नोटीस पाठवा, पण त्यात काय लिहिले आहे ते तपासा
एका सभासदाने पाच महिने देखभाल शुल्क भरलेले नाही. सेक्रेटरी अकाउंटंटला फोन करून विचारतो, कलम 101 ची नोटीस पाठवायची का?
2026 मध्ये उपयोगी उत्तर दोन भागांचे आहे. होय, लेखी नोटीस पाठवा, कारण त्यानंतरचे सर्व काही तिच्यावर अवलंबून असते. पण तुम्ही जे कलम लिहिता आणि जे व्याज लावता, दोन्ही बदलले आहेत, आणि जुन्या नमुन्यावर तयार केलेली नोटीस पुढे तुमचा वसुली अर्ज कमकुवत करू शकते.
कलम 101 की कलम 154B-29: कोणते लागू होते
अनेक लेख अजूनही महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 चे कलम 101 सांगतात. 2019 मध्ये गृहनिर्माण संस्थांना स्वतंत्र तरतुदी मिळण्यापूर्वी हाच नेहमीचा मार्ग होता. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी संस्थेच्या थकबाकीची वसुली आता कलम 154B-29 अंतर्गत चालते.
18 जून 2026 रोजी अधिसूचित महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम, 2026 याला दुजोरा देतात. ते गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र प्रकरण जोडतात, आणि नियम 106C-14 कलम 154B-29 अंतर्गत वसुली प्रमाणपत्राची प्रक्रिया सांगतो.
लोक अजूनही 101 म्हणतात कारण जुने उपविधी, आदर्श नोटीस आणि प्रकाशित मजकूर गृहनिर्माण प्रकरणापूर्वीचा आहे. तुमच्या संस्थेच्या नोटीस नमुन्यात कलम 101 असेल तर तो अद्ययावत करा. चुकीचे कलम लिहिणे स्वतःहून घातक नसेल, पण सभासदाच्या हातात सोपा आक्षेप देते.
थकबाकीदाराला नोटीसमध्ये काय असावे
कायदा एकच बंधनकारक नमुना ठरवत नाही. महत्त्वाचे हे की ती स्पष्ट लेखी मागणी असावी जी तुम्ही पुढे वसुली अर्जासोबत जोडू शकाल. नियम 106C-14 संस्थेच्या नोटीसची प्रत दाखल करायच्या कागदपत्रांत गणतो, म्हणजे नोटीस हा पुरावा आहे, औपचारिकता नाही. चांगल्या नोटीसमध्ये या गोष्टी असतात:
- सभासदाचे नाव, फ्लॅट क्रमांक आणि ज्या कालावधीची थकबाकी आहे तो.
- मूळ रक्कम आणि व्याज वेगवेगळे, शीर्षकानुसार: देखभाल, सिंकिंग फंड, दुरुस्ती निधी, पार्किंग वगैरे.
- व्याजाचा दर आणि आधार, तो ठरवणाऱ्या सर्वसाधारण सभेच्या ठरावासह.
- भरणा करण्याची स्पष्ट शेवटची तारीख आणि भरण्याची पद्धत.
- स्पष्ट विधान की भरणा न झाल्यास संस्था कलम 154B-29 अंतर्गत वसुली प्रमाणपत्रासाठी निबंधकांकडे अर्ज करेल.
- नोटीस दिल्याची तारीख आणि बजावणीचा पुरावा: रजिस्टर्ड पोस्ट, पोचपावतीसह हातोहात वितरण, किंवा सभासदाच्या नोंदणीकृत ईमेल आणि WhatsApp क्रमांकावर वितरणाची नोंद.
गृहनिर्माण संस्था सांभाळत आहात?
उपविधीनुसार बिले आपोआप तयार करा, वसुलीचा मागोवा घ्या आणि ऑडिट-रेडी अहवाल मिळवा — ५० सदनिकांपर्यंतच्या संस्थांसाठी मोफत.
मोफत सुरुवात करामागणी बिलाशी जोडलेली ठेवा
सभासदापर्यंत कधीच न पोहोचलेली खतावणीतील नोंद ही कोणत्याही फाइलमधील सर्वात कमकुवत कडी असते. नोटीसमधील प्रत्येक रक्कम पाठवलेल्या बिलापर्यंत, ते पाठवल्याच्या तारखेसह, पोहोचली पाहिजे. तुमच्या प्रकरणात अधिनियम थकबाकी आणि थकबाकीदार कसे ठरवतो याची खात्री नसेल, तर नोटीस पाठवण्यापूर्वी तुमच्या लेखापरीक्षक किंवा कायदेशीर सल्लागाराकडून शब्दरचना पक्की करा.
