वह लेजर एंट्री जिसे कोई छूना नहीं चाहता
हर मैनेजिंग कमेटी के पास एक ऐसी एंट्री होती है। वह फ्लैट जो तीन मालिक पहले हाथ बदल चुका है। '2011 से बकाया' लिखी वह लाइन जिसे ट्रेजरर ने पीछा करना इसलिए छोड़ दिया क्योंकि सबने मान लिया कि अब यह बहुत पुराना हो चुका है। वह किराएदार जो छह महीने का मेंटेनेंस बकाया छोड़कर चला गया और अब किसी को ठीक से पता नहीं कि इसका जिम्मेदार कौन है।
ज्यादातर सोसाइटियां चुपचाप इन्हें बट्टे खाते में डाल देती हैं। इस साल जनवरी का बॉम्बे हाईकोर्ट का एक फैसला कहता है कि यह आदत सोसाइटियों को वह पैसा गंवा रही थी जिसे वसूलने का उन्हें कानूनी हक हमेशा से था।
कोर्ट ने असल में क्या कहा
16 जनवरी 2026 को, Aspandiar Rashid Irani & Anr. v. Pasayadan Cooperative Housing Society Ltd. & Ors. (2026:BHC-AS:1749) मामले में, जस्टिस अमित बोरकर ने कहा कि सोसाइटी का बकाया मेंटेनेंस एक 'कंटिन्युइंग लायबिलिटी' है, न कि कोई एक बार का कर्ज जो लिमिटेशन एक्ट, 1963 के तहत पुराना होकर खत्म हो जाता है।
इस केस के तथ्य लगभग सबसे मुश्किल मामले जैसे थे। सोसाइटी का डेवलपमेंट एग्रीमेंट 1996 का था, सोसाइटी खुद औपचारिक रूप से सिर्फ 2005 में रजिस्टर हुई थी, और 2005 से बकाया रकम के लिए रिकवरी नोटिस 2023 तक जारी नहीं हुआ था, यानी करीब 18 साल का बकाया। बकायदारों ने लिमिटेशन की दलील दी। कोर्ट ने इससे असहमति जताई।
मेंटेनेंस बकाया पुराना होकर खत्म क्यों नहीं होता
यह तर्क समझने लायक है क्योंकि यह बदल देता है कि कमेटी को पुराने बकाया के बारे में कैसे सोचना चाहिए। मेंटेनेंस एक बार नहीं, बल्कि हर महीने बिल होता है। कोर्ट के शब्दों में, हर बिना भरा महीना एक नया डिफॉल्ट है, इसलिए पूरी बकाया रकम पर घड़ी पहले छूटे हुए भुगतान से नहीं चलनी शुरू होती, बल्कि हर बिलिंग साइकल के साथ रीसेट होती है।
कोर्ट ने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम की धारा 154B-29 का भी हवाला दिया, जो एक अलग, खास वसूली तंत्र है, जिसे खासतौर पर इसलिए बनाया गया ताकि सोसाइटियों को अपने हक के पैसे के लिए सिविल-लिमिटेशन की लड़ाई में उलझना न पड़े। समरी रिकवरी का रास्ता ठीक इसीलिए मौजूद है ताकि यह मामला दशक भर लंबी कोर्ट लड़ाई न बन जाए।
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मुफ़्त में शुरू करेंयह फैसला हर सोसाइटी के लिए तीन चीजें बदलता है
यह सिर्फ एक केस, एक सोसाइटी तक सीमित फैसला नहीं है। इससे निकली तीन बातें राज्य की हर RWA और CHS के लिए मायने रखती हैं।
- लायबिलिटी फ्लैट पर और जो कोई भी उसकी सुविधाएं इस्तेमाल कर रहा है उस पर होती है, न कि उस नाम पर जो किसी खास पल पर शेयर सर्टिफिकेट पर लिखा हो। जिस नए मालिक ने बकाया लगा हुआ फ्लैट खरीदा हो, या वह किराएदार जो जिम, लिफ्ट और सिक्योरिटी इस्तेमाल कर रहा है जिसके लिए मेंटेनेंस चुकाया जाता है, वह यह दलील नहीं दे सकता कि वह कर्ज पिछले व्यक्ति का है।
- रीसेल से लेजर साफ नहीं होता। यहां सोसाइटी के पास असली ताकत है जिसे कई कमेटियां व्यवस्थित तरीके से इस्तेमाल करना भूल जाती हैं: ट्रांसफर के लिए नो-ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट तब तक रोक कर रखना जब तक बकाया, जमा हुए ब्याज समेत, चुका न दिया जाए।
- 'यह बहुत पुराना है, वसूला नहीं जा सकता' अब किसी बकाया रकम को छोड़ देने की वैध वजह नहीं है। यह फैसला अब इस धारणा के खिलाफ हवाले के तौर पर इस्तेमाल किया जा सकता है।
बकाया को यूं ही जाने देने की असली कीमत
