ती लेजर एंट्री जी कोणालाच हात लावायची नसते
प्रत्येक मॅनेजिंग कमिटीकडे अशी एक एंट्री असतेच. तीन मालक आधी हात बदललेला फ्लॅट. '2011 पासून थकीत' अशी लिहिलेली लाइन जिचा पाठपुरावा ट्रेझररने सोडून दिला कारण सगळ्यांनी गृहीत धरलं की आता ते खूपच जुनं झालं आहे. असा भाडेकरू जो सहा महिन्यांचं मेंटेनन्स थकीत ठेवून निघून गेला आणि आता याला जबाबदार कोण हे नक्की कोणालाच माहीत नाही.
बहुतांश सोसायट्या हे शांतपणे बट्ट्यात टाकतात. या वर्षी जानेवारीतला मुंबई हायकोर्टाचा एक निकाल सांगतो की ही सवय सोसायट्यांना असे पैसे गमावायला लावत होती जे वसूल करण्याचा त्यांना कायदेशीर हक्क होताच.
कोर्टाने प्रत्यक्षात काय म्हटलं
16 जानेवारी 2026 रोजी, Aspandiar Rashid Irani & Anr. v. Pasayadan Cooperative Housing Society Ltd. & Ors. (2026:BHC-AS:1749) या प्रकरणात, न्यायमूर्ती अमित बोरकर यांनी म्हटलं की सोसायटीचं थकीत मेंटेनन्स ही एक 'कंटिन्युइंग लायबिलिटी' आहे, म्हणजे असं एकदाचं कर्ज नाही जे लिमिटेशन अॅक्ट, 1963 खाली जुनं होऊन बाद होतं.
या प्रकरणाची तथ्यं जवळपास सगळ्यात टोकाची होती. सोसायटीचा डेव्हलपमेंट करार 1996 चा होता, सोसायटी स्वतः औपचारिकरीत्या फक्त 2005 मध्ये नोंदणीकृत झाली, आणि 2005 पासूनच्या थकीत रकमेसाठी रिकव्हरी नोटीस 2023 पर्यंत जारी झाली नव्हती, म्हणजे साधारण 18 वर्षांचं थकीत. थकबाकीदारांनी लिमिटेशनचा मुद्दा मांडला. कोर्टाने ते मान्य केलं नाही.
मेंटेनन्स थकीत जुनं होऊन का बाद होत नाही
हे तर्क समजून घेण्यासारखं आहे कारण यामुळे कमिटीने जुन्या थकीतबद्दल कसा विचार करावा हे बदलतं. मेंटेनन्स एकदाच नाही, तर दर महिन्याला बिल होतं. कोर्टाच्या शब्दांत, प्रत्येक न भरलेला महिना हा एक नवीन डिफॉल्ट असतो, त्यामुळे पूर्ण थकीत रकमेवरचं घड्याळ पहिल्या चुकलेल्या पेमेंटपासून सुरू न होता, प्रत्येक बिलिंग सायकलसोबत रीसेट होतं.
कोर्टाने महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्याच्या कलम 154B-29 चाही उल्लेख केला, जो एक वेगळा, स्वतंत्र वसुली तंत्र आहे, जो खास यासाठी बनवला गेला आहे की सोसायट्यांना स्वतःच्या हक्काच्या पैशासाठी सिव्हिल-लिमिटेशनच्या लढाईत अडकावं लागू नये. समरी रिकव्हरीचा मार्ग नेमका यासाठीच अस्तित्वात आहे की हे प्रकरण दशकभर चालणारी कोर्ट लढाई बनू नये.
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात कराहा निकाल प्रत्येक सोसायटीसाठी तीन गोष्टी बदलतो
हा फक्त एका केस, एका सोसायटीपुरता मर्यादित निकाल नाही. यातून निघालेल्या तीन गोष्टी राज्यातील प्रत्येक RWA आणि CHS साठी महत्त्वाच्या आहेत.
- लायबिलिटी फ्लॅटवर आणि जो कोणी त्याच्या सुविधा वापरत आहे त्याच्यावर असते, कोणत्याही क्षणी शेअर सर्टिफिकेटवर कोणतं नाव आहे त्यावर नाही. ज्या नवीन मालकाने थकीत लागलेला फ्लॅट विकत घेतला, किंवा जो भाडेकरू जिम, लिफ्ट आणि सिक्युरिटी वापरतो ज्यासाठी मेंटेनन्स भरलं जातं, तो हे कर्ज मागच्या व्यक्तीचं आहे असा युक्तिवाद करू शकत नाही.
- रीसेलमुळे लेजर साफ होत नाही. इथे सोसायटीकडे खरी ताकद आहे जी अनेक कमिट्या पद्धतशीरपणे वापरायला विसरतात: ट्रान्सफरसाठी नो-ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट तोपर्यंत रोखून ठेवणं जोपर्यंत थकीत, जमा झालेल्या व्याजासह, फेडलं जात नाही.