थकबाकीवरील व्याज: 12% ची मर्यादा
अनेक वर्षे सामान्य उत्तर होते, सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने 21% वार्षिक पर्यंत साधे व्याज. अनेक सोसायटी ब्लॉग अजूनही हेच सांगतात.
2026 च्या नियमांचा नियम 106C-12 हे बदलतो. थकीत शुल्कावरील व्याज सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने, कमाल 12% वार्षिक साध्या व्याजाच्या मर्यादेसह. तीन व्यावहारिक मुद्दे:
- तुमचा उपविधी किंवा मागील AGM चा ठराव अजूनही 21% सांगत असेल, तर तो पुन्हा सर्वसाधारण सभेत न्या आणि मर्यादेच्या आत दर ठरवा.
- तुमची बिलिंग प्रणाली चक्रवाढ व्याज लावू नये आणि नव्या नियमांखालील थकबाकीवर जुना दर लावू नये. पुढील बिल रनपूर्वी व्याज कसे मोजले जाते ते तपासा.
- वसुली अर्जासाठी साधे व्याज मंजूर करणारा प्रमाणित ठराव लागतो. तुम्ही जोडलेला ठराव नोटीसमध्ये मागितलेल्या रकमेशी जुळला पाहिजे.
थकबाकीदाराला नोटीसचा नमुना (तुमच्या उपविधीनुसार बदला)
याचा वापर सुरुवातीचा आराखडा म्हणून करा, आणि पाठवण्यापूर्वी अंतिम शब्दरचना तुमच्या लेखापरीक्षक किंवा कायदेशीर सल्लागाराकडून नोंदणीकृत उपविधींशी पडताळून घ्या.
[संस्थेचे नाव] सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित. नोंदणी क्रमांक [___]. पत्ता [___]. दिनांक: [___]. संदर्भ: [___].
प्रति, श्री/श्रीमती [सभासदाचे नाव], फ्लॅट क्र. [___].
विषय: संस्थेच्या थकबाकीच्या भरण्याबाबत नोटीस.
महोदय/महोदया, संस्थेच्या नोंदीनुसार [तारीख] रोजी फ्लॅट क्र. [___] वर खाली दिलेली थकबाकी आहे. प्रत्येक शीर्षकासाठी कालावधी, मूळ रक्कम रुपयांत आणि व्याज रुपयांत दाखवा: देखभाल किंवा सेवा शुल्क, सिंकिंग फंड, दुरुस्ती व देखभाल निधी आणि इतर मंजूर शुल्क, त्यानंतर एकूण.
व्याज सर्वसाधारण सभेच्या दिनांक [___] च्या ठरावाने ठरवलेल्या [__]% वार्षिक दराने साधे व्याज म्हणून, प्रत्येक बिलाच्या देय तारखेपासून [तारीख] पर्यंत मोजले आहे.
तुम्हाला विनंती की ही नोटीस मिळाल्यापासून [__] दिवसांत एकूण ₹[___] चा भरणा [भरण्याची पद्धत व बँक तपशील] द्वारे करावा.
या कालावधीत थकबाकी न भरल्यास संस्था महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 च्या कलम 154B-29 अंतर्गत वसुली प्रमाणपत्रासाठी सहकारी संस्थांच्या निबंधकांकडे अर्ज करेल, आणि कायद्याने परवानगी असलेले व्याज व खर्च मागेल.
एखाद्या नोंदीबाबत वाद असल्यास कृपया [__] दिवसांत तपशीलासह सेक्रेटरीला लिहा, म्हणजे त्याची तपासणी करता येईल.
आपला विश्वासू, सेक्रेटरी, [संस्थेचे नाव]. [रजिस्टर्ड पोस्ट / हातोहात / ईमेल व WhatsApp] द्वारे [तारीख] रोजी पाठवले.
ICAI च्या वेस्टर्न इंडिया रीजनल कौन्सिलने प्रसारित केलेले व्यावसायिकांचे नमुने पहिली, दुसरी आणि अंतिम नोटीस वापरतात, प्रत्येकात भरण्याची ठरावीक मुदत. ही चांगली पद्धत आहे, कायदेशीर बंधन नाही, पण त्यामुळे स्वच्छ नोंद तयार होते.
