थोडक्यात उत्तर
होय, गृहनिर्माण संस्था Airbnb सारख्या अल्पमुदतीच्या वास्तव्यावर निर्बंध किंवा बंदी घालू शकते, पण सर्वसाधारण सभेमार्फत, केवळ समितीच्या निर्णयाने नाही. आतापर्यंतचा सर्वात भक्कम आधार मुंबई उच्च न्यायालयाच्या दोन निर्णयांतून मिळाला आहे. सोसायट्यांमध्ये Airbnb वर बंदी घालणारा कोणताही राष्ट्रीय कायदा नाही, आणि संपूर्ण देशासाठी प्रश्न निकाली काढणारा एकही सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय नाही. त्यामुळे उत्तर तुमचे राज्य आणि तुमचे नोंदणीकृत उपविधी यावर अवलंबून आहे.
हा लेख प्रामुख्याने महाराष्ट्रातील सहकारी संस्थांसाठी आहे. तुम्ही दिल्ली NCR, बेंगळुरू किंवा इतरत्र असाल, तर तुमची संस्था किंवा अपार्टमेंट ओनर्स असोसिएशन वेगळ्या कायद्याखाली चालते. तत्त्व तेच राहते, पण प्रक्रिया वेगळी असते.
निर्णय 1: सर्वसाधारण सभा अल्पमुदतीच्या भाड्यावर निर्बंध घालू शकते
20 डिसेंबर 2024 च्या निर्णयात मुंबई उच्च न्यायालयाच्या न्यायमूर्ती शर्मिला देशमुख यांनी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमाच्या कलम 91 अंतर्गतील वाद हाताळला. भारतीय फ्रेंड्स को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटीचे सभासद महेश के. मेहता यांनी सभासदांना Airbnb आणि बेड अँड ब्रेकफास्ट योजनांसाठी फ्लॅट वापरण्यास मनाई करणाऱ्या ठरावांना आव्हान दिले होते.
न्यायालयाने संस्थेची बाजू उचलून धरली. सर्वसाधारण सभा सभासदांच्या सामूहिक हिताच्या विरोधात जाणाऱ्या कृतींवर निर्बंध घालू शकते, कायदा किंवा लीजमध्ये त्यावर स्पष्ट मनाई नसली तरी, असे न्यायालयाने म्हटले. सभासदाचा बेड अँड ब्रेकफास्ट परवानाही नूतनीकृत झाला नव्हता, त्यामुळे त्याची बाजू आणखी कमकुवत झाली. सक्षम मंच तो रद्द करेपर्यंत ठराव बंधनकारक राहतो, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले.
निर्णय 2: थेट उच्च न्यायालयात धावू नका
डिसेंबर 2025 मध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाच्या खंडपीठाने (न्यायमूर्ती सुमन श्याम आणि एस. एम. मोडक) एका सभासदाची याचिका ऐकली. त्याला एजन्सी आणि Airbnb सारख्या वेब पोर्टलद्वारे आपल्या फ्लॅटमध्ये पेइंग गेस्ट ठेवायचे होते. संस्था आणि तिचे सभासद त्यास तयार नव्हते.
बंदी योग्य आहे की नाही हे न्यायालयाने ठरवले नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेविरुद्ध कलम 226 अंतर्गत रिट याचिका चालण्यायोग्य नाही, कारण संस्था ही खाजगी संस्था आहे, असे न्यायालयाने म्हटले. सभासदाला सहकारी न्यायालयात जाण्याची मुभा दिली गेली. समित्यांसाठी व्यावहारिक धडा असा की मतभेद असलेल्या सभासदाला योग्य मंचातच लढावे लागते, आणि तोपर्यंत तुमचा ठराव कायम राहतो.
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात करासंस्थांकडे ठोस मुद्दा का आहे
फ्लॅट ही सभासदाची निवासी मालमत्ता आहे, पण ती सामायिक इमारतीत आहे. अल्पमुदतीच्या वास्तव्यामुळे गेट, लिफ्ट आणि पार्किंगमधून अनोळखी लोकांची सतत ये-जा राहते. संस्था वारंवार चार चिंता मांडतात:
- सुरक्षा, कारण संस्थेला कोण किती दिवस राहत आहे हे माहीत नसते.
- लिफ्ट, सामायिक जागा आणि सुविधांची झीज, ज्याचा खर्च इतर सभासद करतात.