- 'हे खूप जुनं आहे, वसूल करता येणार नाही' ही आता कोणतीही थकीत रक्कम सोडून देण्याची वैध कारणं राहिलेली नाहीत. हा निकाल आता या गृहीतकाविरुद्ध हवाला देण्यायोग्य आधार आहे.
थकीत असंच सोडून देण्याची खरी किंमत
बहुतांश सोसायट्यांसाठी थकबाकीदार ही काही किरकोळ गोष्ट नाही. 50 फ्लॅटच्या सर्वसाधारण सोसायटीत एका युनिटने पेमेंट न भरणं म्हणजे वार्षिक मेंटेनन्स उत्पन्नाच्या साधारण 2% रक्कम गमावण्यासारखं आहे, हे लिफ्टचं AMC रिन्यूअल लांबवायला किंवा हा फरक भरून काढण्यासाठी बाकी सर्वांवर इमर्जन्सी लेव्ही लादायला पुरेसं आहे.
हे काही सततच्या थकबाकीदारांच्या संख्येने गुणा, तर ट्रेझरर अचानक लांबणारी दुरुस्ती आणि वेळेवर पैसे न मिळालेल्या वेंडर्सची नाराजी यांच्यात तडजोड करताना दिसतो. पार्किंग आणि वेंडर मॅनेजमेंटच्या बरोबरीने कमिटी सदस्यांनी वारंवार व्यक्त केलेली ही सगळ्यात सामान्य तक्रार आहे, आणि तिला जितकं लक्ष द्यायला हवं तितकं क्वचितच मिळतं, कारण शेजाऱ्याकडे पैशासाठी मागणी करणं हे सिक्युरिटीतील त्रुटीबद्दल तक्रार नोंदवण्याइतकं सामाजिकदृष्ट्या सोपं वाटत नाही.
व्याजदराची मर्यादाही बदलली आहे
कमिट्यांनी हा निकाल एका वेगळ्या बदलासोबत वाचायला हवा: महाराष्ट्रात थकीत मेंटेनन्सवरील साध्या व्याजाची मर्यादा आधीच्या 21% वरून 12% वार्षिक इतकी कमी झाली आहे, ही 30 जून 2026 पासून लागू आहे. हे अजूनही महत्त्वाचं आहे, व्याज वेळेवर भरण्याचा दबाव वाढवतं, पण याचा अर्थ असा की कमिटी आता फक्त कडक व्याजदरावर अवलंबून राहून शिस्त लावू शकत नाही. मुंबई हायकोर्टाकडून वसुलीबाबत मिळालेली कायदेशीर स्पष्टता आता आधीपेक्षा जास्त महत्त्वाची आहे, कमी नाही.
तुमच्या कमिटीने प्रत्यक्षात काय करायला हवं
जुनं थकीत हे टाइम-बार्ड झालं असं गृहीत धरून बट्ट्यात टाकणं थांबवा, बहुतेक वेळा ते तसं नसतं, आणि हा निकाल आता यासाठी हवाला देण्यायोग्य आधार आहे. लेजर काढा, अगदी तेही जे वर्षानुवर्षे मागे जातात आणि मॅनेजिंग कमिटी बदलल्यापासून कोणी बघितलेले नाहीत, आणि तपासा की खरंच काय थकीत आहे आणि काय सेटल झालं आहे पण कधी नोंदवलं गेलं नाही.
कोणत्याही मोठ्या रकमेसाठी, संथ सिव्हिल सूट हा डिफॉल्ट पर्याय बनवू नका. कलम 154B-29 अंतर्गत समरी रिकव्हरीचा मार्ग नेमका यासाठीच आहे की सोसायटीला लिफ्ट रिपेअर फंडासाठी पैसे वसूल करायला वर्षानुवर्षांच्या खटल्याचा खर्च उचलावा लागू नये.
- महिना 1-2: WhatsApp आणि ईमेलवर हलके, आपोआप जाणारे रिमाइंडर.
- महिना 3: रजिस्टर्ड पोस्टने एक औपचारिक रिमाइंडर.
- महिना 4: MCS कायद्याच्या कलम 91 अंतर्गत औपचारिक नोटीस, 30 दिवसांच्या पेमेंट विंडोसह.
- तरीही न सुटल्यास: को-ऑपरेटिव्ह कोर्टाचा मार्ग. दाखल केल्यानंतर बहुतांश निर्विवाद रकमांना 60-90 दिवसांत समरी डिक्री मिळते.
याला प्रोसेस म्हणून हाताळा, रागाची लढाई म्हणून नाही
रीसेल किंवा ट्रान्सफरच्या वेळी NOC ची ताकद स्पष्टपणे वापरा, नंतरचा विचार म्हणून नाही, हे कमिटीकडे असलेलं सगळ्यात सोपं वसुलीचं हत्यार आहे, आणि अनेक कमिट्या ते सातत्याने वापरायला विसरतात.
