30 सप्टेंबर 2026 रोजी काय बदलले
30 सप्टेंबर 2026 रोजी सहकार विभागाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासासंबंधी नवा शासन आदेश जारी केला. हा 4 जुलै 2019 चा शासन निर्णय आणि त्यानंतरची सर्व परिपत्रके रद्द करून त्यांची जागा घेतो. आदेश बिल्डरमार्फत पुनर्विकास, स्वयंपुनर्विकास, समूह पुनर्विकास आणि क्लस्टर पुनर्विकास, या चारही प्रकारांना लागू आहे.
मुंबई आणि पुण्यातील व्यवस्थापक समित्या सर्वात जास्त हेच विचारत आहेत की कोरम आणि ऑनलाइन मतदान आता कसे चालेल. थोडक्यात उत्तर: दोन-तृतीयांश कोरम तसाच आहे, ऑनलाइन उपस्थिती फक्त ठरावीक वर्गातील सभासदांसाठी आहे, आणि एकूण सभासदांपैकी किमान 51% सभासदांनी सभेत प्रत्यक्ष हजर राहणे बंधनकारक आहे.
पुनर्विकास SGM साठी कोरम आणि नोटीस
पुनर्विकासाच्या विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी किमान 14 दिवसांची नोटीस आणि एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांशाचा कोरम लागतो. या अटी 30 जून 2026 पासून प्रकरण XI-B च्या सुधारणेत आल्या होत्या. निबंधकांच्या प्रतिनिधीची उपस्थिती आवश्यक आहे आणि संपूर्ण सभेचे व्हिडिओ रेकॉर्डिंग बंधनकारक आहे.
आदेशावरील प्रसारमाध्यमांच्या वृत्तानुसार, कोरम पूर्ण न झाल्यास सभा तहकूब होते आणि सात दिवसांच्या नोटीसवर एका महिन्याच्या आत पुन्हा बोलावली जाते. पुन्हाही कोरम न झाल्यास प्रस्ताव तीन महिने SGM मध्ये आणता येत नाही. वेळापत्रक आखण्यापूर्वी हा तहकुबीचा नियम आदेशाच्या मूळ मजकुराशी जरूर पडताळून घ्या.
ऑनलाइन मत कोण देऊ शकतो आणि त्याची मोजणी कशी होते
आदेश ऑनलाइन मतदान सर्वांसाठी खुले करत नाही. व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे सहभागाची सोय परदेशात असलेल्या, आजारपणामुळे अंथरुणाला खिळलेल्या, दिव्यांग आणि अपरिहार्य कारणामुळे प्रत्यक्ष येऊ न शकणाऱ्या सभासदांसाठी आहे.
चांगली गोष्ट म्हणजे या सभासदांना कमी लेखलेले नाही. त्यांची उपस्थिती दोन-तृतीयांश कोरममध्येही मोजली जाते आणि ठरावासाठी लागणाऱ्या 51% बहुमतातही. म्हणजे 'मताच्या वजना'चा प्रश्न सोपा आहे: पात्र सभासदाचे ऑनलाइन मत हॉलमध्ये दिलेल्या मताइतकेच आहे. बंधन कोण ऑनलाइन येऊ शकतो यावर आहे, त्याच्या मताच्या किमतीवर नाही.
अडचण प्रत्यक्ष उपस्थितीत आहे. पात्र ऑनलाइन सभासदांना मोजल्यानंतरही एकूण सभासदांपैकी 51% सभेत स्वतः हजर असले पाहिजेत. 100 सभासदांच्या सोसायटीत हॉलमध्ये 51 जण हवेत. 67 चा कोरम ऑनलाइन सभासदांनी पूर्ण होऊ शकतो, पण त्या 51 जागा नाही.
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात कराऑनलाइन मतदानाने तुमची कोरमची अडचण का सुटणार नाही
अनेक सोसायट्यांना वाटले होते की व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगमुळे पुनर्विकासाची सर्वात मोठी अडचण, म्हणजे पुरेसे सभासद जमवणे, सुटेल. दुबईत स्थायिक झालेल्या मालकासारख्या खरोखर गैरहजर सभासदाला यामुळे मदत होते, पण जो सभासद फक्त यायला तयार नाही त्याला नाही.
