30 सितंबर 2026 को क्या बदला
30 सितंबर 2026 को सहकार विभाग ने को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटियों के रिडेवलपमेंट पर नया सरकारी आदेश जारी किया। यह 4 जुलाई 2019 के सरकारी निर्णय और उसके बाद के सभी परिपत्रों की जगह लेता है। आदेश बिल्डर-आधारित रिडेवलपमेंट, सेल्फ-रिडेवलपमेंट, ग्रुप रिडेवलपमेंट और क्लस्टर रिडेवलपमेंट, चारों पर लागू है।
मुंबई और पुणे की मैनेजिंग कमेटियां सबसे ज्यादा यही पूछ रही हैं कि कोरम और ऑनलाइन वोटिंग अब कैसे चलेगी। छोटा जवाब: दो-तिहाई कोरम वही है, ऑनलाइन उपस्थिति सिर्फ तय श्रेणी के सदस्यों के लिए है, और कुल सदस्यों में से कम से कम 51% को मीटिंग में भौतिक रूप से मौजूद रहना ही होगा।
रिडेवलपमेंट SGM के लिए कोरम और नोटिस
रिडेवलपमेंट की स्पेशल जनरल मीटिंग के लिए कम से कम 14 दिन का नोटिस और कुल सदस्यों के दो-तिहाई का कोरम चाहिए। ये वही शर्तें हैं जो 30 जून 2026 से अध्याय XI-B के संशोधन में आई थीं। रजिस्ट्रार के प्रतिनिधि की उपस्थिति जरूरी है और पूरी मीटिंग की वीडियो रिकॉर्डिंग अनिवार्य है।
आदेश पर आई प्रेस रिपोर्टों के अनुसार, कोरम पूरा न होने पर मीटिंग स्थगित होती है और सात दिन के नोटिस पर एक महीने के भीतर दोबारा बुलाई जाती है। दोबारा भी कोरम न बना तो प्रस्ताव तीन महीने तक SGM में नहीं लाया जा सकता। टाइमलाइन बनाने से पहले यह स्थगन नियम आदेश के मूल पाठ से जरूर जांच लें।
ऑनलाइन वोट कौन दे सकता है और उसकी गिनती कैसे होती है
आदेश ऑनलाइन वोटिंग सबके लिए नहीं खोलता। वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग से भाग लेने की सुविधा उन सदस्यों के लिए है जो विदेश में हैं, बीमारी के कारण बिस्तर पर हैं, दिव्यांग हैं, या किसी अपरिहार्य कारण से खुद नहीं आ सकते।
अच्छी बात यह है कि इन सदस्यों को कमतर नहीं माना गया। इनकी उपस्थिति दो-तिहाई कोरम में भी गिनी जाती है और प्रस्ताव के लिए जरूरी 51% बहुमत में भी। यानी 'वोट के वजन' का सवाल सीधा है: पात्र सदस्य का ऑनलाइन वोट हॉल में दिए वोट के बराबर है। रोक इस पर है कि ऑनलाइन कौन आ सकता है, इस पर नहीं कि उसके वोट की कीमत कितनी है।
पेंच भौतिक उपस्थिति में है। पात्र ऑनलाइन सदस्यों को गिनने के बाद भी कुल सदस्यों के 51% मीटिंग में खुद मौजूद होने चाहिए। 100 सदस्यों की सोसाइटी में हॉल में 51 लोग चाहिए। 67 का कोरम ऑनलाइन सदस्यों से पूरा हो सकता है, पर वे 51 सीटें नहीं।
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मुफ़्त में शुरू करेंऑनलाइन वोटिंग आपकी कोरम की समस्या क्यों नहीं सुलझाएगी
कई सोसाइटियों को उम्मीद थी कि वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग रिडेवलपमेंट की सबसे बड़ी दिक्कत, यानी पर्याप्त मालिकों का पहुंचना, सुलझा देगी। दुबई में बसे मालिक जैसे वाकई गैरहाजिर सदस्य के लिए यह मदद करती है, पर उस सदस्य के लिए नहीं जो बस आना नहीं चाहता।