जो थकबाकीदार खरोखर कठीण काळातून जात आहे आणि जो फक्त सिस्टीमशी खेळत आहे, या दोघांना वेगळ्या पद्धतीने हाताळण्याची गरज असते, पण दोघांसाठीही प्रोसेस सारखी आणि लेखी लागू व्हायला हवी, कारण हेच डॉक्युमेंटेशन समरी रिकव्हरीचा मार्ग गरज पडेल तेव्हा जलद बनवतं. जी सोसायटी प्रत्येक रिमाइंडरमागे तारीख असलेला दस्तऐवजी रेकॉर्ड ठेवते, आठवण आणि तोंडी बोलण्याऐवजी, तीच या निकालाचा खरा फायदा घेते, फक्त वाचून कौतुक करून काही न करण्याऐवजी.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
हाउसिंग सोसायटीचं जुनं मेंटेनन्स थकीत 3 वर्षांनंतर लिमिटेशन अॅक्टखाली वसूल करता येत नाही का?
नाही, 16 जानेवारी 2026 च्या मुंबई हायकोर्टाच्या निकालानुसार. मेंटेनन्स दर महिन्याला बिल होतं, आणि प्रत्येक न भरलेला महिना नवीन डिफॉल्ट मानला जातो, त्यामुळे लिमिटेशनचं घड्याळ पहिल्या चुकलेल्या पेमेंटपासून न चालता प्रत्येक बिलिंग सायकलसोबत रीसेट होतं. तीन वर्षांपेक्षा खूप जुनं थकीतही वसूल करता येतं.
Aspandiar Rashid Irani v. Pasayadan Cooperative Housing Society प्रकरणात मुंबई हायकोर्टाने काय निकाल दिला?
न्यायमूर्ती अमित बोरकर यांनी म्हटलं की सोसायटीचं थकीत मेंटेनन्स ही एक 'कंटिन्युइंग लायबिलिटी' आहे, लिमिटेशन अॅक्ट, 1963 च्या कक्षेत येणारं एकदाचं कर्ज नाही. कोर्टाने महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्याच्या कलम 154B-29 चाही उल्लेख केला, जो सोसायट्यांना दीर्घ सिव्हिल-लिमिटेशन वादांपासून दूर ठेवण्यासाठी बनवलेली खास वसुली व्यवस्था आहे.
नवीन फ्लॅट मालक मागच्या मालकाच्या थकीत मेंटेनन्ससाठी जबाबदार आहे का?
हो, व्यवहारात. लायबिलिटी फ्लॅटवर आणि त्याच्या सुविधा वापरणाऱ्यावर असते, थकीत निर्माण झालं तेव्हा शेअर सर्टिफिकेटवर कोणतं नाव होतं त्यावर नाही. हे लागू करण्यासाठी सोसायट्या साधारणपणे ट्रान्सफर NOC तोपर्यंत रोखतात जोपर्यंत थकीत आणि व्याज फेडलं जात नाही.
महाराष्ट्रात थकीत मेंटेनन्स वसूल करण्याचा सगळ्यात जलद कायदेशीर मार्ग कोणता आहे?
निर्विवाद रकमांसाठी, महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्याच्या कलम 154B-29 अंतर्गत समरी रिकव्हरी तंत्र सर्वसाधारण सिव्हिल सूटपेक्षा जलद बनवलं आहे, दाखल केल्यानंतर 60-90 दिवसांत बहुतांश निर्विवाद रकमांना समरी डिक्री मिळते, अट इतकीच की सोसायटीकडे दस्तऐवजी नोटीस रेकॉर्ड असायला हवा.
आता महाराष्ट्रातील हाउसिंग सोसायटी थकीत मेंटेनन्सवर किती व्याज लावू शकते?
थकीत मेंटेनन्सवरील साध्या व्याजाची मर्यादा आधीच्या 21% वरून 12% वार्षिक इतकी कमी झाली आहे, ही 30 जून 2026 पासून लागू आहे. जास्त वसूल करणाऱ्या किंवा व्याज चक्रवाढ करणाऱ्या सोसायट्या सध्याच्या परवानगीच्या बाहेर आहेत.
SocietyBee मध्ये पहा
अधिकृत आणि संदर्भ स्रोत
- Bombay High Court: Housing society maintenance dues are continuing liability, not barred by limitation, Raw Law
- Maintenance Dues Can Be Recovered: Bombay High Court Ruling Brings Major Clarity, Dear Society
- Housing Society Maintenance Dues Rule by Bombay High Court, NoBrokerHood
- Bombay High Court Rules Housing Society Maintenance Dues Have No Limitation Period, Puranik & Associates
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.