बहुतेक जुन्या इमारतींमध्ये मोठ्या संख्येने फ्लॅट भाड्याने दिलेले असतात किंवा इतरत्र राहणाऱ्या मालकांचे असतात. असे मालक बहुधा पात्र ऑनलाइन वर्गातही येत नाहीत. त्यामुळे खरे काम तेच राहते: वैयक्तिक संपर्क, योग्य वेळ, आणि गर्दी सामावू शकणारा हॉल.
तीन निविदा आणि विकासकाची निवड
आदेश विकासक निवडण्याची प्रक्रियाही कडक करतो. व्यवस्थापक समितीने किमान तीन स्पर्धात्मक निविदा मिळवल्या पाहिजेत. विकासक किंवा कंत्राटदार निवडणाऱ्या सभेचे व्हिडिओ रेकॉर्डिंग होईल, आणि ठरावाला व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे सहभागी झालेल्यांसह एकूण सभासदांच्या 51% बहुमताची गरज असेल.
लक्षात ठेवा, हे एकूण सभासदांचे 51% आहे, उपस्थितांचे नाही. 100 सभासदांच्या सोसायटीला बाजूने 51 मते हवीत, सभेला फक्त 70 जण आले तरीही.
स्वयंपुनर्विकास कुठे बसतो
नवी प्रक्रिया स्वयंपुनर्विकासालाही सारखीच लागू आहे, आणि हा मार्ग अधिक भक्कम होत आहे. महाराष्ट्राने प्रवीण दरेकर यांच्या अध्यक्षतेखाली स्वयंपुनर्विकास (समूह) प्राधिकरण, SGRA, स्थापन केले आहे, जे मंजुरी जलद करते आणि वित्तपुरवठ्याची वाट मोकळी करते. मार्च 2026 पर्यंत सुमारे 1,600 प्रस्ताव आले होते, 46 सोसायट्यांना कर्ज मंजूर झाले आणि 21 ते 22 इमारती पूर्ण झाल्या. मंजूर कर्ज सुमारे 359 कोटी रुपये आहे, त्यापैकी सुमारे 270 कोटी रुपये वितरित झाले आहेत.
स्टेट बँक ऑफ इंडिया, बँक ऑफ इंडिया आणि सहकारी बँका साधारणपणे प्रकल्प खर्चाच्या 60 ते 75% वित्तपुरवठा करतात, उरलेले 25 ते 40% सभासद स्वतः भरतात. राज्याने व्याज अनुदानासाठीही निधी निश्चित केला आहे, ज्यामुळे प्रभावी दर 0.25 ते 0.75% कमी होतो. किमान प्रकल्प क्षेत्र 4,000 चौरस मीटरवरून 2,000 चौरस मीटर केले आहे, त्यामुळे लहान सोसायट्याही येऊ शकतात. स्वयंपुनर्विकासात प्रस्ताव मिळाल्यापासून तीन महिन्यांत एक-खिडकी मंजुरीचेही सांगितले जाते.
पूर्ण झालेले प्रकल्प हाच सर्वात मजबूत पुरावा आहे. विलेपार्लेच्या नंददीपमध्ये सभासद 360 चौरस फुटांवरून 1,400 चौरस फुटांपेक्षा जास्त जागेत गेले. चारकोपमध्ये 400 चौरस फुटांचे फ्लॅट 650 चौरस फुटांचे झाले. मूळ कार्पेट एरियापेक्षा मोफत अतिरिक्त क्षेत्र 30% ते 252% आणि कॉर्पस 3 लाख ते 58 लाख रुपये, प्रकल्पानुसार.
हा खर्च वाचल्याशिवाय पुढे जाऊ नका
स्वयंपुनर्विकासात तुमची सोसायटीच विकासक बनते. स्वतंत्र प्रकल्प 50 ते 150 कोटी रुपयांचे असतात, त्यामुळे तुम्हाला स्वतःचे प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार, कंत्राटदार आणि कायदेशीर टीम नेमावी लागते, आणि बांधकामाची जोखीम तुमची असते. कर्ज मिळण्यापूर्वी व्यवहार्यता अभ्यास आणि प्रीमियमसाठी पैसे लागतात, आणि लहान सोसायट्यांसाठी हा खरा अडथळा सांगितला गेला आहे.