- आवाज, पार्ट्या आणि शेजाऱ्यांना त्रास, विशेषतः कुटुंबे आणि ज्येष्ठ नागरिकांना.
- विमा आणि जबाबदारी, एखादा पाहुणा सामायिक जागेत जखमी झाला किंवा नुकसान केले तर.
संस्था काय करू शकत नाही
बंदीला मर्यादा आहेत, आणि वाईट मसुदा असलेली बंदी सहज आव्हानात येते. हे लक्षात ठेवा:
- समिती एकटी Airbnb वर बंदी घालू शकत नाही. त्यासाठी सर्वसाधारण सभेचा ठराव लागतो, आणि कायमस्वरूपी नियमासाठी निबंधकांकडे नोंदणीकृत उपविधी दुरुस्ती.
- अल्पमुदतीच्या वास्तव्यावरील बंदी म्हणजे भाडेकरूंवरील बंदी नाही. भाडे किंवा लीव्ह अँड लायसन्स करार असलेला नेहमीचा दीर्घकालीन भाडेकरू वेगळा विषय आहे. भाडेकरूसाठी संस्था अनधिवासी शुल्क घेऊ शकते, जे महाराष्ट्रात आता सेवा शुल्काच्या 10% पर्यंत मर्यादित आहे.
- नियम सर्वांना सारखा लागू झाला पाहिजे. समिती सदस्यांना शांतपणे सूट देणारा ठराव टिकणार नाही.
- दंड उपविधी किंवा अधिनियमातून आला पाहिजे. संस्था स्वतःच्या मनाने दंड ठरवू शकत नाही, आणि पालन करवून घेण्यासाठी पाणी किंवा वीज तोडू शकत नाही.
नोएडा, बेंगळुरू आणि इतर शहरांचे काय
या शहरांमध्ये प्रश्न निकाली काढणारा न्यायालयीन निर्णय आम्हाला सापडला नाही, आणि कोणत्याही राज्य कायद्यात अपार्टमेंटमध्ये Airbnb वर थेट बंदी नाही. जे आहे ते संस्थेचे स्वतःचे अधिकार, उपविधी आणि ठरावांद्वारे. उदाहरणार्थ नोएडामध्ये RWA ची संमती किंवा पाहुण्यांची पडताळणी न करता अल्पमुदतीचे भाडे सोसायटी नियमांचा भंग ठरू शकते, जरी थेट बंदी नसली तरी. बेंगळुरूमध्ये असोसिएशन आपल्या नियमांतून अल्पमुदतीचे वास्तव्य मर्यादित करू शकतात किंवा आधी परवानगी मागू शकतात.
म्हणून सर्वत्र सुरक्षित मार्ग एकच: स्पष्ट ठराव करा, तो उपविधीत नोंदवा आणि सर्वांना सारखा लागू करा. सुरू करण्यापूर्वी तुमच्या राज्याचा अपार्टमेंट किंवा सहकारी कायदा तपासा.
वैध बंदी कशी करावी, टप्प्याटप्प्याने
न्यायालये प्रक्रिया पाहतात. हा क्रम तुमच्या ठरावाला सर्वोत्तम संधी देतो:
- कृती स्पष्ट शब्दांत ठरवा: उदाहरणार्थ 30 दिवसांपेक्षा कमी वास्तव्य, किंवा बुकिंग प्लॅटफॉर्मवर लिस्ट केलेला कोणताही फ्लॅट, किंवा प्रति रात्र पैसे देणारे पाहुणे.
- प्रस्ताव सर्वसाधारण सभेच्या अजेंड्यावर ठेवा आणि उपविधीनुसार नोटीस पाठवा.
- आवश्यक बहुमताने ठराव मंजूर करा आणि इतिवृत्तात नीट नोंदवा.
- उपविधी दुरुस्त करा आणि ती नोंदणीकृत करा, म्हणजे नियम तुमच्या कायमस्वरूपी दस्तऐवजाचा भाग होईल.
- आधीपासून अल्पमुदतीचा फ्लॅट चालवणाऱ्या सभासदांचे काय होईल ते ठरवा. योग्य नोटीस कालावधी वाद कमी करतो.