ज्यादातर सोसाइटियों के लिए बकायदार कोई मामूली बात नहीं हैं। 50 फ्लैट की एक सामान्य सोसाइटी में एक फ्लैट का भुगतान न करना, सालाना मेंटेनेंस आय का करीब 2% गायब होने जैसा है, इतना काफी है कि लिफ्ट का AMC रिन्यू टलवा दे या बाकी सबके ऊपर यह अंतर पाटने के लिए इमरजेंसी लेवी लगानी पड़ जाए।
इसे कुछ पुराने बकायदारों की संख्या से गुणा कर दें, तो ट्रेजरर अचानक टलती हुई मरम्मत और वेंडरों की नाराजगी, जिन्हें समय पर भुगतान नहीं हुआ, के बीच संतुलन बनाने में लग जाता है। यह पार्किंग और वेंडर मैनेजमेंट के साथ-साथ कमेटी सदस्यों की सबसे आम शिकायतों में से एक है, और इसे उतना ध्यान शायद ही मिलता है जितना मिलना चाहिए, क्योंकि पड़ोसी से पैसे के लिए कहना उतना सामाजिक रूप से असहज नहीं लगता जितना सिक्योरिटी में कमी की शिकायत दर्ज कराना नहीं लगता।
ब्याज दर की सीमा भी बदल चुकी है
कमेटियों को इस फैसले के साथ एक अलग बदलाव भी ध्यान में रखना चाहिए: महाराष्ट्र में बकाया मेंटेनेंस पर साधारण ब्याज की सीमा पहले के 21% से घटकर 12% सालाना हो गई है, यह 30 जून 2026 से लागू है। यह अब भी मायने रखता है, ब्याज समय पर भुगतान करने का दबाव बढ़ाता है, लेकिन इसका मतलब है कि कमेटी अब सख्त ब्याज दर पर अकेले भरोसा करके अनुशासन नहीं बना सकती। बॉम्बे हाईकोर्ट से मिली वसूली को लेकर कानूनी स्पष्टता अब पहले से ज्यादा मायने रखती है, कम नहीं।
आपकी कमेटी को असल में क्या करना चाहिए
पुराने बकाया को यह मानकर बट्टे खाते में डालना बंद करें कि वे टाइम-बार्ड हो चुके हैं, ज्यादातर मामलों में वे नहीं हुए, और यह फैसला अब इसके लिए हवाला देने लायक आधार है। लेजर निकालें, यहां तक कि वे भी जो सालों पीछे जाते हैं और मैनेजिंग कमेटी बदलने के बाद से किसी ने नहीं देखे, और जांचें कि असल में क्या बकाया है और क्या सेटल हो चुका है पर कभी मार्क नहीं किया गया।
किसी भी बड़ी रकम के लिए, धीमी सिविल सूट को डिफॉल्ट न बनाएं। धारा 154B-29 के तहत समरी रिकवरी का रास्ता इसीलिए मौजूद है ताकि सोसाइटी को लिफ्ट रिपेयर फंड के लिए पैसा वसूलने के लिए सालों की मुकदमेबाजी का खर्च न उठाना पड़े।
- महीना 1-2: WhatsApp और ईमेल पर हल्के, अपने आप जाने वाले रिमाइंडर।
- महीना 3: रजिस्टर्ड पोस्ट से एक औपचारिक रिमाइंडर।
- महीना 4: MCS एक्ट की धारा 91 के तहत औपचारिक नोटिस, 30 दिन की भुगतान विंडो के साथ।
- अगर तब भी हल न हो: सहकारिता न्यायालय का रास्ता। फाइल होने के बाद ज्यादातर निर्विवाद रकम पर 60-90 दिन के भीतर समरी डिक्री मिल जाती है।
इसे प्रोसेस की तरह लें, नाराजगी की लड़ाई की तरह नहीं
रीसेल या ट्रांसफर के वक्त NOC की ताकत का साफ-साफ इस्तेमाल करें, बाद में सोचने की बजाय, यह किसी कमेटी के पास मौजूद सबसे आसान वसूली का हथियार है, और कई कमेटियां इसे लगातार इस्तेमाल करना भूल जाती हैं।
जो बकायदार वाकई मुश्किल दौर से गुजर रहा है और जो सिर्फ सिस्टम के साथ खेल रहा है, दोनों को अलग तरह से संभालने की जरूरत होती है, लेकिन दोनों के लिए प्रोसेस बराबर और लिखित रूप में लागू होना चाहिए, क्योंकि यही डॉक्यूमेंटेशन समरी रिकवरी के रास्ते को तेज बनाता है जब जरूरत पड़े। जो सोसाइटी हर रिमाइंडर के पीछे एक तारीख वाला दस्तावेजी रिकॉर्ड रखती है, याद्दाश्त और मुंहजबानी बात की बजाय, वही इस फैसले का असल फायदा उठा पाती है, बस इसे पढ़कर तारीफ करने और कुछ न करने की बजाय।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या हाउसिंग सोसाइटी का पुराना मेंटेनेंस बकाया 3 साल बाद लिमिटेशन एक्ट के तहत वसूल नहीं किया जा सकता?
