हाउसिंग सोसाइटी में सिंकिंग फंड क्या है? भारत में नियम, दरें और अनुपालन

उपनियम 47 के तहत, हर सदस्य को बिल्डिंग की निर्माण लागत का न्यूनतम 0.25% सालाना योगदान देना होगा, जो हर फ्लैट के क्षेत्रफल के अनुपात में बांटा जाता है। निर्माण लागत एक पंजीकृत वैल्यूअर द्वारा तय की जाती है और इसे समय-समय पर अपडेट किया जाना चाहिए (आमतौर पर हर 5 साल में या संरचनात्मक ऑडिट होने पर)।

उदाहरण: अगर 1,000 वर्ग फुट के फ्लैट की निर्माण लागत ₹50,00,000 है, तो सालाना सिंकिंग फंड योगदान ₹12,500 (₹50,00,000 × 0.25%) होगा। मासिक योगदान = ₹1,042। प्रबंध समिति बिल्डिंग की उम्र और अनुमानित मरम्मत जरूरतों के आधार पर AGM में ज्यादा दर तय कर सकती है — 0.25% एक न्यूनतम सीमा है, अधिकतम नहीं।

पुरानी बिल्डिंगों (30+ साल) वाली सोसाइटियों को ज्यादा योगदान दर पर विचार करना चाहिए। एक लाइसेंस-प्राप्त संरचनात्मक इंजीनियर द्वारा किया गया संरचनात्मक ऑडिट आमतौर पर 10-15 साल का मरम्मत शेड्यूल सुझाता है — सिंकिंग फंड को उन अनुमानित लागतों को पूरा करने लायक बड़ा होना चाहिए।

सिंकिंग फंड का इस्तेमाल सिर्फ इनके लिए किया जा सकता है: (1) बड़ी संरचनात्मक मरम्मत (नींव, खंभे, बीम, स्लैब, बाहरी प्लास्टरिंग), (2) बिल्डिंग का पुनर्निर्माण या पुनर्विकास, और (3) ऊपर बताए गए उद्देश्यों के लिए लिए गए लोन की चुकौती। रोजमर्रा का मेंटेनेंस, पेंटिंग, प्लंबिंग मरम्मत और अन्य गैर-संरचनात्मक काम रिपेयर फंड या मेंटेनेंस शुल्क से फंड किया जाना चाहिए।

गैर-संरचनात्मक उद्देश्यों के लिए सिंकिंग फंड का इस्तेमाल करना उपनियम का उल्लंघन है। अगर ऑडिटर को पता चलता है कि सिंकिंग फंड का पैसा अयोग्य खर्चों के लिए इस्तेमाल किया गया, तो प्रबंध समिति को फंड की भरपाई करने के लिए व्यक्तिगत रूप से जिम्मेदार ठहराया जा सकता है। यह एक गंभीर जोखिम है जिसे कई समितियां कम आंकती हैं।

सिंकिंग फंड से किसी भी राशि की निकासी के लिए आम सभा की बैठक में कम से कम दो-तिहाई सदस्यों द्वारा पारित एक विशेष प्रस्ताव जरूरी है। प्रस्ताव में उद्देश्य, अनुमानित लागत, और एक संरचनात्मक इंजीनियर की रिपोर्ट की मंजूरी बताई जानी चाहिए।

रिपेयर फंड (मेजर रिपेयर फंड भी कहा जाता है) सिंकिंग फंड से अलग है। रिपेयर फंड गैर-संरचनात्मक मरम्मत, लिफ्ट मेंटेनेंस, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल काम, आंतरिक पेंटिंग और कॉमन एरिया मेंटेनेंस को कवर करता है। योगदान दर प्रबंध समिति हर AGM में अनुमानित जरूरतों के आधार पर तय करती है।

सिंकिंग फंड सिर्फ संरचनात्मक और पुनर्निर्माण काम के लिए है। दोनों को अलग-अलग बैंक खातों में बनाए रखा जाना चाहिए और किताबों में अलग-अलग हिसाब रखा जाना चाहिए। एक आम गलती दोनों को एक ही 'मरम्मत और मेंटेनेंस' फंड मान लेना है — ऑडिटर इसे चिन्हित करेगा।

अकाउंटिंग की दृष्टि से, दोनों फंड में योगदान बैलेंस शीट में एक देनदारी खाते (सिंकिंग फंड लायबिलिटी / रिपेयर फंड लायबिलिटी) में जमा किया जाता है। जब किसी मंजूर उद्देश्य के लिए फंड निकाला जाता है, तो इसे इस देनदारी खाते से डेबिट करके सोसाइटी के बैंक खाते में क्रेडिट किया जाता है।

सिंकिंग फंड को बैलेंस शीट में एक देनदारी के रूप में अलग से दिखाया जाना चाहिए (क्योंकि यह सोसाइटी का नहीं, सदस्यों का है)। सिंकिंग फंड बैंक खाते पर मिलने वाली सालाना ब्याज आय को वापस सिंकिंग फंड में जमा किया जाना चाहिए — इसका इस्तेमाल सामान्य खर्चों के लिए नहीं किया जा सकता।

वैधानिक ऑडिटर इनकी जांच करता है: सिंकिंग फंड का ओपनिंग बैलेंस, साल भर मिले योगदान, जमा किया गया ब्याज, कोई निकासी और उसका प्राधिकरण (विशेष प्रस्ताव की कॉपी), और बैंक स्टेटमेंट से मेल खाता क्लोजिंग बैलेंस। विसंगतियां फॉर्म जे में दर्ज की जाती हैं।

SocietyBee इस्तेमाल करने वाली सोसाइटियां सिंकिंग फंड योगदान को अपने आप ट्रैक कर सकती हैं — हर सदस्य का मासिक योगदान एक लाइन आइटम के रूप में बिल किया जाता है, सिंकिंग फंड लायबिलिटी खाते में क्रेडिट के रूप में दर्ज किया जाता है, और फंड का बैलेंस हमेशा बैलेंस शीट में दिखता है।