नोटीसनंतर: Form Y-6 पासून वसुली प्रमाणपत्रापर्यंत
सभासदाने भरले नाही तर व्यवस्थापक समिती वसुली सुरू करण्याचा ठराव करते. नियम 106C-14 अंतर्गत प्रक्रिया अशी चालते:
- निबंधकांकडे ₹100 न्यायालयीन शुल्कासह Form Y-6 दाखल करा. मागितलेली थकबाकी सांगा, आणि विरुद्ध पक्ष सभासद आहे की गैर-सभासद ते नमूद करा.
- कागदपत्रे जोडा: अधिकारपत्र, प्रमाणित अद्ययावत खाते किंवा वैयक्तिक खतावणी, शुल्क मंजूर करणारा प्रमाणित ठराव, साधे व्याज मंजूर करणारा प्रमाणित ठराव, शुल्क भरल्याचा पुरावा आणि संस्थेच्या नोटीसची प्रत.
- त्रुटी लवकर दुरुस्त करा. निबंधक त्रुटी सुधारण्यासाठी 7 दिवस देऊ शकतो, आणि चुकल्यास अर्ज फेटाळला जाऊ शकतो.
- निबंधक नोंदणीपासून 15 दिवसांत विरुद्ध पक्षाला नोटीस देऊन लेखी उत्तर मागतो.
- सुनावणी आणि आदेश. नियम सांगतात की पहिल्या सुनावणीपासून 3 महिन्यांत निर्णय देण्याचा सर्वतोपरी प्रयत्न व्हावा. त्यानंतर कारणांसह आदेश येतो, आणि दावा यशस्वी झाल्यास Form Y-7 मध्ये वसुली प्रमाणपत्र मिळते.
- अंमलबजावणी. प्रमाणपत्राची वसुली जमीन महसुलाच्या थकबाकीप्रमाणे होते. कलम 154 अंतर्गत पुनरीक्षण करता येते, आणि प्रमाणपत्राला दिवाणी न्यायालयात आव्हान देता येत नाही.
वसुली अर्ज कमकुवत करणाऱ्या चुका
या नियम 106C-14 मधील कागदपत्रांच्या यादीतून निघालेल्या व्यावहारिक बाबी आहेत, स्वतंत्र कायदेशीर नियम नाहीत:
- मागितलेल्या रकमेमागे बिल किंवा लेखी मागणी नसणे.
- नोटीसमधील व्याज सर्वसाधारण सभेच्या ठरावापेक्षा जास्त, किंवा 12% मर्यादेच्या वर.
- प्रमाणित नसलेली किंवा पाठवलेल्या बिलांशी न जुळणारी खतावणी.
- वसुलीला अधिकृत करणारा व्यवस्थापक समितीचा ठराव नसणे.
- बजावणी सिद्ध करता न येणारी नोटीस.
- पार्किंग, दुरुस्ती किंवा दंडाबाबतचा वाद वसुलीच्या मागणीत मिसळणे. गोंधळलेली फाइल विलंबाला आमंत्रण देते.
जानेवारी 2026 मध्ये मुंबई उच्च न्यायालय काय म्हणाले
जानेवारी 2026 मध्ये निकाली निघालेल्या अस्पंदियार रशीद इराणी विरुद्ध पसायदान सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने कलम 154B-29 अंतर्गत वसुली प्रमाणपत्रांना दिलेली आव्हाने फेटाळली. सेक्रेटरी आणि अकाउंटंटसाठी तीन मुद्दे महत्त्वाचे आहेत.
पहिले, कलम 154B-29 मर्यादा कालावधी ठरवत नाही असे न्यायालयाने म्हटले, आणि संस्थेची थकबाकी ही सततची जबाबदारी मानली. दुसरे, संस्थेची थकबाकी फ्लॅट आणि त्याच्या ताब्याशी जोडलेली असते, म्हणून मालकी किंवा स्थिती बदलल्यावर जबाबदारी संपत नाही असे ते म्हणाले. तिसरे, उपविधींनी ठरवलेल्या 21% व्याजदराबाबत, याचिकाकर्त्यांनी ओलांडलेली कोणतीही वैधानिक मर्यादा दाखवली नाही असे त्यांनी नोंदवले. 2026 चे नियम आता पुढच्या काळासाठी ती मर्यादा 12% वर ठरवतात.