- फ्लॅट भाड्याने देणाऱ्या प्रत्येक सभासदाकडून भाडेकरूचा तपशील आणि पोलीस पडताळणी घ्या, जशी बहुतेक संस्था आधीच घेतात.
तुमच्या समितीने पुढे काय करावे
प्रथम, तुमच्या इमारतीत एखादा फ्लॅट अल्पमुदतीच्या वास्तव्यासाठी वापरला जात आहे का ते शोधा. गेट नोंदी, पार्सल आणि डिलिव्हरीचा नमुना आणि शेजाऱ्यांच्या तक्रारी सहसा ते दाखवतात. दुसरे, कारवाईपूर्वी सभासदाशी बोला. अनेक प्रकरणे लेखी नोटीस आणि नियमाची आठवण करून दिल्याने संपतात. तिसरे, प्रत्येक तक्रार, नोटीस आणि उत्तराचा कागदी पुरावा ठेवा, कारण प्रकरण सहकारी न्यायालयात गेले तर तोच उपयोगी पडेल.
जी संस्था प्रक्रिया पाळते, निर्णय नोंदवते आणि प्रत्येक सभासदाशी सारखे वागते, ती आधी बंदी घालून नंतर मसुदा करणाऱ्या संस्थेपेक्षा खूपच चांगल्या स्थितीत असते.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
RWA किंवा गृहनिर्माण संस्था भारतात Airbnb वर बंदी घालू शकते का?
होय, वैध सर्वसाधारण सभा ठराव आणि उपविधी दुरुस्तीद्वारे. मुंबई उच्च न्यायालयाने अल्पमुदतीच्या भाड्यावर निर्बंध घालणारा संस्थेचा ठराव कायम ठेवला आहे. कोणत्याही बाजूने राष्ट्रीय कायदा नाही, त्यामुळे स्थिती तुमच्या राज्याचा कायदा आणि नोंदणीकृत उपविधी यावर अवलंबून आहे.
व्यवस्थापक समिती सर्वसाधारण सभेशिवाय Airbnb वर बंदी घालू शकते का?
नाही. कायमस्वरूपी बंदी सर्वसाधारण सभेकडून यावी, आणि उपविधी दुरुस्त होऊन नोंदणीकृत व्हावेत. केवळ समितीचा निर्णय सभासदाला आव्हान देणे सोपे करतो.
ही बंदी सामान्य भाडेकरूंनाही थांबवते का?
नाही. अल्पमुदतीच्या वास्तव्यावरील बंदी भाडेकरूंवरील निर्बंधापेक्षा वेगळी आहे. दीर्घकालीन भाडेकरू संस्थेला तपशील देऊन आणि अनधिवासी शुल्कासह राहू शकतात, जे महाराष्ट्रात सेवा शुल्काच्या 10% पर्यंत मर्यादित आहे.
फ्लॅटमधून Airbnb चालवण्यासाठी संस्थेचा NOC लागतो का?
तुमचे उपविधी किंवा सर्वसाधारण सभा ठराव अल्पमुदतीच्या वास्तव्यावर निर्बंध घालत असतील तर होय, आणि संस्था नकार देऊ शकते. अजून काही लिखित नसेल, तर मुंबई उच्च न्यायालयाने सर्वसाधारण सभा अशा वापरावर निर्बंध घालू शकते हे मान्य केले आहे, म्हणून अनौपचारिकपणे नकार देण्याऐवजी हा विषय सर्वसाधारण सभेत घ्या.
सभासद बंदीला कुठे आव्हान देऊ शकतो?
महाराष्ट्रात MCS अधिनियमाच्या कलम 91 अंतर्गत सहकारी न्यायालयात. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या एका खंडपीठाने म्हटले आहे की सहकारी गृहनिर्माण संस्थेविरुद्ध रिट याचिका चालण्यायोग्य नाही, कारण संस्था ही खाजगी संस्था आहे.
SocietyBee मध्ये पहा
अधिकृत आणि संदर्भ स्रोत
- Challenging ban on Airbnb by Cooperative Housing Society? Bombay HC says: Writ Not Maintainable, SCC Online
- Bombay High Court Rules on Airbnb in Housing Societies & BMC Regulations, Real Estate Law Journal
- Airbnb Ban in Society: Rules, Rights & Legal Guide, LawCrust
- Airbnb Rentals in Noida Under Scrutiny: RWAs & Police Tighten Rules, NCR Guide
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.