ज्या प्रकल्पांना निधी मिळतो त्यात साधारणपणे 70% किंवा त्याहून जास्त सभासदांची संमती दिसते, जरी कायदेशीर किमान त्यापेक्षा कमी आहे. कर्जदार अंतर्गत फूट असलेल्या सोसायट्या टाळतात. 51% प्रत्यक्ष उपस्थितीच्या नव्या नियमामुळे ही संमती एका मोठ्या सभेतून नाही, तर सातत्यपूर्ण संवादातून उभी करावी लागेल.
तुमच्या समितीने आता काय करावे
तुमची सोसायटी पुनर्विकास SGM कडे जात असेल, तर आधी उपस्थितीचे नियोजन करा आणि अजेंडा नंतर.
- एकूण सभासद मोजून आकडे ठरवा: कोरमसाठी दोन-तृतीयांश, प्रत्यक्ष उपस्थिती 51%, ठरावासाठी एकूणाचे 51%.
- ऑनलाइन उपस्थितीसाठी पात्र सभासदांची (परदेशात, आजारी, दिव्यांग) यादी करून आधीच पडताळणी करा. व्हिडिओ लिंक सर्वांसाठी खुली करू नका.
- 14 दिवसांची नोटीस ठिकाण, व्हिडिओ लिंक आणि अजेंड्यासह पाठवा, आणि प्रत्येक सभासदाला पोहोचल्याचा पुरावा ठेवा.
- निबंधकांच्या प्रतिनिधीसाठी लवकर विनंती करा आणि व्हिडिओ रेकॉर्डिंग विक्रेता निश्चित करा.
- विकासक निवड सभेपूर्वी तीन खऱ्या निविदा मिळवा, आणि विकासक की स्वयंपुनर्विकास हे ठरवण्यापूर्वी स्वतंत्र व्यवहार्यता अहवाल घ्या.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
महाराष्ट्रात पुनर्विकास SGM साठी कोरम किती लागतो?
एकूण सभासदांचा दोन-तृतीयांश, किमान 14 दिवसांच्या नोटीससह. आदेशानुसार पात्र जे सभासद व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे सहभागी होतात, ते या कोरममध्ये मोजले जातात.
पुनर्विकास SGM मध्ये सभासद ऑनलाइन मत देऊ शकतात का?
फक्त परदेशात असलेले, आजारपणामुळे अंथरुणाला खिळलेले, दिव्यांग किंवा अपरिहार्य कारणामुळे प्रत्यक्ष येऊ न शकणारे सभासद. त्यांची ऑनलाइन उपस्थिती कोरम आणि 51% बहुमतात मोजली जाते, पण एकूण सभासदांपैकी 51% प्रत्यक्ष हजर असणे तरीही आवश्यक आहे.
ऑनलाइन मताचे वजन हॉलमधील मतापेक्षा कमी असते का?
नाही. 30 सप्टेंबर 2026 च्या आदेशानुसार पात्र ऑनलाइन सभासद कोरम आणि 51% बहुमतात त्याच प्रकारे मोजले जातात. बंधन कोण ऑनलाइन येऊ शकतो यावर आहे, त्यांच्या मताच्या किमतीवर नाही.
विकासकाच्या निवडीसाठी किती सभासदांची मंजुरी लागते?
सोसायटीच्या एकूण सभासदांचे 51% बहुमत, ज्यात व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे सहभागी सभासदांचाही समावेश आहे. व्यवस्थापक समितीला किमान तीन स्पर्धात्मक निविदाही घ्याव्या लागतील आणि निवड सभेचे व्हिडिओ रेकॉर्डिंग होईल.
नवा आदेश स्वयंपुनर्विकासालाही लागू होतो का?
होय. आदेश बिल्डरमार्फत, स्वयं, समूह आणि क्लस्टर, सर्व पुनर्विकासांना लागू आहे. स्वयंपुनर्विकासाला याशिवाय SGRA, बँक वित्तपुरवठा आणि व्याज अनुदानाचा लाभ मिळतो.
SocietyBee मध्ये पहा
अधिकृत आणि संदर्भ स्रोत
- Maharashtra's new redevelopment rules make 51% physical presence mandatory, Free Press Journal
- Maharashtra Redevelopment Rules 2026: 10 key changes, Zee Business
- Self-Redevelopment Gains Ground In Mumbai With State Backing, Re-Mumbai
- Delhi explores Maharashtra's self-redevelopment model, Free Press Journal
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.