ज्यादातर पुरानी बिल्डिंगों में बड़ी संख्या में फ्लैट किराए पर हैं या ऐसे मालिकों के हैं जो कहीं और रहते हैं। ये अक्सर पात्र ऑनलाइन श्रेणियों में भी नहीं आते। इसलिए असली काम वही रहता है: व्यक्तिगत संपर्क, सही समय, और ऐसा हॉल जिसमें भीड़ आ सके।
तीन बोलियां और डेवलपर का चयन
आदेश डेवलपर चुनने की प्रक्रिया भी कड़ी करता है। मैनेजिंग कमेटी को कम से कम तीन प्रतिस्पर्धी बोलियां लेनी होंगी। डेवलपर या ठेकेदार चुनने वाली मीटिंग की वीडियो रिकॉर्डिंग होगी, और प्रस्ताव को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग से जुड़े सदस्यों सहित कुल सदस्यों के 51% बहुमत की जरूरत होगी।
ध्यान रहे, यह कुल सदस्यों का 51% है, उपस्थित सदस्यों का नहीं। 100 सदस्यों की सोसाइटी को पक्ष में 51 वोट चाहिए, भले ही मीटिंग में सिर्फ 70 लोग आए हों।
सेल्फ-रिडेवलपमेंट कहां फिट होता है
नई प्रक्रिया सेल्फ-रिडेवलपमेंट पर भी बराबर लागू होती है, और यह रास्ता मजबूत हो रहा है। महाराष्ट्र ने प्रवीण दरेकर की अध्यक्षता में सेल्फ-रिडेवलपमेंट (ग्रुप) अथॉरिटी, SGRA बनाई है, जो मंजूरियां तेज करती है और फाइनेंस की राह बनाती है। मार्च 2026 तक करीब 1,600 प्रस्ताव आ चुके थे, 46 सोसाइटियों के लोन मंजूर हुए और 21 से 22 इमारतें पूरी हुईं। मंजूर लोन करीब 359 करोड़ रुपये हैं, जिनमें से लगभग 270 करोड़ रुपये बांटे जा चुके हैं।
स्टेट बैंक ऑफ इंडिया, बैंक ऑफ इंडिया और सहकारी बैंक आमतौर पर प्रोजेक्ट लागत का 60 से 75% फाइनेंस करते हैं, बाकी 25 से 40% सदस्य खुद देते हैं। राज्य ने ब्याज सबवेंशन के लिए भी कॉर्पस तय किया है, जिससे प्रभावी दर 0.25 से 0.75% कम हो जाती है। न्यूनतम प्रोजेक्ट क्षेत्र 4,000 वर्ग मीटर से घटाकर 2,000 वर्ग मीटर किया गया है, जिससे छोटी सोसाइटियां भी आ सकती हैं। सेल्फ-रिडेवलपमेंट में प्रस्ताव मिलने के तीन महीने के भीतर सिंगल-विंडो मंजूरी की भी बात कही गई है।
पूरे हो चुके प्रोजेक्ट सबसे मजबूत तर्क हैं। विले पार्ले की नंददीप में सदस्य 360 वर्ग फुट से 1,400 वर्ग फुट से ज्यादा पर पहुंचे। चारकोप में 400 वर्ग फुट के फ्लैट 650 वर्ग फुट के हुए। मूल कारपेट एरिया के ऊपर मुफ्त अतिरिक्त क्षेत्र 30% से 252% तक और कॉर्पस 3 लाख से 58 लाख रुपये तक रहा, प्रोजेक्ट के अनुसार।
वह खर्च जिसे पढ़े बिना आगे न बढ़ें
सेल्फ-रिडेवलपमेंट में आपकी सोसाइटी ही डेवलपर बन जाती है। स्टैंडअलोन प्रोजेक्ट 50 से 150 करोड़ रुपये के होते हैं, इसलिए आपको अपना प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट, ठेकेदार और कानूनी टीम रखनी होगी, और निर्माण का जोखिम आपका होगा। लोन जारी होने से पहले फिजिबिलिटी स्टडी और प्रीमियम के लिए पैसा भी चाहिए, और छोटी सोसाइटियों के लिए यह असली बाधा बताई गई है।
जिन प्रोजेक्ट को फंडिंग मिलती है उनमें आमतौर पर 70% या उससे ज्यादा सदस्यों की सहमति दिखती है, जबकि कानूनी न्यूनतम इससे कम है। लेंडर आंतरिक फूट वाली सोसाइटियों से बचते हैं। 51% भौतिक उपस्थिति के नए नियम के साथ यह सहमति एक बड़ी मीटिंग से नहीं, लगातार संवाद से बनानी होगी।
आपकी कमेटी को अभी क्या करना चाहिए
