजी संस्था है। सदस्य को को-ऑपरेटिव कोर्ट जाने की छूट दी गई। कमेटियों के लिए व्यावहारिक सबक यह है कि असहमत सदस्य को सही फोरम में लड़ना होगा, और तब तक आपका रेजोल्यूशन कायम रहता है।

फ्लैट एक सदस्य की आवासीय संपत्ति है, लेकिन वह एक साझा इमारत के भीतर है। शॉर्ट स्टे से गेट, लिफ्ट और पार्किंग में अनजान लोगों की लगातार आवाजाही रहती है। सोसाइटियां बार-बार चार चिंताएं उठाती हैं:

• सुरक्षा, क्योंकि सोसाइटी को पता नहीं होता कि कौन कितने दिन रुक रहा है।
• लिफ्ट, कॉमन एरिया और सुविधाओं की घिसाई, जिसका खर्च बाकी सदस्य उठाते हैं।
• शोर, पार्टी और पड़ोसियों को परेशानी, खासकर परिवारों और वरिष्ठ नागरिकों को।
• बीमा और जिम्मेदारी, अगर कोई मेहमान कॉमन एरिया में घायल हो या नुकसान करे।

बैन की सीमाएं हैं, और बुरी तरह लिखा गया बैन आसानी से चुनौती में आ जाता है। ये बातें ध्यान रखें:

• कमेटी अकेले Airbnb बैन नहीं कर सकती। इसके लिए जनरल बॉडी का रेजोल्यूशन चाहिए, और स्थायी नियम के लिए रजिस्ट्रार के पास रजिस्टर्ड बायलॉज संशोधन।
• शॉर्ट स्टे पर रोक का मतलब किराएदारों पर रोक नहीं है। रेंट या लीव एंड लाइसेंस एग्रीमेंट वाला सामान्य लंबी अवधि का किराएदार अलग बात है। किराएदार के लिए सोसाइटी नॉन-ऑक्यूपेंसी चार्ज ले सकती है, जो महाराष्ट्र में अब सर्विस चार्ज के 10% तक सीमित है।
• नियम सब पर बराबर लागू होना चाहिए। जो रेजोल्यूशन चुपचाप कमेटी सदस्यों को छूट दे, वह टिकेगा नहीं।
• जुर्माने बायलॉज या एक्ट से आने चाहिए। सोसाइटी अपने मन से जुर्माना नहीं गढ़ सकती, और पालन कराने के लिए पानी या बिजली नहीं काट सकती।

हमें इन शहरों में ऐसा कोई कोर्ट फैसला नहीं मिला जो सवाल तय करता हो, और किसी राज्य कानून में अपार्टमेंट में Airbnb पर सीधी रोक भी नहीं है। जो है वह सोसाइटी की अपनी शक्ति है, बायलॉज और रेजोल्यूशन के जरिए। उदाहरण के लिए नोएडा में RWA की सहमति या मेहमानों के वेरिफिकेशन के बिना शॉर्ट-टर्म किराया सोसाइटी नियमों का उल्लंघन हो सकता है, भले ही कोई सीधा बैन न हो। बेंगलुरु में एसोसिएशन अपने नियमों से शॉर्ट स्टे सीमित कर सकती हैं या पहले से अनुमति मांग सकती हैं।

इसलिए हर जगह सुरक्षित तरीका एक ही है: साफ रेजोल्यूशन पास करें, उसे बायलॉज में दर्ज करें और सब पर बराबर लागू करें। शुरू करने से पहले अपने राज्य का अपार्टमेंट या को-ऑपरेटिव कानून देख लें।

कोर्ट प्रक्रिया देखते हैं। यह क्रम आपके रेजोल्यूशन को सबसे अच्छा मौका देता है:

• गतिविधि को साफ परिभाषित करें: मान लीजिए 30 दिन से कम का ठहराव, या बुकिंग प्लेटफॉर्म पर लिस्टेड कोई भी फ्लैट, या प्रति रात भुगतान करने वाले मेहमान।
• प्रस्ताव को जनरल बॉडी मीटिंग के एजेंडा में रखें और बायलॉज के अनुसार नोटिस भेजें।
• जरूरी बहुमत से रेजोल्यूशन पास करें और मिनट्स में ठीक से दर्ज करें।
• बायलॉज में संशोधन करें और उसे रजिस्टर्ड कराएं, ताकि नियम आपके स्थायी दस्तावेज का हिस्सा बने।
• तय करें कि जो सदस्य पहले से शॉर्ट-स्टे फ्लैट चला रहे हैं उनका क्या होगा। उचित नोटिस अवधि विवाद घटाती है।
• फ्लैट किराए पर देने वाले हर सदस्य से किराएदार का ब्योरा और पुलिस वेरिफिकेशन लें, जैसा ज्यादातर सोसाइटियां पहले से करती हैं।

पहले यह पता करें कि आपकी इमारत में कोई फ्लैट शॉर्ट स्टे के लिए इस्तेमाल हो रहा है या नहीं। गेट रिकॉर्ड, पार्सल और डिलीवरी का पैटर्न और पड़ोसियों की शिकायतें आमतौर पर बता देती हैं। दूसरा, कार्रवाई से पहले सदस्य से बात करें। कई मामले लिखित नोटिस और नियम की याद दिलाने से ही खत्म हो जाते हैं। तीसरा, हर शिकायत, नोटिस और जवाब का कागजी रिकॉर्ड रखें, क्योंकि मामला को-ऑपरेटिव कोर्ट पहुंचा तो यही काम आएगा।

जो सोसाइटी प्रक्रिया का पालन करती है, फैसला दर्ज करती है और हर सदस्य से एक जैसा व्यवहार करती है, वह पहले बैन करके बाद में ड्राफ्ट करने वाली सोसाइटी से कहीं बेहतर स्थिति में होती है।