याला थांबण्याचे कारण समजू नका. जुन्या थकबाकीचे दस्तऐवजीकरण कठीण असते, आणि सभासद व समित्या बदलत असतात. लवकर आणि स्वच्छ नोंदींसह अर्ज करा. निकालावर आम्ही जुन्या देखभाल थकबाकीवरील लेखात अधिक तपशीलाने लिहिले आहे.
तुमच्या समितीने आता काय करावे
तुमचा नोटीस नमुना अद्ययावत करा म्हणजे त्यात कलम 154B-29 असेल आणि मूळ रक्कम व व्याज वेगळे दिसेल. व्याजावरील तुमचा सर्वसाधारण सभेचा ठराव 12% च्या आत साध्या व्याजाचा आहे का ते तपासा. प्रत्येक नोटीस बजावणीच्या पुराव्यासह सभासदाच्या फाइलमध्ये ठेवली जावी.
नोटीस आणि Form Y-6 ची फाइल तिच्यामागील खतावणीइतकीच मजबूत असते. तुमची सभासद-निहाय खतावणी, बिले आणि व्याज एकाच प्रणालीत असतील, तर तुम्ही सांगितलेले आकडे बिल आणि भरण्याच्या तारखेपर्यंत शोधता येतात, आणि व्यवस्थापक समितीने पुढे जाण्याचा निर्णय घेतल्याच्या दिवशीच तुमची फाइल तयार असते.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
वसुलीपूर्वी थकबाकीदाराला नोटीस बंधनकारक आहे का?
नियम 106C-14 नुसार संस्थेला वसुली अर्जासोबत तिने दिलेल्या नोटीसची प्रत दाखल करावी लागते. प्रत्यक्षात लेखी नोटीस बंधनकारकच माना.
गृहनिर्माण संस्थेसाठी कलम 101 आहे की कलम 154B-29?
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी थकबाकीची वसुली आता कलम 154B-29 अंतर्गत चालते, ज्याची प्रक्रिया 2026 च्या नियमांच्या नियम 106C-14 मध्ये आहे. कलम 101 गृहनिर्माण प्रकरणापूर्वी लिहिलेल्या जुन्या नमुन्यांत आणि लेखांत दिसते.
उशिरा देखभाल शुल्कावर संस्था कमाल किती व्याज लावू शकते?
2026 च्या नियमांच्या नियम 106C-12 नुसार व्याज सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने लागते, कमाल 12% वार्षिक साध्या व्याजाच्या मर्यादेसह.
संस्था थकबाकीदाराचे पाणी किंवा वीज तोडू शकते का?
तोडू नये हे उत्तम. या विषयावरील भाष्य सहसा सांगते की गृहनिर्माण संस्था केवळ देखभाल शुल्क न भरल्यामुळे कायदेशीररित्या पाणीपुरवठा तोडू शकत नाही. त्याऐवजी वसुली प्रक्रिया वापरा, आणि असे कोणतेही पाऊल उचलण्यापूर्वी कायदेशीर सल्ला घ्या.
जुनी थकबाकी वसूल करण्यासाठी काही मुदत आहे का?
मुंबई उच्च न्यायालयाने जानेवारी 2026 मध्ये म्हटले की कलम 154B-29 मर्यादा कालावधी ठरवत नाही, आणि थकबाकी ही सततची जबाबदारी मानली. विलंबामुळे दावा सिद्ध करणे तरीही कठीण होऊ शकते, म्हणून लवकर कृती करा.
Form Y-6 आणि Form Y-7 म्हणजे काय?
Form Y-6 हा वसुली प्रमाणपत्रासाठी निबंधकांकडे संस्थेचा अर्ज आहे. Form Y-7 हे स्वतः वसुली प्रमाणपत्र आहे.
SocietyBee मध्ये पहा
Yogesh Randive
संस्थापक, SocietyBee
योगेश यांनी मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांना एक्सेलमध्ये हिशोब सांभाळताना अनेक वर्षे मदत केल्यानंतर SocietyBee उभारले. ते महाराष्ट्र सहकार कायदा, संस्था लेखांकन आणि भारतात गृहनिर्माण संस्था चालवण्याच्या व्यावहारिक वास्तवाबद्दल लिहितात.