अगर आपकी सोसाइटी रिडेवलपमेंट SGM की ओर बढ़ रही है, तो पहले उपस्थिति की योजना बनाएं और एजेंडा बाद में।
- कुल सदस्य गिनकर आंकड़े तय करें: कोरम के लिए दो-तिहाई, भौतिक उपस्थिति 51%, प्रस्ताव के लिए कुल का 51%।
- ऑनलाइन उपस्थिति के पात्र सदस्यों (विदेश में, बीमार, दिव्यांग) की सूची बनाकर पहले से सत्यापन करें। वीडियो लिंक सबके लिए न खोलें।
- 14 दिन का नोटिस स्थान, वीडियो लिंक और एजेंडा के साथ भेजें, और हर सदस्य को पहुंचने का प्रमाण रखें।
- रजिस्ट्रार के प्रतिनिधि के लिए जल्दी अनुरोध करें और वीडियो रिकॉर्डिंग वेंडर बुक करें।
- डेवलपर चयन मीटिंग से पहले तीन असली बोलियां लें, और डेवलपर या सेल्फ-रिडेवलपमेंट में से चुनने से पहले स्वतंत्र फिजिबिलिटी रिपोर्ट बनवाएं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
महाराष्ट्र में रिडेवलपमेंट SGM का कोरम कितना होता है?
कुल सदस्यों का दो-तिहाई, कम से कम 14 दिन के नोटिस के साथ। आदेश के तहत पात्र जो सदस्य वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग से जुड़ते हैं, वे इस कोरम में गिने जाते हैं।
क्या रिडेवलपमेंट SGM में सदस्य ऑनलाइन वोट दे सकते हैं?
सिर्फ वे सदस्य जो विदेश में हैं, बीमारी के कारण बिस्तर पर हैं, दिव्यांग हैं, या किसी अपरिहार्य कारण से खुद नहीं आ सकते। उनकी ऑनलाइन उपस्थिति कोरम और 51% बहुमत में गिनी जाती है, पर कुल सदस्यों के 51% का भौतिक रूप से मौजूद होना फिर भी जरूरी है।
क्या ऑनलाइन वोट का वजन हॉल के वोट से कम होता है?
नहीं। 30 सितंबर 2026 के आदेश में पात्र ऑनलाइन सदस्य कोरम और 51% बहुमत में उसी तरह गिने जाते हैं। रोक इस पर है कि ऑनलाइन कौन आ सकता है, उनके वोट की कीमत पर नहीं।
डेवलपर के चयन के लिए कितने सदस्यों की मंजूरी चाहिए?
सोसाइटी के कुल सदस्यों का 51% बहुमत, जिसमें वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग से जुड़े सदस्य भी शामिल हैं। मैनेजिंग कमेटी को कम से कम तीन प्रतिस्पर्धी बोलियां भी लेनी होंगी और चयन वाली मीटिंग की वीडियो रिकॉर्डिंग होगी।
क्या नया आदेश सेल्फ-रिडेवलपमेंट पर भी लागू होता है?
हां। आदेश बिल्डर-आधारित, सेल्फ, ग्रुप और क्लस्टर, सभी रिडेवलपमेंट पर लागू है। सेल्फ-रिडेवलपमेंट को इसके अलावा SGRA, बैंक फाइनेंस और ब्याज सबवेंशन का लाभ मिलता है।
SocietyBee में देखें
आधिकारिक और संदर्भ स्रोत
- Maharashtra's new redevelopment rules make 51% physical presence mandatory, Free Press Journal
- Maharashtra Redevelopment Rules 2026: 10 key changes, Zee Business
- Self-Redevelopment Gains Ground In Mumbai With State Backing, Re-Mumbai
- Delhi explores Maharashtra's self-redevelopment model, Free Press Journal
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश ने मुंबई की हाउसिंग सोसाइटियों को एक्सेल में हिसाब-किताब संभालने में मदद करते हुए कई साल बिताए, उसके बाद SocietyBee बनाया। वे महाराष्ट्र सहकारी कानून, सोसाइटी अकाउंटिंग और भारत में हाउसिंग सोसाइटी चलाने की व्यावहारिक चुनौतियों के बारे में लिखते हैं।