नहीं, 16 जनवरी 2026 के बॉम्बे हाईकोर्ट के फैसले के अनुसार। मेंटेनेंस हर महीने बिल होता है, और हर बिना भरा महीना एक नया डिफॉल्ट माना जाता है, इसलिए लिमिटेशन की घड़ी पहले छूटे भुगतान से चलने की बजाय हर बिलिंग साइकल के साथ रीसेट होती है। तीन साल से काफी पुराना बकाया भी वसूला जा सकता है।
Aspandiar Rashid Irani v. Pasayadan Cooperative Housing Society मामले में बॉम्बे हाईकोर्ट ने क्या फैसला दिया?
जस्टिस अमित बोरकर ने कहा कि सोसाइटी का बकाया मेंटेनेंस एक 'कंटिन्युइंग लायबिलिटी' है, न कि लिमिटेशन एक्ट, 1963 के दायरे में आने वाला एक बार का कर्ज। कोर्ट ने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम की धारा 154B-29 का भी हवाला दिया, जो सोसाइटियों को लंबे सिविल-लिमिटेशन विवादों से बचाने के लिए बनाई गई एक खास वसूली व्यवस्था है।
क्या नया फ्लैट मालिक पिछले मालिक के बकाया मेंटेनेंस के लिए जिम्मेदार है?
हां, व्यवहार में। लायबिलिटी फ्लैट पर और जो उसकी सुविधाएं इस्तेमाल कर रहा है उस पर होती है, न कि उस नाम पर जो बकाया बनने के समय शेयर सर्टिफिकेट पर था। सोसाइटियां आमतौर पर इसे लागू करने के लिए ट्रांसफर NOC तब तक रोकती हैं जब तक बकाया और ब्याज चुका न दिया जाए।
महाराष्ट्र में बकाया मेंटेनेंस वसूलने का सबसे तेज कानूनी रास्ता क्या है?
निर्विवाद रकम के लिए, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम की धारा 154B-29 के तहत समरी रिकवरी तंत्र सामान्य सिविल सूट से तेज बनाया गया है, फाइल होने के 60-90 दिन के भीतर ज्यादातर निर्विवाद रकम पर समरी डिक्री मिल जाती है, बशर्ते सोसाइटी के पास दस्तावेजी नोटिस रिकॉर्ड हो।
अब महाराष्ट्र की हाउसिंग सोसाइटी बकाया मेंटेनेंस पर कितना ब्याज ले सकती है?
बकाया मेंटेनेंस पर साधारण ब्याज की सीमा पहले के 21% से घटकर 12% सालाना हो गई है, यह 30 जून 2026 से लागू है। जो सोसाइटियां इससे ज्यादा वसूलती हैं, या ब्याज को चक्रवृद्धि करती हैं, वे अभी की अनुमति से बाहर हैं।
SocietyBee में देखें
आधिकारिक और संदर्भ स्रोत
- Bombay High Court: Housing society maintenance dues are continuing liability, not barred by limitation, Raw Law
- Maintenance Dues Can Be Recovered: Bombay High Court Ruling Brings Major Clarity, Dear Society
- Housing Society Maintenance Dues Rule by Bombay High Court, NoBrokerHood
- Bombay High Court Rules Housing Society Maintenance Dues Have No Limitation Period, Puranik & Associates
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश ने मुंबई की हाउसिंग सोसाइटियों को एक्सेल में हिसाब-किताब संभालने में मदद करते हुए कई साल बिताए, उसके बाद SocietyBee बनाया। वे महाराष्ट्र सहकारी कानून, सोसाइटी अकाउंटिंग और भारत में हाउसिंग सोसाइटी चलाने की व्यावहारिक चुनौतियों के बारे में लिखते हैं।